近日，

山東省政府印發(fā)了

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

自2018年7月1日起施行

6月28日上午10:30，

山東省新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，

邀請(qǐng)省法制辦、省物價(jià)局負(fù)責(zé)同志解讀

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

《辦法》明確，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共有，其處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利也屬于全體業(yè)主。該辦法是全國(guó)第一個(gè)專(zhuān)門(mén)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的省政府規(guī)章，將于7月1日起執(zhí)行。

詳解物業(yè)收費(fèi)新規(guī)

小區(qū)共用部位收益歸全體業(yè)主

《辦法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的以及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收益的使用等等，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)的同意或者由業(yè)主大會(huì)決定;普通住宅前期物業(yè)管理，因未成立業(yè)主大會(huì)，其公共收益，可以?xún)?yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;經(jīng)營(yíng)所得收益，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，及時(shí)公示，公示時(shí)間不得少于1個(gè)月;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，在保修期限內(nèi)的由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)，超過(guò)保修期限的由專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支。

住宅交付空置半年收費(fèi)不得超60%↓

《辦法》規(guī)定，普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過(guò)百分之六十。也就是說(shuō)普通住宅前期物業(yè)空置的減收比例不得低于40%。

車(chē)位空置免收停車(chē)服務(wù)費(fèi)↓

《辦法》規(guī)定，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)庫(kù)(場(chǎng))的車(chē)位，交納停車(chē)服務(wù)費(fèi)，空置不用的免費(fèi);利用共有道路等長(zhǎng)期停車(chē)的，交納車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)。臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)的，2小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，超過(guò)的按小時(shí)收費(fèi);執(zhí)行公務(wù)以及為業(yè)主配送物品、維修服務(wù)等車(chē)輛一律免費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域人員、車(chē)輛實(shí)行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配備出入證(卡);額外提供其他便利出入設(shè)備的，可以收費(fèi)，但由業(yè)主自愿選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制辦理。

物業(yè)費(fèi)上調(diào)需經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意↓

《辦法》規(guī)定，因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整。 因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將真實(shí)、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開(kāi)，并經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書(shū)面同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之日起十日內(nèi)向所在地價(jià)格主管部門(mén)備案。

物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行啥標(biāo)準(zhǔn)？

公共區(qū)域內(nèi)收益怎么分配？

哪些情況該減收甚至免收費(fèi)？

……

官方解讀熱點(diǎn)問(wèn)題

問(wèn)：房屋空置的，為什么還要交物業(yè)費(fèi)？怎么交？

答：空置六個(gè)月以上，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收

普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過(guò)百分之六十。也就是說(shuō)普通住宅前期物業(yè)空置的減收比例不得低于40%。

主要理由有三：

一，《辦法》的立法目的在于規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。打擊投機(jī)買(mǎi)房、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格不是住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策所承擔(dān)的職責(zé)，不應(yīng)當(dāng)通過(guò)加收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式打擊炒房；

二、部分物業(yè)空置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能保證物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，但業(yè)主不入住，就不產(chǎn)生垃圾，不使用電梯，物業(yè)服務(wù)工作量有所減少，可以減收部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

三、減收比例應(yīng)當(dāng)視情況而定，比如，熱門(mén)地段的房屋，入住率高，減收比例略高對(duì)物業(yè)企業(yè)影響也不大，而一些度假型小區(qū)，業(yè)主多屬“候鳥(niǎo)型”，房屋空置率很高，如果物業(yè)費(fèi)減免比例過(guò)高的話，物業(yè)公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。對(duì)于其他物業(yè)交付后空置的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)是否減收、減收多少由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

另外，關(guān)于車(chē)位空置問(wèn)題?，F(xiàn)行政策是購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位未停放機(jī)動(dòng)車(chē)的，減收停車(chē)服務(wù)費(fèi)，具體減收比例由市縣價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。此次《辦法》規(guī)定，未停放機(jī)動(dòng)車(chē)，免收停車(chē)服務(wù)費(fèi)，也是一個(gè)很大的突破。

問(wèn)：買(mǎi)房時(shí)一并買(mǎi)了車(chē)位，已經(jīng)交了物業(yè)費(fèi)了，為什么還要交停車(chē)費(fèi)？

