我是北京房姐姐，資深房地產(chǎn)投資專家。

你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

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提問：家庭收入：88年夫妻稅后現(xiàn)金年收入60W（年度倆人開銷20W，當前無重大支出，考慮2年內(nèi)要孩子） 當前自住房產(chǎn)：北京望花路西里18年初買的首套房，樓層3層，房本面積58.9㎡，總價363W，買的85年的“老破小”。首付等花了160多萬，貸款200w分期25年，月供1.2W。（感覺買貴了么？）一居改兩居了。 現(xiàn)在有：40W現(xiàn)金，父母廣東興寧市有一個35W老房打算變賣。 訴求：買80到100平米房，1老人住2投資保值，老公預(yù)計在東莞樟木頭鎮(zhèn)貸款購買，在網(wǎng)上網(wǎng)上看了行情，1.5W一平，二手房，我感覺南方太貴了。我想在北京周邊買。 問：在東莞買房預(yù)計花費150w，有投資或保值價值么？

回答：望京還好，長期看不會虧 如果東莞有自住需求可以買，東莞投資長期看好，注意不要買遠郊ceo盤 150在北京周邊沒有好的選擇

提問：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（價值900w）、北京大興一套70平一居室（目前一家三口自住，價值300w），孩子今年開始在大興上幼兒園，2023年小學(xué)想在東西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭負債160w。需求有三點，1.2023年之前買套東西海學(xué)區(qū)房，中等學(xué)區(qū)即可 2，杭州大房子賣掉之后要再買套小兩居(一是我的戶口在杭州二是過年回杭州有地方住) 3，家庭的這點資產(chǎn)該怎么倒騰能做到保值。幫忙給點建議，大興的一居室要什么時候出掉？杭州的房子什么時候賣？北京學(xué)區(qū)房和杭州的小兩居大概買什么價位什么樣的房子比較好？以上的買房賣房順序是什么？現(xiàn)在思路比較亂，麻煩幫忙梳理下，tks

回答：北京學(xué)區(qū)房不著急買，23年看政策再決定買哪里。 杭州的玩法和北京不同，建議新盤，杭州目前的限價新盤，倒掛嚴重，有確定收益，如果能搶到利潤比較可觀。 就是中簽率低，可以多開發(fā)幾張房票一起搖號，其中一人搖到之后找開發(fā)商更名就好了。 建議60-70%的預(yù)算留給北京，剩下留給杭州 優(yōu)先賣杭州，買北京

提問：親愛的房姐，能談?wù)剸|莞、惠州、佛山三個地方，哪個地方最具投資潛力嗎？

回答：說一下廣東適合投資的城市: 第一梯隊是 深圳 廣州 第二梯隊是 東莞 佛山 第三梯隊是 中山 惠州 珠海等等。 深圳廣州不用說了，一線城市，人口紅利和產(chǎn)業(yè)都能支撐高房價。 佛山臨廣州，蹭廣佛同城。 東莞臨深圳，有華為大廠支撐。 惠州市環(huán)深入坑標配，屬于天量供應(yīng)，二手房找不到接盤俠。

提問：房姐好，急需您的專業(yè)意見，子彈200-250，sdsf，孩子小學(xué)三年級，租住朝青國美第一城，小學(xué)一般，考慮買房兼顧好一點兒的初中，目前三個板塊在看，望京陳經(jīng)倫片區(qū)、亞運村朝外、雙井工大，希望兩居自住和保值，以下幾個小區(qū)哪個更值得買：南湖中東園、望京西園、寶星園、慧忠里、慧忠北里、百環(huán)家園、九龍花園；或者麻煩您給推薦適合的小區(qū)；朝青國美劃片北京二中朝陽分校，學(xué)校很新，是否也可以考慮入手國美兩居？期待您的專業(yè)意見，多謝多謝

回答：朝外跟陳經(jīng)綸教育質(zhì)量差別不大 但朝外片區(qū)的房子普遍偏老，保值效果一般 如果綜合考慮 建議 寶星園、望京西園、南湖中東園 二中朝陽分校比較新現(xiàn)在不好說，有待觀察

提問：房姐，從現(xiàn)在的成交量來看，北京整體行情是不是已經(jīng)從底部往上走，最近發(fā)現(xiàn)周圍突然好多同事在北京買房子，還有好多想置換的。如果沒有政策壓制，可見北京的爆發(fā)力非同一般呢。

回答：成交量在回暖過程中。 整個市場呈現(xiàn)的行情是： 部分低總價的房源絕對數(shù)量在減少，比如300內(nèi)上半年一個區(qū)域有100套，今天只有20-30套。 優(yōu)質(zhì)房源停留時間更短，當天隔天的成交開始出現(xiàn)。 置換的購買力開始增長。 無論是購買力，還是交易量，還是大的行情走勢，北京都不缺。 政策壓制下，能量溢出也很明顯。 可能就缺一個契機破局。

提問：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周邊買一套房。400萬左右，有推薦嗎

回答：西北旺以前分析過 表面：高薪碼農(nóng)集中區(qū)，海淀學(xué)區(qū)，新房環(huán)境好。 本質(zhì)：郊區(qū)交通割裂地段白領(lǐng)剛需房，碼農(nóng)自產(chǎn)自銷定向收割。 西北旺在海淀都算比較貴的。 不如西二旗西三旗回龍觀。

