2021上半年廣州公寓市場成交基本處于不溫不火的階段，全市共成交7162套41.8萬㎡。
市場主要依靠若干主力項目的跑量貢獻，面積環(huán)比下跌15%，同比去年疫情重創(chuàng)期小幅上漲13%，整體僅恢復至疫情發(fā)生前的一半水平。
01.
月度走勢：
春節(jié)后供應斷檔一個半月，
前5個月成交平穩(wěn)
受新批預售收緊影響，春節(jié)后廣州公寓市場維持了長達一個半月的空檔期，直至4月住宅新政出臺后，市場供應才回歸常態(tài)。
上半年公寓供應高峰在4月、6月，分別入市9.4萬㎡、12.0萬㎡。
成交方面，由于今年春節(jié)倡導就地過年，部分公寓項目啟動“春節(jié)不打烊”活動，收割一定量的公寓成交，故而并沒出現(xiàn)傳統(tǒng)2月成交回落的局面。
整體來看，2021年前5個月公寓市場成交走勢平穩(wěn)，基本在6-7萬㎡（ 1000-1100套）的區(qū)間波動。
6月得益于若干項目的跑量，市場熱度也有明顯回升，成交8.8萬㎡ （1461套）。
而廣州公寓去庫存周期1-3月呈現(xiàn)逐步下行趨勢，不過4月供應放閘加之5月底疫情反彈，致使公寓去庫存周期再次上升，6月末為19.6個月。
02.
供應特點：
增城、海珠、南沙區(qū)
公寓供應超千套
2021上半年增城、海珠、南沙區(qū)公寓供應超千套。其中，增城區(qū)涌現(xiàn)1802套新貨，供應主要來自舊盤譽山國際、奧園康威廣場。
海珠區(qū)由于廣紙-南洲板塊新盤釋出，越秀?天薈江灣、中冶逸璟廣場兩個項目合計供應1045套公寓。而南沙區(qū)入市1030套，為在售項目的新增批售。
天河、黃埔供應量處于第二檔，分別入市584套、432套。越秀區(qū)新盤粵海壹桂府也有133套公寓入市。
03.
區(qū)域成交：
外圍區(qū)占比超6成，
廣州南站蟬聯(lián)最熱板塊
2021上半年超6成公寓成交集中在外圍區(qū)，其中番禺區(qū)以1773套領跑；
黃埔、南沙兩區(qū)成交保持千套以上，花都區(qū)由于公寓供應短缺，成交環(huán)比縮減一半。
而中心區(qū)天河、海珠近期新盤較多，帶動區(qū)域成交，兩區(qū)分別錄得717套、691套公寓交易。
越秀區(qū)因個別新盤入市，成交增長最明顯，區(qū)域成交量接近百套。
增城區(qū)上半年也有886套的公寓成交，主要集中在新塘、永和板塊。
板塊方面，廣州南站憑借產城項目恒大冠珺之光的跑量，蟬聯(lián)銷量TOP1板塊，為945套。
永和、進港大道由于板塊公寓新貨批量入市，活躍度大幅提升，成交倍增，分別上升至400-600套、300-400套梯隊。
而江泰路、開發(fā)區(qū)經過上一輪的消化，公寓貨量大幅減少，上半年成交熱度呈現(xiàn)下降，落入400-600套梯隊。
04.
成交亮點：
公寓三輪順勢促銷，
借勢加速庫存去化
2021上半年廣州出臺多項補丁措施“擠走樓市水分”，商業(yè)市場發(fā)揮“吸水海綿”角色；
除吸引部分資方的購置大宗物業(yè)外，公寓市場也先后經歷三輪促銷，借勢加速去化。
以恒大冠珺之光為例：
1、今年春節(jié)倡導就地過年，項目推出春節(jié)不打烊優(yōu)惠活動；
2、春節(jié)后樓市新批收緊，3-4月恒大冠珺之光以及天河云商匯、嶺南V谷、保利金沙大都匯等多個項目推出限時優(yōu)惠或調整價格，以加快項目庫存的去化；
3、5月旺季部分住宅網紅盤推售放緩，恒大開啟購房節(jié)優(yōu)惠，6月再添限時優(yōu)惠，加速跑量。
2021上半年恒大冠珺之光憑借881套的成交位居廣州公寓銷量榜榜首，其次增城區(qū)譽山國際在年初加推新一期產品，上半年共跑量518套。
其余上榜項目成交處于250-350的區(qū)間，其中番禺區(qū)金山谷創(chuàng)意產業(yè)園成交的259套單位屬于招商局仁和養(yǎng)老投資收購案的簽約部分。
05.
成交亮點：
大平層、類住宅產品
成交趨近2成
廣州公寓市場成交主力仍然是30-50㎡、50-80㎡的單位，兩個面積段公寓的成交占比維持在8成左右。
50-150㎡公寓的成交逐步提升，主要是因為近兩年廣州大平層、類住宅產品的供應增加，受到無購房名額的實力買家的青睞，2021上半年該面積段公寓的成交占比趨近2成。
06.
后市預測：
下半年廣州公寓主戰(zhàn)區(qū)
在廣州南部和增城區(qū)
在近年商服用地定向招商、企業(yè)自持、政策限制以及疫情的多重影響下，廣州項目公寓產品的開發(fā)比例有所減少，市場供應呈現(xiàn)收窄趨勢。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2021下半年廣州公寓主戰(zhàn)區(qū)在廣州南部和增城區(qū)；
其中番禺、南沙區(qū)位居第一梯隊，目前可售貨量超5000+套，主力為區(qū)域產業(yè)大盤和區(qū)域近一年入市的全新項目。
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