從 7月1日開始，

《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》

很快就會正式實施。

昨天上午10:30，

山東省新聞辦召開新聞發(fā)布會，

邀請省法制辦、省物價局負責同志解讀

《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》

《辦法》明確，物業(yè)共用部位、共用設施設備屬于全體業(yè)主共有，其處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利也屬于全體業(yè)主。該辦法是全國第一個專門規(guī)范物業(yè)服務收費行為的省政府規(guī)章，將于7月1日起執(zhí)行。

詳解物業(yè)收費新規(guī)

小區(qū)共用部位收益歸全體業(yè)主

《辦法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的以及相應的收費標準、收益的使用等等，應當征得業(yè)主大會的同意或者由業(yè)主大會決定;普通住宅前期物業(yè)管理，因未成立業(yè)主大會，其公共收益，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務費。物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設施，應當在物業(yè)服務合同中約定;經(jīng)營所得收益，應當單獨列賬，及時公示，公示時間不得少于1個月;物業(yè)共用部位、共用設施的維修養(yǎng)護費用，在保修期限內(nèi)的由建設單位負擔，超過保修期限的由專項維修資金列支。

住宅交付空置半年收費不得超60%↓

《辦法》規(guī)定，普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市縣人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業(yè)空置的減收比例不得低于40%。

車位空置免收停車服務費↓

《辦法》規(guī)定，規(guī)劃用于停放機動車的車庫(場)的車位，交納停車服務費，空置不用的免費;利用共有道路等長期停車的，交納車位場地使用費。臨時進入物業(yè)管理區(qū)域停車的，2小時內(nèi)免費，超過的按小時收費;執(zhí)行公務以及為業(yè)主配送物品、維修服務等車輛一律免費。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域人員、車輛實行出入管理的，應當為業(yè)主免費配備出入證(卡);額外提供其他便利出入設備的，可以收費，但由業(yè)主自愿選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制辦理。

物業(yè)費上調(diào)需經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意↓

《辦法》規(guī)定，因政府指導價變動需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價變動范圍內(nèi)作相應調(diào)整。 因服務成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當將真實、完整的物業(yè)服務成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。物業(yè)服務企業(yè)應當在調(diào)整物業(yè)公共服務費標準之日起十日內(nèi)向所在地價格主管部門備案。

物業(yè)收費執(zhí)行啥標準？

公共區(qū)域內(nèi)收益怎么分配？

哪些情況該減收甚至免收費？

官方解讀熱點問題

問：房屋空置的，為什么還要交物業(yè)費？怎么交？

答：空置六個月以上，物業(yè)費應當減收

普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市縣人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業(yè)空置的減收比例不得低于40%。

主要理由有三：

一，《辦法》的立法目的在于規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。打擊投機買房、調(diào)控房地產(chǎn)價格不是住宅物業(yè)服務收費政策所承擔的職責，不應當通過加收物業(yè)服務費的方式打擊炒房；

二、部分物業(yè)空置，物業(yè)服務企業(yè)仍要正常運轉(zhuǎn)，不交物業(yè)服務費不能保證物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，但業(yè)主不入住，就不產(chǎn)生垃圾，不使用電梯，物業(yè)服務工作量有所減少，可以減收部分物業(yè)服務費。

三、減收比例應當視情況而定，比如，熱門地段的房屋，入住率高，減收比例略高對物業(yè)企業(yè)影響也不大，而一些度假型小區(qū)，業(yè)主多屬“候鳥型”，房屋空置率很高，如果物業(yè)費減免比例過高的話，物業(yè)公司無法正常經(jīng)營。對于其他物業(yè)交付后空置的，其物業(yè)公共服務費是否減收、減收多少由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)約定。

另外，關(guān)于車位空置問題?，F(xiàn)行政策是購買的車位未停放機動車的，減收停車服務費，具體減收比例由市縣價格主管部門規(guī)定。此次《辦法》規(guī)定，未停放機動車，免收停車服務費，也是一個很大的突破。

