大家好，我是觀觀。

在金融圈混了16年，我卻獨愛買房，還首創(chuàng)了一套科學買房體系，已經(jīng)幫助眾多朋友買到好房子。

以下是今天的正文。

昨天央行公布了10月的LPR的最新報價，1年期LPR的價格為3.85%，5年期及以上LPR的價格為4.65%，這已經(jīng)是LPR價格連續(xù)第18個月保持不變了！

很多朋友可能要問，LPR價格都已經(jīng)1年半沒有變過了，如此平平無奇的市場有什么好分析的！

但是如果你是長期關注我們的朋友就會知道，看似平靜的水面下，實則暗流涌動！

從去年年底我預測今年全年房貸利率將處于緊繃的狀態(tài)，到兩個月前我認為年底將迎來信貸政策的放松，無一例外都一一兌現(xiàn)。

并不是我真的有什么神奇的能力，無非是進行了大量的政策研究，做了充分的市場調研，所以今天我還想花點時間談談我對近期房貸市場的一些看法。

1

我為什么說現(xiàn)在的房貸利率市場雖然看似平靜但實則暗流涌動，其實不難發(fā)現(xiàn)，基礎利率價格，就是央行每個月公布的LPR價格從去年4月份以來就一直保持不變。

但是大家都能明顯的感覺到今年年初以來大部分城市的貸款越來越貴，放款速度越來越慢，有些地方甚至直接停貸。

這種感受和統(tǒng)計數(shù)據(jù)是一致的，據(jù)融360統(tǒng)計，從今年年初以來，全國房貸利率就一路走高，截止到9月份首套房和二套房利率已基本上漲了10%。

目前全國首套房利率破6的城市已經(jīng)達到了9個，還有3個城市的利率也已超過了5.9%。

我們有很多粉絲在今年一季度都買了房，他們來自不同的城市，但是很多人都表示，大半年都過去了，到現(xiàn)在銀行還沒有放款。

很多人都說要去銀行鬧了，因為銀行遲遲不下款房東就不肯過戶，自己付了首付卻還要租房子住，想想就很氣憤。

但是吧，這事也不能怪銀行，因為以前我在銀行工作過，我知道，房貸利率的價格和額度都受到監(jiān)管機構的嚴格指導和監(jiān)控。

比如房貸額度這事，去年的時候監(jiān)管就出臺了《關于建立銀行也金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》要求：

“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

大家都知道1季度一般是房產(chǎn)交易最活躍的時候，需要放款的業(yè)務很多，再加上去年年底積壓的業(yè)務。

所以大部分銀行在1季度的時候都把當年的房貸額度用的差不多了，等到了后面幾個季度只能通過提高價格或者拉長時間來控制房貸的增長，不然觸碰了紅線，就要被監(jiān)管請去喝茶了。

但是這種情況從3季度以來就一下子就變了。

2

最先是在8月底的時候官媒就發(fā)文指出：滿足真實住房需求離不開房貸資源的有效配置！

緊接著在9月24日的人民銀行2021年第三季度例會中就首次提及“要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益?！?/p>

有了政策的定調，全國多個城市的房貸市場立刻調低了利率。這種感覺有點像什么呢，打個不恰當?shù)谋确剑拖衲阆抵I帶開了一天會，把脖子勒得太緊，都喘不過氣了，突然領導宣布“散會！”，你第一件事就是趕緊松松領帶喘口氣。

率先下調利率的城市是廣州，據(jù)悉廣州地區(qū)的中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率較過往都基本下降了10個基點。

繼廣州貸款利率松動之后，佛山的建設銀行和農(nóng)業(yè)銀行就出現(xiàn)首套二套房利率下降了20個基點的情況。

截至目前，重點監(jiān)測的90城中已有20個城市房貸利率出現(xiàn)下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。

同樣，各地銀行也開始陸續(xù)出現(xiàn)加速放款的利好，雖然10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。

但這主要是由于放款動作與利率調整存在一定時差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個月期簽約的單子。

從單點城市來看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

所以市場從冷到熱只在一瞬間，能不能抓住這短暫的窗口期有所作為，不僅僅是對買房人的考驗更是對我們這些房產(chǎn)大V水平的檢驗！

3

為什么整個信貸市場會出現(xiàn)暫時的緩和呢？我們還是回歸本源，我一直強調，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的穩(wěn)定器和壓艙石。

