8月20日下午到晚間，藍光發(fā)展連發(fā)四條公告，披露了最新債務及相關情況：
——截至2021年7月31日，藍光發(fā)展及控股子公司對外擔保余額為513.8059億元，占藍光發(fā)展2020年期末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的298.47%。
——部分金融機構及合作方向藍光發(fā)展提起了訴訟或仲裁，涉及案件共計20起，涉案金額累計約26.32億元。
——控股股東藍光投資控股集團所持藍光發(fā)展的約2.34億股股份擬被司法拍賣，占公司總股本的7.72%。
——藍光集團只能為藍光發(fā)展分別提供不超過50 億元的新增借款及擔保。藍光集團共持有藍光發(fā)展56.72%的股份。
此前藍光發(fā)展曾公告披露，截至8月2日，公司累計到期未能償還的債務本息合計159.97億元，其中21.31億元已被債權人申請法院執(zhí)行。
藍光發(fā)展是四川最大的房地產上市公司。業(yè)內最有影響力的克而瑞全國房企銷售榜，藍光發(fā)展2019年排名第33，2020年排名第38。
每月15日是藍光發(fā)展（600466.SH）發(fā)工資的日子，遇節(jié)假日一般會提前。但今年8月，本應13日發(fā)的工資，晚了三天才發(fā)。
對藍光發(fā)展的員工來說，和親戚朋友講自己在千億房企工作的日子仿佛就在昨天，忽然就陷入了公司能否發(fā)得出工資的擔憂。
資金鏈脆斷
2021年5月25日，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)公開了一則立案信息，被執(zhí)行人為藍光發(fā)展，申請人為交銀國際信托。藍光發(fā)展違約第一次進入大眾視野。
藍光發(fā)展的資金拮據(jù)開始于去年。
2020年10月起，藍光發(fā)展陸續(xù)處置了旗下子公司成都迪康藥業(yè)和四川藍光嘉寶服務集團，回籠大量資金。
但“賣子”帶來的現(xiàn)金流沒能化解償債危機。今年5月，藍光發(fā)展因信托合同糾紛成為被執(zhí)行人，此后債券、銀行借款等陸續(xù)違約。
據(jù)藍光發(fā)展公告，截至8月2日，累計到期未能償還的債務本息合計159.97億元，其中21.31億元已被債權人申請法院執(zhí)行。
債務風波下，藍光發(fā)展信用評級被多次下調；董事長楊鏗辭職，其子楊武正接任；總裁、首席財務官、監(jiān)事會主席等相繼離職。
2020年來，藍光發(fā)展股價一路下跌，8月20日報收2.54元/股，累計跌幅67%。
藍光發(fā)展員工向《財經》記者透露，公司被金融機構封殺與平安集團有關。
2020年10月，藍光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山里水項目中，未能就還款時間達成一致。項目負責人口頭承諾可提前還款，但到了承諾期卻沒能兌現(xiàn)，引發(fā)了平安方面的不滿，從而上了平安銀行的黑名單。
藍光發(fā)展和平安集團的合作開始于2011年，平安旗下的深圳創(chuàng)新資本成為藍光發(fā)展的戰(zhàn)略投資人，幫助其改進了企業(yè)管理制度、決策機制等，并一路陪伴藍光發(fā)展上市。
與相伴十年的平安集團分手，難免引起外界的揣測和懷疑。
金融機構高度厭惡風險，藍光發(fā)展的融資環(huán)境惡化，最終無法籌措資金歸還到期債務，就會出現(xiàn)實質性違約。
《財經》記者獲悉，平安銀行內部沒有明確規(guī)定禁貸藍光發(fā)展。
“銀行可以上征信系統(tǒng)查這家公司的征信，一旦有壞賬，或評級下降，所有銀行都可以調整授信。因債務違約出現(xiàn)信用評級下降，按常規(guī)來說，銀行一般都不會再給這家公司提供貸款了?！币晃唤鹑跇I(yè)內人士分析。
銀行的授信變化只是引子，造成藍光發(fā)展債務危機的根源，在于宏觀環(huán)境的變化。
近兩年的疫情、融資環(huán)境收緊、三道紅線，以及貸款集中度管理等政策，從資金和去化兩端都給開發(fā)商帶來壓力。
從藍光發(fā)展的債務結構來看，這家公司的償債形勢越來越緊張，現(xiàn)金完全不足以覆蓋百億元逾期負債。
