前兩期節(jié)目我們跟大家探討了一下，什么房子能買什么房子不能買。因?yàn)楹茱@然，最近一段時(shí)間以來，很多大的開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈緊張的問題。尤其到年底了，很多開發(fā)商要急于回籠資金，但是很不幸的是“金九銀十”，今年的九月份十月份根本沒有金銀的成色，所以很多城市出現(xiàn)了開發(fā)商打折出售房屋的情況。

因此很多老百姓倒也覺得，這是不是一個(gè)買房子，尤其是買便宜房子的好機(jī)會(huì)？雖然歷來在房地產(chǎn)市場(chǎng)上我們是追漲不追跌的，當(dāng)房?jī)r(jià)開始下降的時(shí)候，很多人覺得房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下降了，未來能不能降得更多？所以我要持幣觀望一段時(shí)間。

但是也有人會(huì)覺得我們得在別人恐慌的時(shí)候貪婪，畢竟對(duì)于大的開發(fā)商來講，你這個(gè)房子都打七折了，打八折了，再降未必有這個(gè)空間，過了這個(gè)村沒這個(gè)店了。所以有沒有可能在年底趁現(xiàn)在打折的情況下買一套房子，好歹現(xiàn)在買已經(jīng)比幾個(gè)月之前省了百分之十、百分之二十的資金。

但是尤為到這個(gè)時(shí)候，我們正在提醒每位好朋友們，注意有些房子雖然這個(gè)折扣打得很低，但是你要考慮到買過來是干什么用的，到底值不值得。不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)最近一段時(shí)間以來，雖然很多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)商打折出售房屋的情況，有的地方折扣打的還是很狠的。年初賣2萬的房子，現(xiàn)在可能1萬出頭就賣。難道開發(fā)商真的是不計(jì)血本的降價(jià)，我們真能撿到一個(gè)大便宜嗎？

您仔細(xì)去看一看開發(fā)商推出的各種各樣的特價(jià)房，有的是樓層不高的，有的是視野受影響景觀不好的，總之就屬于整個(gè)樓盤中邊角料的那些戶型。本身戶型就不太好，這是一種可能，還有一種可能，在很多城市推出的特價(jià)房往往是公寓房，40年產(chǎn)權(quán)的房。而真正的70年的住宅要么就沒有特價(jià)房，要么就特價(jià)房打折力度不是很大。

所以有朋友們問了，這種公寓房我們能不能買呢？為什么一到降價(jià)的時(shí)候，公寓房的打折力度是這么的大呢？咱們這么講吧，對(duì)于很多開發(fā)商和中介來講，他們介紹公寓房和住宅房，會(huì)告訴你一直沒區(qū)別，就是一個(gè)40年產(chǎn)權(quán)，一個(gè)70年產(chǎn)權(quán)。但是眾所周知，甭管是多少年產(chǎn)權(quán)，并不是說了一定的年限之后國家就把這個(gè)房子收走了，不是那個(gè)意思。甭管40年還是70年，這個(gè)指的是土地的使用權(quán)限，而不是房屋的使用權(quán)限。

房屋你只要花錢買了永遠(yuǎn)都是你的，所以很多開發(fā)商會(huì)跟你講，沒關(guān)系，你管他40年70年的。是的，公寓房在年限上其實(shí)不是個(gè)大問題，那么公寓房的缺點(diǎn)在哪里？我們簡(jiǎn)單給大家總結(jié)一下，至少有三個(gè)方面的劣勢(shì)，您如果感覺到這三個(gè)劣勢(shì)對(duì)您來講不是問題，那你就可以大大方方買，反正你能享受到很大的折扣。但如果你感覺到這三個(gè)劣勢(shì)很有問題，買的時(shí)候就要謹(jǐn)慎了。

首先第一就是一個(gè)水電問題，什么叫公寓房？其實(shí)他的前身就是商業(yè)公寓的意思，眾所周知，在我國使用水電，商業(yè)和民用價(jià)格是不一樣的，老百姓家人用電可能一度電幾毛錢五毛錢而已，商業(yè)用電貴的可能一塊二1度。為什么？我們讓利于民嘛，普通老百姓家庭生活，那我們就給點(diǎn)折扣嘛。你如果是做商業(yè)的，那你就得多交一點(diǎn)錢了。

