注意須知：文中提及的公寓均為40-50年產(chǎn)權(quán)的“商業(yè)公寓”，不包括70年住宅公寓。

公寓的產(chǎn)權(quán)年限短、變現(xiàn)難、既不能落戶、也不帶學(xué)區(qū)，流通價值遠(yuǎn)不如住宅...可即便如此，依然有人前仆后繼購買這類產(chǎn)品。

難道他們都不知道公寓的缺點嗎？

這顯然不可能。

現(xiàn)在的人連買顆白菜都知道貨比三家，買套房子怎么可能不去查資料？但凡稍微搜一下也就知道公寓的不足了。

而能夠支持他們買公寓的，一定是有別的原因。

01被迫買公寓的年輕人

關(guān)于這個，知乎上一條“買了Loft公寓有后悔的嗎”的話題就能給出答案。

這個話題一共被瀏覽了五千多萬次，在知乎房地產(chǎn)類目里是相對少見的，本質(zhì)上說明了關(guān)注公寓的人并不在少數(shù)。

這個話題目前有1807個回答，我沒能在短時間內(nèi)看完，但也看了半數(shù)以上。

說幾個我的讀后感吧。

一、大多數(shù)買了Loft公寓的答主，要么是買不起住宅，要么是買不了住宅。

以坐標(biāo)上海的某非滬籍答主為例，她打算落戶上海了再買房，順便攢些錢，但她離落戶還需要7年，每年要給房東貢獻(xiàn)4萬8的房租，即使不漲價，等到落戶時總共付出去的房租就要33.6萬元，而且居住體驗不好，所以就咬咬牙買了一套屬于自己的公寓。

她也知道公寓漲不動，甚至最終賣掉時會跌價，但相比租房，這已經(jīng)是她能承受得起、且成本最低的生活方式了。

用她的話來說：可以的話誰不想買正常房子呢？

事實上很多答主的情況都跟她極為相似。

二、買了Loft公寓的答主，半數(shù)以上都不后悔。

半數(shù)以上買了公寓的答主，對于買公寓這事都并沒有感到后悔，這其實是讓我挺詫異的。盡管他們也知道周邊住宅的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)超自家公寓。當(dāng)然也不排除有人嘴犟，但我能明顯感覺到的是：

這些不后悔的答主，大多是一群當(dāng)下正在認(rèn)真活著的年輕人。

他們把公寓裝扮成了自己喜歡的樣子，從床到廚房到陽臺到浴室，全是自己的，可以衣衫不整，可以什么都不穿，可以休息的時候在床上窩一天或者在沙發(fā)上躺一個通宵看完一部劇，甚至約個小姐姐或者小哥哥來做些羞羞的事情...

他們把自己最真誠熱愛的東西融入到了公寓生活中，這本身就是一種認(rèn)真的生活態(tài)度。

其實后不后悔有很大一部分來源于欲望的變化、身處環(huán)境的變化，也許未來他們結(jié)婚了、寶寶出生了、工作調(diào)整了、或是條件變優(yōu)越后，他們就會搬離公寓、也不再養(yǎng)貓貓狗狗，但至少此刻他們活得快樂，這本身就很讓人羨慕。

三、買公寓自住的，大多是年輕群體。

由于許多公寓存在面積小、總價低、買一層送一層的優(yōu)勢，這對于支付能力有限、短期內(nèi)暫時買不起住宅的年輕人來說，誘惑力真的很大。

而且，同等價位買的住宅和公寓壓根不是一種居住體驗。

比如香洲區(qū)某個公寓項目總價才100萬左右，面積是小，但臥室、廚房、衛(wèi)生間全都有。從上到下兩層隔斷，上面是臥室，下面是客廳，三四十平米能做到兩室一廳的效果。