問：買房時一并買了車位，已經(jīng)交了物業(yè)費了，為什么還要交停車費？

答：物業(yè)公共服務與停車服務的內(nèi)容接近，但服務主體不同。

物業(yè)公共服務的服務主體是全體業(yè)主，停車服務的服務主體為購買車位的業(yè)主或者車位使用人。有的業(yè)主家中無車，有的業(yè)主擁有不止一輛車。讓無車戶替有車戶、多車戶分攤物業(yè)服務成本顯失公允。

按照現(xiàn)行政策，物價部門在制定物業(yè)公共服務費和停車服務費標準時，是分別計算成本的，沒有包含關(guān)系。在總成本不變的情況下，如果停車服務費不再單獨收取，物業(yè)公共服務費需要相應上調(diào)，否則物業(yè)服務企業(yè)難以為繼。

例如，濟南市目前物業(yè)公共服務費基準價格一星級是0.5元/㎡、五星級是1.6元/㎡，停車服務費基準價格是35元/輛。如果把停車服務費均攤到物業(yè)公共服務費上，物業(yè)公共服務費約需上漲0.2元/㎡左右。

問：有些物業(yè)公司利用小區(qū)的電梯、墻體等做廣告，對這方面的經(jīng)營收入，現(xiàn)實中糾紛比較多，對此《辦法》是怎樣規(guī)范的？

答：公共收益由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；業(yè)主大會未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務費。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設施設備屬于全體業(yè)主所有，其經(jīng)營決定權(quán)屬于全體業(yè)主，經(jīng)營收入歸全體業(yè)主所有。這是法律層面的基礎性規(guī)定，而物業(yè)服務企業(yè)有沒有權(quán)利進行經(jīng)營，經(jīng)營所得收入如何使用和分配，如何保障業(yè)主的所有權(quán)、知情權(quán)等合法權(quán)益，是現(xiàn)實中面臨的突出問題，也是產(chǎn)生矛盾糾紛的地方。

在這方面，有些物業(yè)服務企業(yè)做的比較好，能夠定期向業(yè)主公示經(jīng)營收益，有的還以此折抵業(yè)物業(yè)費，受到了業(yè)主的歡迎；但有些物業(yè)服務企業(yè)做的不夠到位，業(yè)主滿意度不高。

針對這些問題，《辦法》進行了規(guī)范，作了三個方面的創(chuàng)新性規(guī)定。

第一，關(guān)于經(jīng)營權(quán)的問題。按照《辦法》第二十九的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以代業(yè)主進行經(jīng)營，取得經(jīng)營權(quán)的方式是通過物業(yè)服務合同的約定進行授權(quán)。普通住宅前期物業(yè)，可以在前期物業(yè)服務合同中約定授權(quán)。該規(guī)定，解決了現(xiàn)實中，特別是前期物業(yè)中，物業(yè)服務企業(yè)因無法征得業(yè)主大會、業(yè)主的書面同意，而擅自經(jīng)營導致經(jīng)營行為合法性不足的問題。

第二，關(guān)于收入歸屬和使用問題。按照《辦法》第三十條的規(guī)定，公共收益由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；業(yè)主大會未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務費。

屬于普通住宅前期物業(yè)的，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務費。物業(yè)服務企業(yè)代經(jīng)營的，可以扣除相應的管理費和稅費，管理費的提取比例由市縣價格主管部門確定。這條規(guī)定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問題，也通過提取管理費的方式提高了物業(yè)服務企業(yè)代經(jīng)營的積極性。

另外，該條還有一個創(chuàng)新點，就是對未成立業(yè)主委員會的普通住宅前期物業(yè)，規(guī)定公共收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務費，將有利于增強業(yè)主的獲得感，營造和諧的物業(yè)服務關(guān)系。

第三，關(guān)于如何保障上述兩條規(guī)定有效執(zhí)行的問題?！掇k法》從兩個方面進行了規(guī)范：

一是通過收益公示保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。即《辦法》第三十九條的規(guī)定——物業(yè)服務企業(yè)對公共收益應當單獨列賬，獨立核算，按季度進行公示，時間不得少于一個月。

二是規(guī)定了相應的法律責任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規(guī)定——物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定公示和使用公共收益資金的，將會受到行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。