▲青浦萬達(dá)茂效果圖

為了趕上監(jiān)管機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)需要整頓

最近青浦完達(dá)毛被業(yè)主退房困擾，這些困擾是從5月9日在上海的臺商的意見中增加的。

在今年1月6日停止商住銷售130天后的5月9日，上海市發(fā)布了《關(guān)于清理整頓商業(yè)寫字樓項目的意見》，要求上海市商品房嚴(yán)格按照《限購意見》中的規(guī)定進(jìn)行整改，其中已售出和未交付的項目要根據(jù)商業(yè)寫字樓的功能進(jìn)行綜合整改，不符合商業(yè)寫字樓要求的不得交付。

一般來說，上海商住兩用房會失去普通住宅的居住功能，比如拆除天然氣、水電，不設(shè)置二層住宅結(jié)構(gòu)。青浦萬達(dá)毛正趕上這個規(guī)定。

據(jù)了解，在青浦萬達(dá)茂總體規(guī)劃中，除了主題商圈、辦公區(qū)、普通住宅區(qū)外，還有3#、4#兩套商品房，其中3#于去年年底、今年1月初上市，恰逢上海暫停整頓商品房政策調(diào)整期。

上海市政府在上述《意見》中規(guī)定，對已售出和未送達(dá)的物品，要根據(jù)商業(yè)寫字樓的功能進(jìn)行全面整改，相關(guān)部門要共同受理。不符合商務(wù)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)；

對于未售出的在建商住項目，應(yīng)從房型設(shè)計、水電煤氣設(shè)施等方面進(jìn)行全面檢查。施工行為違反有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)有關(guān)部門共同驗收后，責(zé)令整改并予以出售；工程交付使用前，相關(guān)部門應(yīng)再次進(jìn)行聯(lián)合驗收。不符合商務(wù)辦公要求的，不予交付，不辦理房屋交易登記手續(xù)。

在之前的宣傳中，青浦萬達(dá)茂聲稱其商品房設(shè)計高度為4.5米，可以改成上下兩層?？蛷d、廚房、衛(wèi)生間區(qū)分明顯。廚房也分中西廚房。廚房還設(shè)計了雙灶、水槽和切割區(qū)的嵌入式碗碟和櫥柜。這些曾經(jīng)是讓青浦萬達(dá)茂驕傲的設(shè)計。然而，上海的商住整改政策出臺后，它就成了一個不合規(guī)、面臨整改的燙手山芋

所有者檢查他們的權(quán)利行為

青浦萬達(dá)茂最頭疼的是前期賣出的大量商住樓，此時面臨著眾多業(yè)主的退房和維權(quán)行動。

據(jù)賀勛房地產(chǎn)介紹，這些業(yè)主在去年年底和今年年初與青浦萬達(dá)茂簽訂了購房合同。上海商品房停售、暫停網(wǎng)上簽約、住宅功能整改后，很多業(yè)主認(rèn)為青浦萬達(dá)茂的這些商品房已經(jīng)無法提供宣傳和合同中表述的住宅功能，于是要求退房。但青浦萬達(dá)茂拒絕退房，并表示如果必須退房，將支付20%的違約金。

“青浦萬達(dá)茂的商品房要到2019年10月才能交付。按照上海的整改意見，一定要按照商用辦公產(chǎn)品整改，也就是說，到時候不可能把人家的水、電、天然氣都搞出來。上下兩層的LOFT顯然無法達(dá)到之前推廣的各種功能和房屋設(shè)計。如果繼續(xù)向我們索要旅游合同，顯然是虛假宣傳?！币晃磺嗥秩f達(dá)茂業(yè)主告訴賀勛房地產(chǎn)。

不僅如此，讓業(yè)主憤怒的是，青浦完達(dá)毛在上海政府停止商住銷售后，還收了很多人的押金和首付，并告訴業(yè)主，上海暫停商品房只是一種短期行為。開盤后，業(yè)主將申請一個網(wǎng)絡(luò)標(biāo)志?！拔艺J(rèn)為這是青浦完達(dá)毛惡意欺騙業(yè)主，繼續(xù)以此為由出售。據(jù)我所知，有40多套房?！?/p>