但同樣100萬，可能連個老破小的兩房住宅都買不起。

而公寓一般所在的都是比較繁華的地段，周圍配套齊全，既能方便上班居住，也利于未來出租。

有不少答主都想著結(jié)婚換房后，公寓賣不掉就轉(zhuǎn)手放租，當(dāng)起包租公包租婆。

看吧，盡管這類產(chǎn)品經(jīng)常被人詬病，但當(dāng)遇上匹配的需求后，它又顯得如此合理。

02那，公寓能買嗎？

盡管公寓可以滿足部分人需求，但我們依然是不鼓勵各位買公寓，能買住宅，還是要先買住宅。

因為公寓的缺點太費錢了，除了前面提到的缺點外，最重要的是，大多數(shù)公寓產(chǎn)品不僅不好賣，而且也幾乎不存在漲價的空間。

以奧園廣場為例。

奧園廣場已經(jīng)算是主城區(qū)比較知名的商區(qū)了，而且位于金琴快線落腳點，離北理工和北師珠比較近，有著非常穩(wěn)定的開房群體。

但就這樣一個公寓盤，5年過去了價格卻不漲反跌，而周邊的二手住宅基本都已經(jīng)漲了至少50%以上。

其實我還想找更多過往公寓的成交案例來印證我的觀點，但找了一圈都沒找著。

因為二手成交量真的太少了！

就連某房網(wǎng)這種房源較多的中介平臺，在選擇“商住”一欄時，連一個上架的二手公寓小區(qū)都沒有。

連中介都不愿意賣二手公寓，談何轉(zhuǎn)手？談何增值潛力？

哪怕是買來出租，想要收回成本至少也要十多年以后。公寓確實是可以創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，畢竟戶型小功能全，獨門獨戶，比普通的住宅更易于出租。但想著短短幾年回本翻倍，幾乎不可能。

而且居然還有人相信“公寓拆遷一賠三”這種鬼話。

我暫且不說這十五條理由里有一半都在扯淡。

僅憑第一條，公寓拆遷賠償金為住宅的3倍，你就能告他造謠?！段餀?quán)法》對于這個壓根就沒有明確規(guī)定，具體補償款項都是根據(jù)當(dāng)?shù)卣疬w補償標(biāo)準(zhǔn)來定的。敢這么說的中介不是愚蠢就是壞，堅信能一賠三的人也可以自行找中介領(lǐng)取獎勵。

即便是買來自住，公寓的缺陷也足以讓不少人抓狂。

比如安全性。相比住宅穩(wěn)定的鄰里關(guān)系，你根本無法判斷隔壁公寓住著誰。現(xiàn)在很多理發(fā)美容、紋身、采耳、按摩等行業(yè)都會因為公寓租金低而大量開在公寓樓里，陌生人多相應(yīng)的安全性也會差一些。

比如隱私性。大多數(shù)公寓之間僅隔著一面白墻，隔音不理想，自住隱私性是沒法得到保障的。曾經(jīng)我住過酒店式公寓就有幸聽到過隔壁租房的情侶的聲音，非常清晰，十分動感。

再比如通風(fēng)性。由于小面積公寓無法做到南北通透，所以通風(fēng)性很差，更多是依賴24小時開著的排氣扇。一開心吃了頓火鍋，卻發(fā)現(xiàn)一周都是火鍋味的事情時有發(fā)生。而且很多公寓的廁所都是沒有窗戶的，洗澡完水汽散不去，久而久之廁所天花板容易發(fā)霉，上完廁所那味道也是久久不能散去...

03假如非買不可

正如文章開頭所說，即使把公寓貶得一文不值，依舊會有不少人去選擇這類產(chǎn)品。

因為足夠低廉的價格可以讓你忽略掉它的大多不足。

如果非買不可，請記住以下幾點：

一、盡可能選擇負(fù)債低、口碑好的大品牌開發(fā)商。相比小開發(fā)商，他們有更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡囟蝺r值評估體系，后期交付品質(zhì)相比一般小開發(fā)商要更靠譜一些，畢竟已有的口碑是會對品牌形成約束力的；

二、盡可能選擇優(yōu)質(zhì)地段的公寓。周邊人流大不大、有沒有完善的配套、產(chǎn)業(yè)多不多、有沒有學(xué)校、有沒有交通樞紐，這些都是未來生活和出租的重要保障；

三、盡可能選擇正在成長的潛力區(qū)域。雖然公寓的上漲潛力要比住宅差上一大截，但當(dāng)區(qū)域的住宅價格與公寓拉開到一定臨界點時，也會間接促使房價向公寓輪動；

四、如果是自住，盡可能選擇舒適度更高的產(chǎn)品。比如更好的戶型、樓層、景觀等。目前有些公寓項目會區(qū)分開返租和不反租兩類，自住的話盡可能選擇后者，因為相比起返租，不反租的公寓可能成本更低，流動人員也不至于太雜。

五、一定要先做好不賺錢的準(zhǔn)備。大多數(shù)公寓類產(chǎn)品都是很難漲價的，有的甚至連普通理財都跑不贏，即便上漲了稅費也會吃掉不少利潤。但當(dāng)作存錢是沒問題的。它能讓你在這座城市里安家，也能成為抬頭前行的底氣。

......

價格永遠(yuǎn)是最容易區(qū)分東西好壞的尺度，縱然公寓有一身不足，但它超低的價格決定了它往后還會有接連不斷的追隨者。我們沒有理由無視它的價值，尤其對于連在郊區(qū)付個首付都不夠的人來說，還要什么自行車。

如果僅以我的維度來看，能買住宅還是優(yōu)先買住宅吧，這基本不存在異議，實在買不起或買不了就再考慮公寓，但在實際出手之前，一定要先權(quán)衡好利弊。

畢竟它再便宜，對于普通百姓來說，也是花了好多年才存攢下來的積蓄。