立刻找個(gè)好房間

8月13日，張川(化名)終于收到了法院的判決書。

法院判決顯示，張?zhí)旌图胰嗽诤Ｄ先f寧購買的房子因至今“五證不全”，與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》無效，開發(fā)商應(yīng)返還張?zhí)旒凹胰巳抠彿勘窘?1.134萬元。

張?zhí)旒屹徺I的是一個(gè)名叫桃源望海公寓的項(xiàng)目，位于海南萬寧市東澳鎮(zhèn)島光村，在著名景點(diǎn)神州半島附近。海南被眾多東北家庭視為“第二故鄉(xiāng)”，紛紛來海南置業(yè)安居成為“候鳥家庭”，張?zhí)煲彩羌秩恕?018年1月，張?zhí)斓募胰速徺I了桃源望海公寓2期一套38平方米的房屋，總價(jià)約在11.84萬元，裝修款約為2.29萬元，合計(jì)約14.13萬元。張?zhí)斓募胰伺c桃源望海公寓開發(fā)商海南鑫福源神州實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“神州實(shí)業(yè)公司”）簽訂的《房屋買賣合同》約定，交房日期應(yīng)該在2018年12月30日前。

但在2018年12月9日，桃源望海公寓門口突然樹立上了那塊藍(lán)底白字的告示牌，公寓被認(rèn)定為“五證”全無的違建項(xiàng)目，這讓眾多業(yè)主不知所措。（以上文字來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

買房遇上“五證”全無違建項(xiàng)目怎么辦？房子因違建被強(qiáng)制拆除，房款還能退回來嗎？今天，阿福就帶你一起了解一下，簽訂《房屋買賣合同》之前，應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)。

一、什么是“五證”

房地產(chǎn)五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。

除了“五證”之外，還有“二書”，指的是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。很多購房者都會(huì)忽視對(duì)于“五證二書”的審查，或者也不了解什么是“五證二書”，這樣在買房、收房的過程中就難免遇到類似上述事件般上當(dāng)受騙的情況。

二、“五證二書”有什么作用

1.《國有土地使用證》：

是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：

是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。

3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：

是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核，建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。

4.《建筑工程施工許可證》：

是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

5.《商品房預(yù)售許可證》：

是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。

6.《住宅質(zhì)量保證書》：

是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。

7.《住宅使用說明書》：

是指對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。

三、什么時(shí)候應(yīng)該查驗(yàn)“五證二書”

“五證”是在經(jīng)歷了看房選房之后，簽訂房屋買賣合同前需要檢查的，而“二書”則是在收房前需要核實(shí)的。買房不是一時(shí)的事情，甚至可能搭上幾代人的儲(chǔ)蓄，因此該查驗(yàn)的資料，一份都不能少。

四、如何查驗(yàn)“五證二書”

（一）“五證二書”怎么辨別真?zhèn)?/p>

方法一——網(wǎng)上查詢真?zhèn)?/p>

點(diǎn)擊省市鏈接進(jìn)入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進(jìn)行查詢-->需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號(hào)(目前只有部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢);

方法二——房產(chǎn)局查詢真?zhèn)?/p>

若要查詢的準(zhǔn)確的個(gè)人房產(chǎn)證信息(包括：房屋所有人名稱、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、登記核準(zhǔn)日期、建筑面積、房屋設(shè)計(jì)用途、權(quán)利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個(gè)人身份證件及房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)氐姆抗芫?房地產(chǎn)交易中心、房屋管理局、房管處)檔案館或窗口查詢。

（二）“五證二書”核驗(yàn)時(shí)重點(diǎn)注意哪些內(nèi)容

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩款A(yù)售許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

與此同時(shí)，也要留意房屋產(chǎn)權(quán)年限。房屋產(chǎn)權(quán)年限是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。從開發(fā)商拿到這塊地，再到開發(fā)、出售，所有的時(shí)間都包括在房屋產(chǎn)權(quán)年限當(dāng)中，因此很多人買到住宅時(shí)，年限也不滿足70年了，因此在買房的過程中要了解清楚。

五、沒有“五證二書”的房子能買嗎？

當(dāng)然不能！

讓我們重新把視線轉(zhuǎn)移到文初講述的這個(gè)事件，雖然法院判決張?zhí)旒捌浼胰?，與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》因“五證不全”而無效，開發(fā)商應(yīng)返還張?zhí)旒凹胰巳抠彿勘窘?1.134萬元。但是由于在購房初期，開發(fā)商無法提供涉案涉案房屋項(xiàng)目相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)及商品房預(yù)售許可證，但張?zhí)煲患胰耘c其簽訂無效的《房屋買賣合同》，對(duì)導(dǎo)致合同的無效同樣存在過錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，購房款利息就由張?zhí)旒捌浼胰俗孕谐袚?dān)。

張?zhí)煲患矣捎诤鲆暳恕拔遄C”，不僅面臨房屋違規(guī)被拆，房款一度討要無果的情形，還要自己擔(dān)負(fù)購房款利息，真是賠了夫人又折兵?？吹竭@種情況，你還敢不認(rèn)真查驗(yàn)“五證二書”嗎？