據(jù)賀勛地產(chǎn)介紹，青浦萬達(dá)茂推出的這些房子面積在40-50平方米之間，均價22000元/平方米，號稱100萬元/套。

青浦萬達(dá)毛在這件事上的態(tài)度明顯變了。項目方一開始要求業(yè)主填寫退房申請，表示愿意友好協(xié)商，后來沒有進(jìn)一步回應(yīng)；之后業(yè)主要求再次退房時，青浦萬達(dá)茂表示服從北京總部安排，如急著退房，則支付20%違約金。

據(jù)律師分析，近期也有不少類似的商品房退房糾紛。這種情況可以參考情況的變化。其在《合同法》中的解釋是，合同成立后，發(fā)生了當(dāng)事人訂立合同時無法預(yù)見的客觀情況，不是不可抗力造成的。非商業(yè)風(fēng)險的重大變更，繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公平或不能達(dá)到合同目的。當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則和案件實際情況確定是否變更

測試萬達(dá)速度

在實際處理中，其他很多商住項目都遇到了和青浦完達(dá)毛一樣的情況，但很多商住項目都做出了更符合業(yè)主利益的選擇，不僅返還了業(yè)主支付的房款，還對業(yè)主進(jìn)行了利息補(bǔ)償。對于不想退房的業(yè)主，他們會按照房價總額的不同比例進(jìn)行補(bǔ)償，或者在裝修費用和物業(yè)費方面給予補(bǔ)償或減免。

為什么首富王健林為首的萬達(dá)集團(tuán)對青浦萬達(dá)茂項目要求如此嚴(yán)格？

據(jù)了解，2014年9月，青浦萬達(dá)茂被萬達(dá)集團(tuán)以8.84億元的總價拿下。當(dāng)時規(guī)劃為住宅、商業(yè)、辦公用地，總建筑面積45萬平方米，是萬達(dá)在上海的第七個項目。

官網(wǎng)稱，青浦萬達(dá)茂將成為上海超大型室內(nèi)多主題公園，包括室內(nèi)兒童主題公園、汽車科技體驗園等。這兩種世界級的體驗業(yè)態(tài)將享受吃喝玩樂一條龍服務(wù)，將成為未來上海文化旅游商家的新地標(biāo)。

萬達(dá)茂系列也被媒體稱為萬達(dá)廣場的升級版，產(chǎn)品形式更豐富，但仍然以商業(yè)廣場、住宅和辦公產(chǎn)品為主，只是增加了更多的旅游業(yè)態(tài)。

據(jù)公開信息，青浦萬達(dá)茂的總體規(guī)劃包括一個擁有大型購物廣場、親子游樂王國和奇幻科技園的主題商業(yè)區(qū)，一個擁有三棟寫字樓的辦公區(qū)，兩棟浦東住宅樓和兩棟商住區(qū)。

萬達(dá)集團(tuán)在萬達(dá)茂的管理上也與萬達(dá)廣場的思路一致，即前期以住宅銷售為主，因為住宅銷售的回報率比較快，可以通過住宅銷售帶來的回款來平衡項目資金，補(bǔ)充商業(yè)和旅游業(yè)態(tài)的開發(fā)運(yùn)營。

青浦萬達(dá)茂出售的“住宅”不僅包括普通住宅，還包括上述商住兩用住宅。但上海商住產(chǎn)品重組打亂了萬達(dá)集團(tuán)一貫的運(yùn)營套路。王健林近幾年打造的萬達(dá)茂產(chǎn)品，幾乎都需要投資數(shù)百億，這就對資金使用計劃提出了很高的要求，這也導(dǎo)致了一直以速度為王的萬達(dá)集團(tuán)在業(yè)主退房這件事上動作遲緩。

事實上，青浦萬達(dá)茂此前從2015年年中到2016年年中已經(jīng)停工一年。據(jù)今年4月媒體報道，萬達(dá)集團(tuán)上海項目公司總經(jīng)理萬盛已離職，調(diào)任石榴集團(tuán)任總裁。

這一次由于政策調(diào)整，青浦萬達(dá)茂任重道遠(yuǎn)。接下來，青浦萬達(dá)茂還有很多問題需要解決，比如現(xiàn)金流通暢、整改完成、項目進(jìn)度和銷售節(jié)奏調(diào)整、退房糾紛解決等，都在考驗“萬達(dá)速度”。