?　? 北京10月24日電改革開放40年以來，中國經濟與社會發(fā)展經歷了翻天覆地的變化，人們的生活逐漸富裕起來了。期間，房地產行業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，在不斷滿足與改善居民住房需求，加快助推城市化進程以及帶動相關行業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。

　　作為整個進程的參與者和見證者，清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授近日接受采訪，回顧了改革開放以來房地產行業(yè)的進退沉浮。他認為，包括住房商品化的試點在內、中國對住房制度改革的探索與實踐已走過了38個年頭，房地產行業(yè)是“從無到有”逐步發(fā)展成為中國經濟之重要角色的。盡管磕磕碰碰一直伴隨著各種爭議，但房地產業(yè)在改善居民住房條件、改變城市面貌、提升城市承載能力、促進城市經濟發(fā)展和國民經濟增長等方面的貢獻有目共睹，也是其他行業(yè)所無法替代的。

　　早在80年代中期就聚焦住房問題研究的劉洪玉，可謂這個行業(yè)較早的思索者之一。研究生的學位論文，就以1985年城鎮(zhèn)住房普查數據為基礎對2000年小康住房發(fā)展目標及其實現路徑進行了探索；1989年-1991年，劉洪玉赴港進行中英土地管理制度比較研究，為我國正在進行的土地使用制度改革提供了許多有參考價值的政策建議；1992年，他作為專家組副組長參與了北京市基準地價查估研究，該研究的成果也成為北京市制定首個基準地價標準的基礎，指導了從1993年開始的土地出讓工作；此外，劉洪玉還被北京市房地產市場管理處聘請為001號房地產估價師，參與了北京市早期的國有土地使用權出讓地價評估工作。

　　在隨后不斷進行的住房改革和房地產市場發(fā)展過程中，劉洪玉先后參與了房地產估價方法與估價標準、土地使用制度改革、住房制度改革、住房保障與政策性住房金融、房地產稅制改革、房地產市場發(fā)展、房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等問題研究，為政府和行業(yè)提供了許多有前瞻性的意見和建議。當然，劉洪玉最自豪的，還是參與推動了房地產專業(yè)教育與學術研究的發(fā)展，使之從無到有、從弱到強，實現了與世界趨勢和潮流的接軌，培養(yǎng)了一大批有國際視野的高素質的房地產創(chuàng)新人才。

　　“過去多年房地產行業(yè)的快速發(fā)展，是整個改革開放以來中國經濟高速增長的一個縮影。但隨著中國經濟邁入新常態(tài)，房地產行業(yè)也需要從野蠻生長向高質量發(fā)展去轉型，不斷探索適應于時代的發(fā)展模式?！眲⒑橛裾f。

　　清華大學房地產研究所所長 劉洪玉 楊力郡/攝

　　為什么要有“房地產”？

　　40年前的改革開放之初，或許無人會想到，今天的“房地產”能成為國民生活中最高頻的熱門話題，它與老百姓的住房消費、家庭資產乃至生活方式密切相關。

　　有一組數字或許能夠說明，我們?yōu)槭裁匆l(fā)展“房地產”：1978年的中國，國民生產總值僅為3678.7億元，當時有1.7億人在城市，而7.9億人在農村，人均居住面積是今天難以想象的3.6平方米，缺房戶達869萬戶。

　　如何解決“住”，當然是社會民生的核心內容之一。但在劉洪玉看來，從計劃經濟向市場經濟的改革需要實實在在的新增長點，而住房正是在這樣的發(fā)展契機下邁入商品化市場，并在國民經濟發(fā)展過程中扮演了越來越重要的角色。

　　據劉洪玉回憶1998年深化住房制度改革的時代背景，一是受外部的亞洲金融危機影響，國家亟需振作經濟；二是內部的經濟發(fā)展需求，改革開放后要尋求能消化產能、創(chuàng)造大量就業(yè)機會且不依賴于進口的國民經濟增長點。長遠來看，房改要解決的是多重目標，“停止福利分房，實現住房的分配貨幣化和供給市場化，是一項促進經濟發(fā)展和社會公平的綜合性改革。”

　　以1998年的房改為分界線，中國房地產行業(yè)的發(fā)展步入了快車道，開啟了一系列以“住”為核心并延伸至社會經濟方方面面的快速發(fā)展。

　　土地制度與居住標準的演變

　　在正式房改之前，與土地及房地產相關的試點就已發(fā)生在改革放開放的前沿陣地廣東、海南等地區(qū)，并且“步子邁得很大”。據了解，中國首次以公開拍賣的方式有償出讓國有土地使用權就是在1987年的深圳，當時的深圳經濟特區(qū)房地產公司以525萬元贏得中國“第一拍”。

　　讓劉洪玉印象深刻的是，當年因為幾乎不存在房地產市場，也無土地市場之說，所以早期土地出讓價格的確定，是一項非常具有挑戰(zhàn)性的工作。在用市場比較法確定土地價格時，大家只能去解放前的市場上，去國外或境外的市場上去找可比案例。北京當時還專門成立了地價審核專家小組，邀請了部分社會專業(yè)人士，參與土地出讓價格的審定工作，確保了土地出讓價格公平公正客觀，提高了價格確定過程的透明度。