答：物業(yè)公共服務(wù)與停車(chē)服務(wù)的內(nèi)容接近，但服務(wù)主體不同。

物業(yè)公共服務(wù)的服務(wù)主體是全體業(yè)主，停車(chē)服務(wù)的服務(wù)主體為購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主或者車(chē)位使用人。有的業(yè)主家中無(wú)車(chē)，有的業(yè)主擁有不止一輛車(chē)。讓無(wú)車(chē)戶(hù)替有車(chē)戶(hù)、多車(chē)戶(hù)分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)成本顯失公允。

按照現(xiàn)行政策，物價(jià)部門(mén)在制定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，是分別計(jì)算成本的，沒(méi)有包含關(guān)系。在總成本不變的情況下，如果停車(chē)服務(wù)費(fèi)不再單獨(dú)收取，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)需要相應(yīng)上調(diào)，否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為繼。

例如，濟(jì)南市目前物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格一星級(jí)是0.5元/㎡、五星級(jí)是1.6元/㎡，停車(chē)服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格是35元/輛。如果把停車(chē)服務(wù)費(fèi)均攤到物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)上，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)約需上漲0.2元/㎡左右。

問(wèn)：有些物業(yè)公司利用小區(qū)的電梯、墻體等做廣告，對(duì)這方面的經(jīng)營(yíng)收入，現(xiàn)實(shí)中糾紛比較多，對(duì)此《辦法》是怎樣規(guī)范的？

答：公共收益由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途；業(yè)主大會(huì)未作決定的，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，經(jīng)營(yíng)收費(fèi)項(xiàng)目也越來(lái)越多，例如你剛才提到的廣告費(fèi)就是其中一個(gè)方面，其他還有車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)、物業(yè)管理用房租賃費(fèi)，等等。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主所有，其經(jīng)營(yíng)決定權(quán)屬于全體業(yè)主，經(jīng)營(yíng)收入歸全體業(yè)主所有。這是法律層面的基礎(chǔ)性規(guī)定，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)有沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所得收入如何使用和分配，如何保障業(yè)主的所有權(quán)、知情權(quán)等合法權(quán)益，是現(xiàn)實(shí)中面臨的突出問(wèn)題，也是產(chǎn)生矛盾糾紛的地方。

在這方面，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的比較好，能夠定期向業(yè)主公示經(jīng)營(yíng)收益，有的還以此折抵業(yè)物業(yè)費(fèi)，受到了業(yè)主的歡迎；但有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的不夠到位，業(yè)主滿(mǎn)意度不高。

針對(duì)這些問(wèn)題，《辦法》進(jìn)行了規(guī)范，作了三個(gè)方面的創(chuàng)新性規(guī)定。

第一，關(guān)于經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題。按照《辦法》第二十九的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，取得經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行授權(quán)。普通住宅前期物業(yè)，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定授權(quán)。該規(guī)定，解決了現(xiàn)實(shí)中，特別是前期物業(yè)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無(wú)法征得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的書(shū)面同意，而擅自經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)行為合法性不足的問(wèn)題。

第二，關(guān)于收入歸屬和使用問(wèn)題。按照《辦法》第三十條的規(guī)定，公共收益由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途；業(yè)主大會(huì)未作決定的，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

屬于普通住宅前期物業(yè)的，可以?xún)?yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代經(jīng)營(yíng)的，可以扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)，管理費(fèi)的提取比例由市縣價(jià)格主管部門(mén)確定。這條規(guī)定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問(wèn)題，也通過(guò)提取管理費(fèi)的方式提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)代經(jīng)營(yíng)的積極性。

另外，該條還有一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，就是對(duì)未成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅前期物業(yè)，規(guī)定公共收益資金可以?xún)?yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，將有利于增強(qiáng)業(yè)主的獲得感，營(yíng)造和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

第三，關(guān)于如何保障上述兩條規(guī)定有效執(zhí)行的問(wèn)題。《辦法》從兩個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)范：

一是通過(guò)收益公示保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。即《辦法》第三十九條的規(guī)定——物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度進(jìn)行公示，時(shí)間不得少于一個(gè)月。

二是規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規(guī)定——物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示和使用公共收益資金的，將會(huì)受到行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。