公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上屬于灰色的存在，定義不清，亂象不斷！

比如開發(fā)商在銷售的時(shí)候宣傳的是“公寓”，業(yè)主在拿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)才發(fā)現(xiàn)性質(zhì)是“辦公”，便告開發(fā)商虛假宣傳。對(duì)于開發(fā)商而言，為了銷售，往往在宣傳時(shí)含糊其詞，畢竟個(gè)人客戶購(gòu)買辦公產(chǎn)品的意愿是很低的。對(duì)于購(gòu)房者而言，對(duì)于公寓的特點(diǎn)，用地性質(zhì)往往也缺乏詳細(xì)了解。

比如2020年7月深圳發(fā)布停止“商務(wù)公寓”審批的通知，市場(chǎng)便解讀為“公寓”將逐漸絕版，要珍惜已批建的“公寓”，是否真的如此？

面對(duì)這些疑問(wèn)，首先要弄清楚公寓的定義。對(duì)于一個(gè)建筑類型的定義，從兩個(gè)來(lái)源去查找，一是設(shè)計(jì)規(guī)范，二是地方的政策規(guī)定。

首先，設(shè)計(jì)規(guī)范，搜索之下，從住宅建筑規(guī)范、宿舍建筑規(guī)范、辦公建筑規(guī)范、旅館建筑規(guī)范，均未見公寓定義的表述，公寓游離了？

其次，地方政策規(guī)定。公寓產(chǎn)品，往往出現(xiàn)在北上廣深這些超大城市，這類城市有大量的辦公用地，而辦公樓不好銷售，開發(fā)商就將辦公樓分割成小間，包裝成公寓進(jìn)行銷售。那么就從這些超大城市的政策規(guī)定中去尋找，其中兩個(gè)城市的情況如下：

1、《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2010版）附錄一 名詞解釋中與“公寓”字眼相關(guān)的定義有：6、公寓式辦公建筑：指單元式小空間劃分，有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。13、公寓式酒店，指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。14、酒店式公寓，指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。上海不愧為國(guó)內(nèi)城市的典范，為避免混淆，對(duì)于各種打著“公寓”旗號(hào)的產(chǎn)品，明確其性質(zhì)，辦公的歸辦公、旅館的歸旅館、居住的歸居住。如果想要購(gòu)買的為居住性質(zhì)的公寓，那么“公寓”之前要增加的定語(yǔ)便是“酒店式”，全稱“酒店式公寓”。

2、《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》（2015修訂版）第二章 名詞解釋 2.1.8公寓式辦公建筑：為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)的辦公建筑，也稱為商務(wù)公寓?！渡钲谑谐鞘幸?guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)測(cè)》條文說(shuō)明（局部修訂版）-表2.2.2.3 建筑與設(shè)施用途分類指引-8、商務(wù)公寓：為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑。

可見深圳市場(chǎng)有明確定義的只有一種公寓，”商務(wù)公寓“，屬性為辦公，”商務(wù)公寓樓“本質(zhì)上也可叫”辦公樓“。這里又出現(xiàn)另外一個(gè)疑問(wèn)，既然都是辦公建筑，“商務(wù)公寓”與“辦公”區(qū)別在哪里呢？區(qū)別在于商務(wù)公寓具有住宿的功能，可以住人。但是“可住宿”這種概念就比較含糊，公寓可以配備廚房，辦公室同樣可以配備茶水間，都可以滿足烹飪的功能，兩者在使用功能上無(wú)比接近。因此市場(chǎng)上就出現(xiàn)了一種讓人迷惑的現(xiàn)象，在同一幢辦公樓里，部分樓層是商務(wù)公寓，部分樓層是辦公。如銷售人員不特別說(shuō)明，購(gòu)房者可能直到拿到房產(chǎn)證的那一刻才發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的房產(chǎn)用途為辦公，不是公寓，更不是住宅，感覺備受欺騙了。

深圳停止“商務(wù)公寓”審批，是否意味著“公寓”在深圳絕版了？

《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)測(cè)》條文說(shuō)明（局部修訂版）2.1.6 “表2.1.6深圳市城市用地分類和使用”中各類城市用地的類別代碼、類別名稱和范圍是準(zhǔn)確劃分、使用和管理各類用地的基礎(chǔ)-居住用地（R）- 5）關(guān)于目前市場(chǎng)中常出現(xiàn)的“公寓”，如“學(xué)生公寓、專家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商務(wù)公寓“等分類的說(shuō)明：城市用地分類主要依據(jù)土地實(shí)際使用用途來(lái)界定，對(duì)于以各種政策用途、服務(wù)人群來(lái)分類，以及市場(chǎng)上出現(xiàn)的種類繁多的各種廣告用語(yǔ)中的“公寓“應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行研究判斷。目前市場(chǎng)中主要存在以下三種類型：直接為工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、學(xué)校等功能區(qū)配套服務(wù)的，實(shí)際為宿舍功能，其用地性質(zhì)一般屬于三類居住用地（R3），其產(chǎn)權(quán)通常不可分隔；針對(duì)特定人群（如未婚青年、引進(jìn)人才、老年人等）、具有相對(duì)完善的配套與服務(wù)設(shè)施的，實(shí)際為住宅功能，其用地性質(zhì)一般屬于二類居住用地（R2），如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等，其產(chǎn)權(quán)通?？煞指畛鍪?；位于商務(wù)中心區(qū)、為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)、規(guī)劃不配套幼兒園學(xué)校等教育配套設(shè)施的，一般情況視為商務(wù)公寓建筑，屬于商業(yè)用地（C1），其土地管理和房地產(chǎn)權(quán)按照商業(yè)用地相關(guān)政策處理。

從以上描述中可見，在某些情況下，深圳可能出現(xiàn)屬于居住性質(zhì)的公寓，比如人才公寓，并且是可以銷售的。因此，“公寓“并未絕版，停止”商務(wù)公寓“審批，只是”商務(wù)公寓“絕版了。

總而言之，“公寓“定義在各地都有不同的政策說(shuō)法，購(gòu)房者在購(gòu)買前一定要多注意開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)公示的土地用途，房屋用途等批示文件，以免買非所想！