我是趙叔。專門研究房地產(chǎn)市場十多年來，投資數(shù)十個城市買房，長期進行實地市長/市場調(diào)查，做出了比努力更大的選擇！今后10年可以買房躺著賺錢

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問：雕叔你好，以前在佛山三水買了一套樸地鐵4號線，當初也因為錢少，買不起廣州大部分地區(qū)。

現(xiàn)在規(guī)劃一直還沒批，打算滿兩年后賣掉回廣州買，但夫妻倆回廣州買有貸款記錄要四成，有什么辦法可以拉低首付嗎？ 另外首付九十萬左右買廣州自住，也要考慮孩子讀書的，番禺廣場，黃埔或亞運城幾個板塊推薦哪里呢

回答：大家記住一句話：凡是佛山的地鐵，只要沒有通車，就都是遠期，還不要說什么早期的規(guī)劃、施工了，中間的變數(shù)大了去了，極為不靠譜 有廣州房票，一定要出掉三水的房子來廣州買，必須的，“揮淚斬馬謖”也得把三水的房子出掉 首付90萬，接近一百萬，那就買地鐵沿線的小三房，番禺萬博、番禺廣場、老黃埔均可，亞運城就不建議

提問：為什么商業(yè)公寓回報率比住宅低那么多？

回答：你嘗試去買一套公寓，對比業(yè)主買入價，你就知道它能掙多少？ 供應(yīng)量大，流通性低，沒學位，不是70年產(chǎn)權(quán)以及聯(lián)系稅費重都影響供血的漲幅

提問：雕叔，番禺廣場和番禺客運站那一帶，投資推薦哪些盤？預(yù)算200多萬，謝謝！

回答：你都考慮到番禺客運站了，那必須是尚東尚筑了 番禺廣場一帶多數(shù)是樓梯花園小區(qū)，目前也漲得比較厲害 比如之前推的東華花園，1期的基本出一套秒一套，價格也來到3.2w了 而且整個小區(qū)里面現(xiàn)在很多掛著橫幅簽約好加裝電梯的

提問：自住改善型需求三房，兼顧學位，預(yù)算1500W左右，百花片區(qū)不考慮，居住體驗太差，剔除學位，該片區(qū)樓盤不值這個價。考慮的一是香蜜湖安托山片區(qū)，二是科技園片區(qū)，三是后海片區(qū)，四是寶中片區(qū)。可以給點建議，請分析一下

回答：后臺還有一個問瀚盛花園和黃埔雅苑的，我一并在這里回答了。 1）安托山：福田的房子漲的不好，不是因為像羅湖一樣沒落，不是因為區(qū)位不行，而是因為產(chǎn)品不好，房齡老，面積大總價高。能夠讓天下父母委曲求全選擇老房子的，是有可能讓孩子贏在起跑線的學位，所以百花飆漲，所以黃埔雅苑不能買，瀚盛花園可以買。 天健天驕的熱銷，我們可以看到，福田是不缺高端購買力的，缺的是好房子，而安托山片區(qū)，可以承載這些購買力，區(qū)位中心，房齡新，紅嶺深高學位加成，看好這個片區(qū)。 2）科技園片區(qū)：南外大沖可以不用追，從肺炎治愈率就可以看出，患病人數(shù)越少治愈率越高，大沖考生就一百來個，蹦幾個高分拉高下四大八大率，名校成色還稍顯不足。南外科華還沒有出成績，但是房價漲了不少，冒險者可以繼續(xù)保守者可以變道，南外高新可以買。 3）后海片區(qū)的選籌邏輯同理，南二外本部作為南山學位一哥可以放心持有。 4）寶中我覺得它是豪改的定位，成不了豪宅區(qū)，房齡大都在06年，它的出身很平民化，居住群體和幾個傳統(tǒng)豪宅區(qū)不能比，建筑品質(zhì)也都不是按豪宅標準去打造的，而深圳灣最墊底的太古城南，除了樓道空間逼仄點，大堂，花園還是很有質(zhì)感的。當然寶中也有一些新盤，但是零散，不夠形成“圈“，因此寶中不能買太貴的房子。

提問：雕叔，你說中介費可以砍，那砍價以后他不推薦好的房子給我或者不積極推薦怎么辦？要怎么權(quán)衡呢？

回答：買房前先跟中介佬只會一下中介費能不能談?wù)?，如果中介佬有點意思了，哈哈往下走 然后擺臺跟業(yè)主聊完了，價格談好了。 這時候你可以砍中介費了。 一般中介都受不了這種到嘴的肉要飛了的感覺

提問：雕叔你好，我想買280萬預(yù)算以內(nèi)的房子。有哪里推薦的

回答：你的預(yù)算是280萬的總價，如果你的首付不是很高，但是月供夠的話其實你可以考慮做點杠桿，這樣你就可以買到稍微大點的小區(qū)，你是純投資，你直接買了房子租出去的話租金也可以抵一部分月供 一般來說如果你要2房的話，你可以看看海珠的金碧花園，目前那邊的價格已經(jīng)筑底了，配套很成熟，后續(xù)看的10號線雙地鐵的增量以及海珠南部舊改的推進，黃埔等東部地區(qū)雖然潛力不錯，但始終還是看的未來，房價提前跑不少了，選擇海珠的話更多是性價比（廣州不存在只有東部漲，南部不漲），另外還有一個逸景的2房也可以看看，有杠桿空間，不過要去到300來萬，有些可以2房改3房的單位值得找找 如果選擇潛力板塊的話就是看看金融城的天朗明居的2房了，后續(xù)看的是金融城的建設(shè)，利好會不斷刺激，那一帶人很多，天朗2房流通性好，接盤俠多，交通也很發(fā)達。值得買 杠桿需要大一點的話就是去番禺萬博看了，你應(yīng)該是80萬的首付，可以上到3房，看看雅居樂花園 最后一種打法就是買學位房，學位房行情過來的時候表現(xiàn)不會差，比如你可以買一個華陽或者龍口西的1房，不過就是面積小了點?？匆幌馒櫹璐髲B的1房

提問：雕叔好，您說萬博伯利山是萬博最甜的草莓，我有孩子上學的需求 ，雅居樂和錦繡香江怎么樣，感覺離地鐵口更近。

回答：這個沒問題的，根據(jù)你自己的需求唄，錦繡香江那邊的私立學校也不錯，雅居樂除了上善若水和十年小雅之外，別的組團都遠離地鐵站 劍橋郡的佰利山離地鐵口100米，距離上是最近的，看您具體的需求吧

提問：你好！老西關(guān)這邊省級學位房23方115，值得入手嗎?學位加上班自用

回答：是老破小吧？自己用倒沒有大問題。如果投資的話不建議，因為老破小如果沒有強學位的話，后續(xù)很難找到下家出手。另外我建議把你的首付預(yù)算還有月供能力說一下，如果學位沒那么用到的話可以考慮投資為主，佛山臨廣一帶還是有很多選擇的

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