截至6月30日，公司110.16億元的貨幣資金中，僅2.07億元可自由調用償還負債。其余資金包括項目預售監(jiān)管資金64.27億元，合作項目資金34.64億元（公司無法單方面使用）等。
第三方研究機構透鏡公司研究創(chuàng)始人況玉清認為，不能自由調用的合作項目資金很可能在藍光發(fā)展持股比例很低的子公司內，藍光發(fā)展對這些子公司的控制力較弱。
這一點從藍光發(fā)展資產負債表中畸形的歸屬母公司股東權益和少數(shù)股東權益比例中可窺豹一斑。
2020年，藍光發(fā)展少數(shù)股東權益增加80億元，增幅60%。在所有者權益中，歸屬母公司股東權益和少數(shù)股東權益的比為3:2。
況玉清分析，這表明藍光發(fā)展將大量持股比例較低的子公司強行納入了合并報表范圍，但實際上可能對這些子公司的控制力沒那么強。
他認為，藍光發(fā)展可能有大量明股實債，實際債務壓力可能比賬面數(shù)字更嚴重。
2016年-2020年，藍光發(fā)展有息負債的規(guī)模從273.70 億元上漲至729.85 億元，增幅167%。
2020年藍光發(fā)展維持了前幾年的發(fā)債水平，新發(fā)債券約100億元，有息負債增幅20%。但債券到期日集中，一年內到期的應付債券金額增長了一倍，達96億元。
況玉清分析，藍光發(fā)展2020年總資產是歸屬于母公司所有者權益的14倍。這相當于自己只有1塊錢，對外借了13塊錢，擴張了規(guī)模，但杠桿也上去了。
一位接近藍光發(fā)展高管的業(yè)內人士透露，在藍光發(fā)展沖進千億俱樂部的2019年，其債務危機就已經很嚴重。
也正因此，2019年藍光發(fā)展雖然全口徑銷售額突破千億元大關，但舉債腳步卻在放緩，全年有息負債增幅僅為7%，處于借新還舊狀態(tài)。
但到2021年，藍光發(fā)展借新還舊也行不通了。
高光下的高危
2015年，借殼上市的藍光發(fā)展銷售額還不到200億元，僅用了四年，就從偏安一隅的區(qū)域房企，成長為銷售額過千億元的全國性房企。
但快速擴張也給藍光發(fā)展埋下巨大隱患。
據(jù)老藍光人講，公司創(chuàng)始人楊鏗從2008年就有了向全國擴張的決心，只是苦于沒錢。
2008年，全球金融危機疊加5·12汶川大地震，對四川房地產市場造成毀滅性打擊。
消費者擔心地震對在建房屋的安全性產生影響，專家鑒定也難以完全打消他們的疑慮。
此時，重倉成都市場的藍光發(fā)展被逼到了生死一線。為了分散風險，楊鏗決定布局全國，啟動上市。
2015年，藍光發(fā)展順利在上交所掛牌，隱忍多年的楊鏗，開始向全國進軍。四年后，這家公司成功躋身千億房企俱樂部。
2019年，藍光發(fā)展終于得償夙愿，沖進了地產千億俱樂部。當年全口徑銷售額1015.37億元,營業(yè)收入 391.94 億元。
同年，藍光發(fā)展入駐上?？偛?，形成了“上海+成都”雙總部發(fā)展格局。
2020年，藍光發(fā)展再進一步，全口徑銷售額1035.36億元，營業(yè)收入 429.57 億元。
但是，藍光發(fā)展一位中層員工向《財經》記者透露，公司迅速擴張的同時沒有做好質量管控，拿了一些不太好的地塊，占用大量資金，建成后銷售困難，導致公司陷入債務危機。
2016年-2020年，藍光發(fā)展土地儲備簽約金額從117.55億元增加至332.40億元，增幅183%。
《財經》記者獲悉，藍光發(fā)展的投資崗員工有拿地任務指標，考核壓力較大。基層員工三個月沒拿到地，就得直接離職。其直接領導受黃牌警告，區(qū)域總裁受半張黃牌警告。兩張黃牌等于一張紅牌，一旦被公司出示紅牌，就意味著在藍光職業(yè)生涯的結束。
重壓之下，為了拿地方案在投融資會上過審，投資崗員工很可能會隱瞞地塊的潛在風險，或為提高方案的利潤率盲目加高預期售價，導致開盤后去化困難。
而當公司遇到資金流動性危機時，這些盲目加高價的項目，最后也只能降價促銷。
2018年，藍光發(fā)展在三線城市廣東茂名（華南區(qū)域）連續(xù)拿了三塊地，項目用地面積60多萬平方米。
上述藍光發(fā)展員工分析，這種做法相對來講過于冒進，像碧桂園這樣的龍頭房企，一般不會在新進城市集中拿這么多地。先少量拿地，有利于避免對新進城市誤判造成的風險。
從售價看，藍光發(fā)展在茂名的項目表現(xiàn)一般。
