廣州公寓市長/市場供應(yīng)繼去年下半年的高位放量后，2021年上半年受到預(yù)售證發(fā)放緊縮的影響，供應(yīng)創(chuàng)下歷史新低。

5032套30.7萬平方米，面積環(huán)比，同比分別下降了64%和17%。

2021上半年廣州公寓市場成交基本處于不溫不火的階段，全市共成交7162套41.8萬㎡。

市場主要依靠若干主力項目的跑量貢獻(xiàn)，面積環(huán)比下跌15%，同比去年疫情重創(chuàng)期小幅上漲13%，整體僅恢復(fù)至疫情發(fā)生前的一半水平。

01.

月度走勢：

春節(jié)后供應(yīng)斷檔一個半月，

前5個月成交平穩(wěn)

受新批預(yù)售收緊影響，春節(jié)后廣州公寓市場維持了長達(dá)一個半月的空檔期，直至4月住宅新政出臺后，市場供應(yīng)才回歸常態(tài)。

上半年公寓供應(yīng)高峰在4月、6月，分別入市9.4萬㎡、12.0萬㎡。

成交方面，由于今年春節(jié)倡導(dǎo)就地過年，部分公寓項目啟動“春節(jié)不打烊”活動，收割一定量的公寓成交，故而并沒出現(xiàn)傳統(tǒng)2月成交回落的局面。

整體來看，2021年前5個月公寓市場成交走勢平穩(wěn)，基本在6-7萬㎡（ 1000-1100套）的區(qū)間波動。

6月得益于若干項目的跑量，市場熱度也有明顯回升，成交8.8萬㎡ （1461套）。

而廣州公寓去庫存周期1-3月呈現(xiàn)逐步下行趨勢，不過4月供應(yīng)放閘加之5月底疫情反彈，致使公寓去庫存周期再次上升，6月末為19.6個月。

02.

供應(yīng)特點：

增城、海珠、南沙區(qū)

公寓供應(yīng)超千套

2021上半年增城、海珠、南沙區(qū)公寓供應(yīng)超千套。其中，增城區(qū)涌現(xiàn)1802套新貨，供應(yīng)主要來自舊盤譽山國際、奧園康威廣場。

海珠區(qū)由于廣紙-南洲板塊新盤釋出，越秀?天薈江灣、中冶逸璟廣場兩個項目合計供應(yīng)1045套公寓。而南沙區(qū)入市1030套，為在售項目的新增批售。

天河、黃埔供應(yīng)量處于第二檔，分別入市584套、432套。越秀區(qū)新盤粵海壹桂府也有133套公寓入市。

03.

區(qū)域成交：

外圍區(qū)占比超6成，

廣州南站蟬聯(lián)最熱板塊

2021上半年超6成公寓成交集中在外圍區(qū)，其中番禺區(qū)以1773套領(lǐng)跑；

黃埔、南沙兩區(qū)成交保持千套以上，花都區(qū)由于公寓供應(yīng)短缺，成交環(huán)比縮減一半。

而中心區(qū)天河、海珠近期新盤較多，帶動區(qū)域成交，兩區(qū)分別錄得717套、691套公寓交易。

越秀區(qū)因個別新盤入市，成交增長最明顯，區(qū)域成交量接近百套。

增城區(qū)上半年也有886套的公寓成交，主要集中在新塘、永和板塊。

板塊方面，廣州南站憑借產(chǎn)城項目恒大冠珺之光的跑量，蟬聯(lián)銷量TOP1板塊，為945套。

永和、進(jìn)港大道由于板塊公寓新貨批量入市，活躍度大幅提升，成交倍增，分別上升至400-600套、300-400套梯隊。

而江泰路、開發(fā)區(qū)經(jīng)過上一輪的消化，公寓貨量大幅減少，上半年成交熱度呈現(xiàn)下降，落入400-600套梯隊。

04.

成交亮點：

公寓三輪順勢促銷，

借勢加速庫存去化

2021上半年廣州出臺多項補丁措施“擠走樓市水分”，商業(yè)市場發(fā)揮“吸水海綿”角色；

除吸引部分資方的購置大宗物業(yè)外，公寓市場也先后經(jīng)歷三輪促銷，借勢加速去化。

以恒大冠珺之光為例：

1、今年春節(jié)倡導(dǎo)就地過年，項目推出春節(jié)不打烊優(yōu)惠活動；

2、春節(jié)后樓市新批收緊，3-4月恒大冠珺之光以及天河云商匯、嶺南V谷、保利金沙大都匯等多個項目推出限時優(yōu)惠或調(diào)整價格，以加快項目庫存的去化；

3、5月旺季部分住宅網(wǎng)紅盤推售放緩，恒大開啟購房節(jié)優(yōu)惠，6月再添限時優(yōu)惠，加速跑量。

2021上半年恒大冠珺之光憑借881套的成交位居廣州公寓銷量榜榜首，其次增城區(qū)譽山國際在年初加推新一期產(chǎn)品，上半年共跑量518套。

其余上榜項目成交處于250-350的區(qū)間，其中番禺區(qū)金山谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成交的259套單位屬于招商局仁和養(yǎng)老投資收購案的簽約部分。

05.

成交亮點：

大平層、類住宅產(chǎn)品

成交趨近2成

廣州公寓市場成交主力仍然是30-50㎡、50-80㎡的單位，兩個面積段公寓的成交占比維持在8成左右。

50-150㎡公寓的成交逐步提升，主要是因為近兩年廣州大平層、類住宅產(chǎn)品的供應(yīng)增加，受到無購房名額的實力買家的青睞，2021上半年該面積段公寓的成交占比趨近2成。

06.

后市預(yù)測：

下半年廣州公寓主戰(zhàn)區(qū)

在廣州南部和增城區(qū)

在近年商服用地定向招商、企業(yè)自持、政策限制以及疫情的多重影響下，廣州項目公寓產(chǎn)品的開發(fā)比例有所減少，市場供應(yīng)呈現(xiàn)收窄趨勢。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2021下半年廣州公寓主戰(zhàn)區(qū)在廣州南部和增城區(qū)；

其中番禺、南沙區(qū)位居第一梯隊，目前可售貨量超5000+套，主力為區(qū)域產(chǎn)業(yè)大盤和區(qū)域近一年入市的全新項目。