電是這樣，水也是這樣，那么如果你買的是公寓的話，不經(jīng)特殊說明，基本上你那個(gè)就是一個(gè)商業(yè)水電。也就是說同樣的房子，同樣的用量，你這個(gè)水電費(fèi)可能是別人的兩倍三倍之多，你要是覺得反正你這個(gè)戶現(xiàn)在不大，你這個(gè)水電用不了多少，你能承擔(dān)當(dāng)然沒問題。

第二就是交易的問題，這是兩個(gè)層面，首先第一個(gè)層面，很多人買房現(xiàn)在得貸款，沒辦法房?jī)r(jià)太高了，動(dòng)輒幾百萬一套房，誰有那么多現(xiàn)金？可是你如果買住宅房子的話，對(duì)于任何銀行而言，基本上你可以貸30年的款，你的首付可能是兩成可能是三成，而且你享受的利率相對(duì)有可能比較優(yōu)惠。這樣的話，雖然動(dòng)輒一套房子幾百萬，但是他的首付要求并不是那么高。由于要還長達(dá)30年的錢，所以所以每個(gè)月的還貸額度也不是那么高，你是可以通過杠桿來撬動(dòng)的。手里有個(gè)100多萬，你就能買500萬的房子。

可是公寓不是這樣，公寓和公建是一個(gè)性質(zhì)，它是商業(yè)地產(chǎn)，那么商業(yè)地產(chǎn)在貸款的時(shí)候受到很多限制。首先就是首付款得50%，你這么說一套500萬的房子，你得掏250萬的首付，這就嚇退了很多人。而第二，商業(yè)地產(chǎn)的貸款年限也受限，沒有30年那么長，只有10年那么長。這樣的話，同樣的總價(jià)，你每個(gè)月的還貸壓力是非常大的。所以同樣的房款你可能買得起住宅房，你根本就買不起商用房。

而且商業(yè)地產(chǎn)在你再交易的時(shí)候，所繳納的稅費(fèi)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同樣的住宅房，也就是說商業(yè)地產(chǎn)在持有和交易環(huán)節(jié)的成本都比我們想象的高得多。當(dāng)然還有一個(gè)問題，那就是學(xué)區(qū)的問題，雖然說學(xué)區(qū)房慢慢會(huì)變得不太吃香，但是畢竟對(duì)于現(xiàn)在的老百姓而言，學(xué)區(qū)房還是很重要的。很多現(xiàn)在買房子的父母也是考慮到子女馬上要入學(xué)了，可是大家要注意，全國各地很多城市的政策不一樣，有的地方直接講公寓房它不算學(xué)區(qū)房，本轄區(qū)的住宅用戶你這算學(xué)區(qū)房，你的孩子享有入學(xué)資格。你這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)、公寓房的業(yè)主的孩子不享有這個(gè)資格，你得跟人家排隊(duì)，讓住宅業(yè)主的孩子都入學(xué)了，他有空位之后才有可能輪得到你。

有的地方人家可能開發(fā)商能做工作，跟當(dāng)?shù)亟涛?jīng)過協(xié)商，人家教委認(rèn)可你公寓業(yè)主也享有跟住宅業(yè)主同樣的權(quán)利，孩子也能入學(xué)，但是往往很多地方還有規(guī)定只是第一次享有，什么意思？你買新房的時(shí)候，你跟開發(fā)商買一手房的時(shí)候，這個(gè)業(yè)主的孩子享有入學(xué)資格，可是當(dāng)你把這個(gè)房子當(dāng)二手房賣掉之后，再買房子業(yè)主的孩子就不享有這個(gè)資格了。

因此大家在買房的時(shí)候一定要反復(fù)確認(rèn)這個(gè)事，到底你這個(gè)公寓跟學(xué)區(qū)的關(guān)系是如何。否則你想，你買房的時(shí)候你享有學(xué)位，可是當(dāng)你賣房的時(shí)候誰買都不享有學(xué)位，那么你這個(gè)房子還賣得上價(jià)嗎？