安居客數(shù)據(jù)顯示，三個樓盤售價均低于所在區(qū)域均價，其中有兩個項目在開盤后一個月內降價了約800元/平方米，降幅約為10%。
2018年前后，房企通過招拍掛拿地的成本越來越高，市場競爭激烈之時，藍光發(fā)展開始采用收并購等方式拿地。
2018年，藍光發(fā)展80%的新增土儲都是通過收并購拿到。但這種拿地方式也給投資人員留下了賺取灰色利潤的空間。
2019年，藍光發(fā)展總部曾接到項目投資人員在收并購拿地中賺取回扣的舉報，經調查后，對當事人進行了勸退處理。
當年種的苦果一起落下
由于拿地草率，藍光發(fā)展的房子賣得不好。近五年銷售數(shù)據(jù)顯示，藍光發(fā)展大部分區(qū)域的銷售均價呈逐年下降趨勢。
藍光發(fā)展上市后，奉行“3461”高周轉模式，即拿地后三個月內開工，四個月開盤，開盤當日銷售率達到60%，一年內實現(xiàn)項目正現(xiàn)金流。
但實際結果卻與口號相差甚遠。
財報顯示，藍光發(fā)展2017年-2020年銷售率均在60%左右（由于年報披露口徑不同，2018年及以后的銷售率基于權益銷售額統(tǒng)計）。也就是說藍光發(fā)展定下的開盤當日賣掉60%房子的標準，其實要一年才能完成。
從存貨端看，藍光發(fā)展也屯積了大量資產賣產不出去。財報顯示，2018年起，公司已完工房屋中，竣工一年以上的占比均超過50%。
2020年，營業(yè)收入規(guī)模與藍光發(fā)展相近的首開股份（600376.SH）和濱江集團（002244.SZ），該指標分別為22%和15%。
今年，藍光發(fā)展在一份回復上交所監(jiān)管工作函中稱，貨齡較長的產品主要為公司較早布局地區(qū)的車位，剛需客戶購車需求延后導致滯銷。
但不斷增加的高貨齡產品，也反映出藍光發(fā)展的房子銷售困難。
上述藍光發(fā)展中層員工透露，公司在天津（北京區(qū)域）的項目多位于郊區(qū)，開盤后銷售情況不佳，只能降價促銷，六個項目基本都不盈利。
藍光發(fā)展賣房艱難，還有一個重要原因在于沒有跟上周期性調整的節(jié)奏。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2018年藍光發(fā)展大力舉債，東進南下，70%新增土儲位于三線城市，錯失了行業(yè)調整期，區(qū)域發(fā)展失衡。
2018年下半年，棚改貨幣化收緊，三四線城市的購房需求明顯下滑，房價面臨下行壓力。此時藍光發(fā)展布局全國，踏入三線城市，顯然已錯過了最好時機。
與此同時，藍光發(fā)展將資源向大本營外傾斜，成都區(qū)域的銷售額有所下降。
2020年，藍光發(fā)展在業(yè)績會上對投資策略進行調整。提出做精準投資，聚焦新一線、強二線和強三線城市。并從3 月開始加大成都、四川區(qū)域的投資力度，進行土地補充。
但木已成舟，苦果已然釀成。藍光發(fā)展順利落實戰(zhàn)略的前題是還清債務。
外援渺茫，極力自救
百億債務壓頂，藍光極力自救。7月起，藍光發(fā)展陸續(xù)召開了債券持有人會議。
8月4日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司正加快探索制定可落地的風險化解整體方案。為最大程度維護全體債權人的整體利益，公司將基于整體方案統(tǒng)一考慮清償方案。
為了促回款，藍光發(fā)展總部專門成立了決策委員會，解決危及項目交付的緊急情況。
為了及時結清總包商的欠款，項目只有拿到施工總承包方（下稱總包）配合辦理的建設竣工驗收備案證才能交付，所以及時結清總包商的欠款尤為關鍵。
藍光發(fā)展開具的商業(yè)承兌匯票年利率一般在14%左右。部分總包拿到了無法按期承兌的商票，會要求將年利率提高到25%-30%作為補償。為了保證項目按時交付，決策委員會一般會滿足對方的要求。
另外，在重慶、武漢等地，看好當?shù)胤康禺a市場的總包商會選擇收工程抵押房代替商票。藍光發(fā)展也愿意將房屋按正常售價抵給總包，緩解資金壓力。
至于情況不緊急的逾期商票，目前尚未有項目公司上報給總部處理。但據(jù)天眼查信息，涉及藍光發(fā)展的30個開庭公告中，9個與票據(jù)糾紛相關。
據(jù)悉，藍光發(fā)展正考慮引入不干涉公司經營的財務戰(zhàn)略投資者，預計到年底會有確切消息。