提問：房姐，請教在西站附近上班，想買品質(zhì)盤+學(xué)區(qū)的組合，品質(zhì)房首付350-400，用我的sfsd資格，最好三居，選哪里合適？學(xué)區(qū)計劃用gf的sfsd資格在西城購入，首付200左右，建議什么區(qū)域？流水充足，子彈總計這么多，這樣分配是否合理？萬分感謝

回答：分配沒問題 看下榮豐2008，片區(qū)內(nèi)尋找總價最低的標的上車 自住從草橋至馬家堡沿線尋找，這一片溢價沒那么嚴重 推薦看下上海建筑、福海棠華苑

提問：房姐您好！感謝百忙之中關(guān)注。夫妻倆三十出頭，畢業(yè)后落戶，一方在西城，一方在望京工作，今年有要娃計劃，目前家庭年收入稅后80萬左右。2016年底因房價暴漲，著急入手了亞運村安慧里小兩室，目前中介估值450萬左右，貸款200萬，手頭存款差不多可以還清房貸。有再買一套的需求，解決父母養(yǎng)老問題，一并解決學(xué)區(qū)有點信心不足。請問1.是否需要盡快準備買二套，還是可以繼續(xù)存錢觀望？2.本打算本小區(qū)周圍購入二套，方便走動，但是房姐認為亞運村附近溢價，是否有其他區(qū)域或者合適小區(qū)推薦？感謝指點迷津！

回答：如果二套就看你們是否著急，現(xiàn)在的市場不會大漲大跌 正適合淘筍，安慧里本身價格就偏高，不適合再入，不如看看千鶴家園或者羅馬家園這一片

提問：北七家190平450萬，實際面積300平，房姐老師您覺得合適嗎？

回答：應(yīng)該是望都家園或者桃園公寓那幾套6&7層的頂復(fù)。 2.5萬多的價格，和天通苑頂復(fù)是一樣的，套內(nèi)應(yīng)該是160左右，贈送60平，沒有300。 沒有地鐵（硬傷），房齡更老，和天通苑一樣價格，優(yōu)先買天通苑。

提問：新人首問： 夫妻名下兩套房，1.一套西二旗（金域華府），現(xiàn)自住，市場價600w，公積金。2.東城區(qū)學(xué)區(qū)房老破小，2019年1月1日前入，可不派位入對口學(xué)校，現(xiàn)市場價750w，商貸剩200w左右，現(xiàn)出租。孩子明年上小學(xué)。不想長期租房以及二胎打算，想在孩子入學(xué)后學(xué)校附近入手一套大房子，計劃長期持有，自住兼保值。夫妻倆知春路和五棵松上班。 問題：1.學(xué)校在北二環(huán)附近，初步考慮東北三環(huán)，看了國際村和金星園，哪個更好？是否有其他盤推薦，計劃預(yù)算1200w上下；2.購房資格：用老人戶口（60多歲）應(yīng)該算sfsd，但還款壓力大；出掉一套加現(xiàn)金和dyd，有望全款；怎么選？賣哪套比較合適？

回答：國際村>金星園 國際村的房子品質(zhì)還可以，缺點是周圍有點荒涼，不過整個太陽宮都有點這個毛病也不用特別介意。 可以出掉東城老破小

提問：您好房姐 我父母有草橋欣園躍層120平米房一套 長城源著80多平米房一套 海南瓊海兩套 現(xiàn)在父母已經(jīng)搬進十年使用權(quán)的養(yǎng)老院 想把幾套房子都賣掉 錢分我們 我目前在北京只有一套自住房 亦莊300平米別墅 我是直接要父母草橋的房子 留著自住或者有保值的價值 還是不要而貸款買一套喜歡的房子（東二 三 四環(huán)好一些樓盤） 可以買1500萬到2000萬總價的房子 目前自住的亦莊別墅是有貸款 月供2萬元 以前賣過兩套房 這套別墅已經(jīng)屬于二套貸款 目前年收入在300—400萬 還有海南的房子近期想賣兩套 房姐 大致情況就是這些 請給予建議 謝謝 如果可以不公開發(fā)布這條提問 將會感激不盡

回答：建議貸款買朝陽，朝陽的價值大于豐臺，可以看看 天鵝灣北區(qū)和星河灣 自住品質(zhì)不錯兼顧保值屬性。海南房產(chǎn)建議趁早出售，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)基本沒有流動性也不保值

提問：尊敬的房姐好！我們在六道口上班（高校），孩子一歲，可上高校附小，但考慮到孩子上學(xué)路程時間，還是想買六道口附近，六道口溢價多，我們想在六道口淘淘有沒有筍戶的電梯房，富潤家園，文成杰座，中鐵翰庭兩居室，多少價格算筍戶，值得投資呢？另外六道口未來還有發(fā)展空間嗎？我們現(xiàn)在昌平縣城一套房，打算置換。置換這樣操作有利嗎？

回答：富潤家園 7，文成杰座 7，中鐵翰庭 8 六道口本就溢價區(qū)域，有性價比的標的非常少，淘筍相對困難 昌平縣城出掉吧，沒有長期持有價值

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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