也正是因?yàn)橛兄缟系娜N特點(diǎn)，所以在全國各地很多地方都有這樣奇異的景象，什么呢？公寓房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，有的地方甚至出現(xiàn)這樣的奇觀，同一個(gè)樓盤同一個(gè)開發(fā)商開發(fā)的，無論地段戶型景觀都一模一樣的兩棟房子，只不過因?yàn)楦鞣N各樣的原因，一棟的手續(xù)就叫住宅手續(xù)，這個(gè)一棟的手續(xù)叫公寓手續(xù)，結(jié)果他們倆的房?jī)r(jià)之差能達(dá)到兩三倍之多。

很多公寓業(yè)主都抱怨說，五年前十年前買房的時(shí)候住宅可能賣六千一平，我這個(gè)公寓可能賣五千一平。經(jīng)過了十年的發(fā)展，人家住宅賣快二萬了，我這個(gè)公寓還是就賣個(gè)五六千。是的，長達(dá)十年的時(shí)間根本不漲。

對(duì)于買公寓房的朋友們我們一定要提醒大家，你得有這個(gè)心理準(zhǔn)備，很多地方的公寓是不隨城市房?jī)r(jià)變化而上漲的。咱們這么講，我們要調(diào)控房?jī)r(jià)，但是我們也清楚啊，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及通貨膨脹，房?jī)r(jià)從十年的角度看一定是穩(wěn)步上升的，在我們周邊任何一個(gè)城市，恐怕過去十年的房?jī)r(jià)都有了一兩番的漲幅。

所以你可以想見一下十年前，跟你掏一樣的錢買一樣房子的人，人家房?jī)r(jià)漲了兩三倍，你一點(diǎn)沒漲，你這是一個(gè)什么樣的心情了？而且更關(guān)鍵的是，未來十年恐怕也還是這樣，我們講房住不炒，我們講大家買房子的主要目的是為了居住，但是用長達(dá)10年20年的眼光看，我們也不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹最好的利器。

但是對(duì)于很多城市而言，這必須是住宅，公寓手續(xù)的很有可能抵御不了通貨膨脹，為什么會(huì)這樣？這也是因?yàn)槿缟系娜齻€(gè)原因，可能有很多人在買二手房的時(shí)候考慮到，這是公寓手續(xù)，水電要拿很多，很多買二手便宜房的人就是經(jīng)濟(jì)情況不太好，那么哪怕一個(gè)月多個(gè)幾百塊錢的水電費(fèi)，大家也要算一算的。

同樣的，由于二手公寓在買賣的時(shí)候必須得五成以上首付，只能搞十年貸款，這就使得很多兜里資金不寬裕的人沒法選擇二手公寓，那么當(dāng)然房?jī)r(jià)也就上不去了。學(xué)區(qū)房也是同樣的道理，很多人買學(xué)區(qū)房的目的是什么？能讓自己的孩子上學(xué)，你這個(gè)二手公寓教委明確說了，第一次買，買新房的時(shí)候你有入學(xué)資格，當(dāng)你在轉(zhuǎn)手賣的時(shí)候二手房業(yè)主是沒有學(xué)區(qū)資格的，那你就不是學(xué)區(qū)房了，那你這個(gè)東西怎么賣得上價(jià)？

所以在各種因素作用之下，公寓房的價(jià)格他不漲，他慢慢成為了整個(gè)市場(chǎng)的棄子。以至于當(dāng)開發(fā)商要打折出售的時(shí)候，往往公寓房是率先打折的，而且折扣力度還很大。當(dāng)然這也使得很多消費(fèi)者覺得，是不是現(xiàn)在以很低廉的價(jià)格買套公寓房是占個(gè)便宜？那你仔細(xì)想清楚了，如果以上的三大劣勢(shì)你都覺得沒問題的話，那么當(dāng)然可以撿這個(gè)便宜，可是如果你覺得你買房的目的也要抵御通貨膨脹，那么就真得三思而后行。