前述藍光發(fā)展中層分析，過程會很艱難。房地產行業(yè)外的企業(yè)不了解行業(yè)，存在一定顧慮；房地產行業(yè)內的企業(yè)出手，必然要參與經營，比如要求分配董事會席位等。
該中層透露，四川省政府出資設立的四川發(fā)展（控股）有限責任公司曾與藍光發(fā)展接洽，但沒有表達進一步合作的意向。
與此同時，藍光發(fā)展也在積極變賣項目資產，回籠資金。
據(jù)中金公司研報，截至2020年底，藍光發(fā)展西南、華中、華東、華北和華南區(qū)域土儲占比分別為40%、33%、10%、8%和9%。占比最高的西南區(qū)域內，成渝地區(qū)部分項目位于郊區(qū)，地段分布不佳，四川省項目多個位于南充、瀘州、自貢等三四線城市，去化和處置均存在難度。較好的項目主要位于占比較低的華東區(qū)域，但該區(qū)域很多項目拿地溢價率超過50%，盈利空間有限。
另外，藍光發(fā)展較多資產被用于抵押融資，截至2020年底，約537億元存貨被用于借款抵押擔保，占存貨總額的32%。各項目封閉運作，出現(xiàn)債務危機時，融資方可能快速尋求財產保全，凍結上市公司或核心子公司股權、要求補充抵質押等，各方合并談判存在困難，可能導致資產處置周期拉長，價值受損。
前述藍光發(fā)展員工透露，除去代工代建及今年交付的項目，剩余的約140個項目中，目前已變賣了三四十個。
《財經》記者獲悉，萬科、融創(chuàng)都曾看過藍光發(fā)展的項目。但融創(chuàng)沒有出手，萬科從自5月起，陸續(xù)接手了藍光發(fā)展在江陰、常州、寧波、石家莊、重慶、成都等地的多個項目。
開發(fā)商的顧慮還在于風險評估不過關。由于高周轉，藍光發(fā)展可處理的凈地不多，很多土地剛拍下就已經簽了總包商、施工方。
一位頭部地產公司財務人員表示，藍光的土地資源目前已經存續(xù)的狀態(tài)，報規(guī)進展，產品品質，已有的利益相關方，如總包單位、施工單位等，都會成為開發(fā)商收購時要考慮的風險因素。
但多位采訪對象認為，收購是基于風險和收益的評估，如果藍光給到絕對低的價格，即使土地存續(xù)狀態(tài)較復雜，也會有迎難而上的買家。
據(jù)悉，目前各大地產商已經停止與藍光發(fā)展溝通?！俺闪瘯螅褪琴Y產包的處置了，目前已經沒有單個項目再放出來了?！币晃唤咏灰椎臉I(yè)內人士表示。
除了地產業(yè)務，以商業(yè)地產起家的藍光發(fā)展還有一塊子業(yè)務藍光文商旅。2015年左右，藍光文商旅推出了“藍光耍街”，希望從成都走向全國，輸出輕資產運營模式。
目前，藍光耍街在成都、重慶、蘇州、武漢、青島等全國25個城市都有布局。
一位投資人透露，2020年3月份，藍光發(fā)展文商旅集團總裁張剛就帶著團隊四處找投資機構，不是賣資產，而是希望引入股權資金，或做業(yè)務梳理，希望可以讓文商旅打包上市。
該投資人最后放棄了藍光文商旅的項目。他認為這些公司最初都是為了招投標能拿住宅用地，才配套給地方政府一定的文旅、商業(yè)自持項目。
僅靠做地產剝離出來的商業(yè)項目底子很薄。即無新概念，也沒萬達那種特殊性招商資源。商業(yè)+文旅模式做得比較好的是香港的銅鑼灣。
《財經》記者獲悉，藍光文商旅現(xiàn)有的三個文旅項目中，只有都江堰的項目開業(yè)了，天津項目處于在建狀態(tài)，昆明項目原計劃2018年夏天開業(yè)，但昆明市政府對于項目不滿意，認為不具備開業(yè)條件，開業(yè)就被緊急叫停了。
上述投資人認為，藍光文商旅想引入股權投資有點難，如果有香港銅鑼灣這種有供應商、配套資源庫，也有管理能力的公司想收購資產或控股，比較有可能。
藍光發(fā)展靠商業(yè)地產起家，2002年轉型進入住宅市場，創(chuàng)始人楊鏗曾是成都工程機械集團的一名技術工人，1990年創(chuàng)辦了藍光控股投資集團（藍光發(fā)展母公司）。
楊鏗喜歡寫詩，他2010年寫的《向前方》里有這樣的句子：
華麗的詩篇總是把成就頌揚，
真實的生活其實充滿了感傷。
......
藍色的信念，
像智慧和堅韌的燈塔，
指引著我們——
向前方。
藍色的信念能否像過去一樣，再次照亮藍光發(fā)展的未來，現(xiàn)在還沒有答案。
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