　　如果說土地制度與“房子在哪里蓋”息息相關，那么，居民住宅標準則決定了“房子該建成什么樣”。

　　劉洪玉用一個非常典型的案例，來說明當年國民在“住”這項需求上有多么迫切。1984年他到上海實習時，發(fā)現有人晚上睡覺身子在屋內，腿卻伸到了門外；1986年到江南城市調研時，參觀過三代人同居一室的居住環(huán)境，小孩和父母分睡上下鋪，其他家庭成員則打地鋪?！胺值瞄_住得下，是基本的文明住房標準，孩子與父母、異性子女應該合理分室。但在當時來說，實現難度太大了。住房的成套率也低于50%?！眲⒑橛裾f。

　　他深感傳統(tǒng)福利分房制度的弊端，就是大家都“等靠要”，住房供給量遠遠小于住房需求的增長。原因在于，一方面，國家投入住房建設的資金嚴重不足；另一方面，分房只是少部分的福利，苦樂不均嚴重，大部分居民無法實現住有所居的夢想。

　　住房的市場化改革，刺激了住房消費和住房資金的良性循環(huán)?！?0年代改革住房制度以來，主要一個引領的目標就是想辦法增加個人住房消費支出的份額，不能老是‘等靠要’，要吸引市場力量參與住房供應?！辟Y料顯示，1980年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積只有7.18平方米，1991年國家統(tǒng)計局會同12個部委制定的“全國小康水平監(jiān)測標準”中，城鎮(zhèn)人均住房使用面積的目標值為12平方米，而國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數據顯示，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達36.6平方米。在快速城鎮(zhèn)化的背景下，城鎮(zhèn)居民住房水平的迅速提高，住房市場化改革功不可沒。

　　快速發(fā)展的得與失

　　“據統(tǒng)計，1949-1979年的30年中，全國城鎮(zhèn)累計新建住宅建筑面積6.2億平方米；現在城鎮(zhèn)年均竣工住宅建筑面積約10億平方米，差不多相當于1979年城鎮(zhèn)住房的總體存量。”劉洪玉不禁感嘆道。

　　中國房地產市場從零發(fā)展至2017年一年全國房地產開發(fā)投資接近11萬億元的體量，對國家的經濟增長、財政收入、社會就業(yè)都起著舉足輕重的影響。而在這個過程中，中國的城市建設更新?lián)Q代，很多人解決了住房問題，充分改善了吃穿住行的生活面貌。

　　基于人口還在持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化又遠未完成，人均住房面積與品質仍有提升空間等原因，業(yè)內預測，在未來可見的很長一段時間內，房地產仍將是國民經濟的重要產業(yè)。當然，過去多年的快速發(fā)展也讓這個行業(yè)面臨諸多待解決的矛盾，包括備受詬病的高房價、租賃市場發(fā)展緩慢、房企高杠桿發(fā)展模式的不可持續(xù)等等。

　　“房地產這個行業(yè)可以說是白手起家，靠著制度設計給它創(chuàng)造了很多發(fā)展機會，為國家、個人或家庭創(chuàng)造了大量財富，給社會做出許多貢獻?！眲⒑橛褚环譃槎卣劦?，“但許多地方的經濟增長、城市發(fā)展和財政收支越來越依賴房地產市場，房地產市場的造富效應吸引了過多的資源參與、對其他行業(yè)形成了顯著的擠出效應，高地價高房價不僅帶來了許多風險隱患、也推高了經濟運行的整體成本、削弱了城市發(fā)展的競爭力。”

　　深入改革就是高質量發(fā)展

　　劉洪玉認為，改革開放時代下房地產行業(yè)的高速度發(fā)展有目共睹，但在經濟新常態(tài)時期，更需要的是可持續(xù)的高質量發(fā)展。

　　“過去在宏觀經濟發(fā)展遇到困難的關鍵節(jié)點上，總是習慣性地把刺激房地產市場當作擺脫危機的手段，更多關注的是其經濟增長發(fā)動機的作用，常常忽視其影響重要民生福祉的一面。”劉洪玉直言，“地方政府土地儲備、房地產企業(yè)購置土地進行房地產開發(fā)，都是基于未來房價持續(xù)快速上漲的預期，出現了面粉比面包貴的情況?，F在房價繼續(xù)上漲面臨著政策、市場等多方面的壓力，漲價預期開始弱化，開發(fā)商就不知道該怎么做了。”他認為，房企必須改變商業(yè)邏輯，探索在新經濟環(huán)境下的生存模式。

　　另一深入改革的方向，是在“房住不炒”理念指導下的住房制度完善，包括增加對中低收入家庭首次獲取基本住房的支持、發(fā)展住房租賃市場等，以及對住房市場行為的規(guī)范和治理，體現出重塑住房制度的決心?！鞍l(fā)展租賃市場能促進住房消費，增加住房更新改造投資，發(fā)展機構化專業(yè)化租賃服務企業(yè)，貢獻國民經濟發(fā)展，也是國際住房消費發(fā)展的一個趨勢?！眲⒑橛裾J為，應從完善住房制度的角度看發(fā)展住房租賃市場的重要意義，為居民提供一個無差異的進行住房租買選擇制度和市場環(huán)境。

　　劉洪玉觀察認為，在今天這個物質條件不斷豐富的時代，90后、00后越來越不在意自己是否擁有住房所有權，而是越來越關心住房品質和居住環(huán)境。目前國內住房租賃市場普遍存在規(guī)范程度低、租戶權益保護不夠、租住家庭普遍缺乏安全感等問題，劉洪玉建議要加快住房租賃市場立法。

　　“發(fā)展租賃市場，是住房制度深入改革、繼續(xù)完善非常重要的一個方面?！眲⒑橛裾f。