因為地產(chǎn)業(yè)牽扯到的不僅僅是這個行業(yè)本身，向上游他聯(lián)動著建筑業(yè)、商品制造、零售和物流等等，向下他聯(lián)動著銀行和每一個購房人，關系金融和民生的穩(wěn)定。

那三季度房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的影響究竟幾何？

我們先來看看三季度的GDP增速，只有4.9%，二季度的時候還是7.9%，而且市場普遍認為三季度的增速應該不會低于6%，但是事實是連5%都沒保?。?/p>

有趣的是，當你進一步研究究竟是什么原因造成了GDP增速的大幅下降，你一眼就能發(fā)現(xiàn)！因為只有建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是負增長，而且建筑業(yè)的負增長也可以歸因為就是房地產(chǎn)的負增長造成的！

9月全國商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.2%和-15.8%，房企銷售和資金回籠速度持續(xù)負增長，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比-11.2%,較8月下滑4.7個百分點。

在經(jīng)營困境和資金壓力下的雙重影響下，很多房企都出現(xiàn)了整體拿地熱情下降、施工進度放緩，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑。

9月房地產(chǎn)投資同比增長-3.5%，較8月下滑3.8個百分點；1-9月房地產(chǎn)投資累計同比增長8.8%，較1-8月下滑2.1個百分點。

而造成這種結果的原因，可能并不是房產(chǎn)端政策的收緊，而是金融端政策的趨嚴。

開發(fā)商融資困難，就沒有意愿拿地，土拍市場遇冷，預期轉變就更沒有開發(fā)商愿意拿地。

買房人貸款困難，就買不起新房，自己手上的房子也賣不出去，交易環(huán)節(jié)瞬間冰封。開發(fā)商房子賣不出去，回款不好就付不出上游資金，引發(fā)上游企業(yè)的風險。

如此惡性循環(huán)，癥結終究是出在了金融端，所以金融端的政策調整勢在必行！

4

就在剛剛閉幕的2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴講話致辭。劉鶴表示，房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

中國人民銀行副行長潘功勝也指出，對于房地產(chǎn)市場，“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

高層已定調，政策已在路上，所以作為買房人，我們在接下來的幾個月究竟要做什么？

如果你是剛需的話，一定要抓緊時間開始看房了！

雖然從長期來看，整個放貸政策會有所放開，但是如果這種放開造成了局部市場的火熱，觸及“房住不炒”的底線，監(jiān)管層一定會重新關閉信貸紅利的通道！

所以作為剛需人群，一定要抓住這次難得的窗口期，在接下來的幾個月開發(fā)商會拼命搶跑，部分熱點城市的熱點樓盤可能會在這種市場的冷熱轉換期間出現(xiàn)較大的優(yōu)惠。

而這種優(yōu)惠不僅僅是價格也可能是買到的概率上，再疊加房貸的利好，對于買房人來說絕對是千載難逢的上車機遇！

而對于剛改人群，大部分都需要賣房來置換，如果大家在上半年有賣房經(jīng)歷的話可能就會有切身的體會：

買家的房款遲遲不下款，你就收不到錢，就沒法去付自己想買的樓盤的首付。

這段時間是最折磨人的，因為你的賣價已經(jīng)鎖定，但是目標房源的價格可能在上漲，這一來一去可能就是大幾十萬甚至上百萬的損失！

所以，如果你真的是準備在最近兩年置換，那就趁現(xiàn)在把房源掛出來。

因為你的下家選房看房也需要一個周期，可以趕上明年年初的成交旺季，那個時候可以正好踩準房貸放松的節(jié)奏，盡快拿到房款，去搖新房也好，去買性價比更高的二手房也好，總之落袋為安。

人們常常問我，買房過程中最重要的是什么？我想了很久，還是覺得最重要的應該是買房的節(jié)奏。

無論你的選籌方法有多厲害，還是融資能力有多強大，你在錯誤的時間買了對的房子，可能都不如在正確的時間哪怕買到了錯誤的房子。

在時代的洪流面前，那點技巧真的不算什么。

希望大家都能明白我這篇文章最核心的思想，在對的時間買到對的房子！

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