(文/海紅娟編輯/馬文源)3月29日下午，新城控股董事長王曉松在業(yè)績發(fā)布會上表示，從2020年下半年開始，新城將不再進(jìn)入新城。

而在此之前，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到156座，進(jìn)駐全國118個城市，結(jié)合其住宅銷售的部分，新城幾乎進(jìn)入了國內(nèi)所有的一二線城市。

也就是說，新城控股將不再進(jìn)入新的三四線城市了。

這很大程度是因?yàn)樾鲁强毓扇木€土儲布局過多，導(dǎo)致其銷售均價持續(xù)下滑。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，其銷售均價分別為12201元/平、11349元/平、10684元/平，后兩年同比下滑6.98%、5.86%。

受三四線土儲拖累，新城控股于2500億元全年銷售目標(biāo)上低空飄過。2020年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2509.63億元，同比下降7.33%；銷售面積2348.85萬平方米，同比下降3.42%。

值得一提的是，截至2020年底，新城控股累計土儲破億，共計1.43億平方米。其中，公司土儲中一、二線城市占比39%，三四線占比超過60%，其中半數(shù)集中在長三角。

基于此，王曉松提出2021年公司房地產(chǎn)開發(fā)合約銷售目標(biāo)為2600億元，同比僅增長3.6%。

毛利率凈利率雙雙下滑

“雙降”的不止銷售額和銷售業(yè)績，新城控股的毛利率、凈利率同樣出現(xiàn)大幅下滑。

年報顯示，2020年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1454.8億元，同比上漲69.46%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤152.6億元，同比上漲20.56%。毛利率23.5%，同比下降9.1%；凈利率11.3%，同比下降4.2%。

對此，王曉松稱，毛利率下降最大的原因是新城控股在2016至2018年這三年規(guī)模擴(kuò)張過程中，曾戰(zhàn)略性進(jìn)入了一些城市，而這個過程相對激進(jìn)。

從某種意義上說，這一次戰(zhàn)略失誤，與王曉松本人沒有關(guān)系。那個時候，王振華還是新城控股董事長，因?yàn)閲L到三四線城市的甜頭繼續(xù)下潛，計劃旗下住宅業(yè)務(wù)于2018年大舉進(jìn)入三四線城市。

而隨著棚改熱潮的退去，三四線城市的房價漲幅不僅吃力，更有不少城市傳出房價下跌的信號，下潛三四線城市城市的新城控股自然也受到波及。

除了毛利率、凈利率雙雙下滑，新城控股計提資產(chǎn)減值共計17.78億元，其中，計提壞賬準(zhǔn)備合計1.72億元、計提存貨跌價準(zhǔn)備合計16.06億元。

不僅如此，為了平息公司實(shí)際控制人、前董事長王振華爆出黑天鵝事件，新城控股為加速回籠資金，迅速轉(zhuǎn)賣了約賣掉了24個項(xiàng)目公司的全部或部分股權(quán)。

與此同時，新城控股的可售貨值驟減，業(yè)績增幅放緩。2019年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)2708億元，同比增長僅22.48%。而2016年至2018年，新城控股銷售額分別為650億元、1270億元、2210億元，同比上漲103.76%、95.38%、74.02%。

這也解釋了，為何王曉松對“新”的城市如此忌諱。只能說，前人種樹，后人乘涼，前人挖坑，王曉松也只能認(rèn)命填坑了。

經(jīng)營性現(xiàn)金流承壓

為了扭轉(zhuǎn)土儲布局劣勢，王曉松只能多拿地、拿好地。

數(shù)據(jù)顯示，2020年新城控股新增土儲建面4139萬平、總地價1255億元，分別同比增65%、107%，拿地銷售金額比同比提升27.6%至50%，共新增土地儲備120幅。

對于未來拿地布局，王曉松表示，新城控股將采取多元化拿地策略，關(guān)注高潛力城市，計劃把拿地資金控制在銷售額的40%。

地拿的多了，自然影響到企業(yè)的現(xiàn)金流量凈額。年報顯示，2020年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3.82億元，較2019年的435.80億元同比減少99.12%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-159.7億元，同比減少76.92%。

對此，新城控股表示，2020年新增土儲過多，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金凈額減少。

值得一提的是，為了補(bǔ)充流動資金，新城控股不惜質(zhì)押控股股東股份。2021年12月，新城控股大股東一致行動人常州德潤咨詢管理有限公司質(zhì)押1700萬股，占其持有公司總股本的12.34%。截至公告披露日，其持有新城控股股份占公司總股本6.11%。

進(jìn)入2021年，新城控股再度質(zhì)押股份。新城控股股東富域發(fā)展質(zhì)押2150萬股公司股份，占其持有新城控股總股本的22.35%。截至公告披露日，富域發(fā)展持有新城控股股份占新城控股總股本60.96%。

換句話說，新城控股控股股東及其一致行動人已經(jīng)質(zhì)押14.38%新城控股總股本。

與此同時，新城控股在融資市場上動作不斷。年報顯示，公司在交易所平臺先后發(fā)行公司債、CMBS和應(yīng)收賬款A(yù)BS，募集資金80.94億元人民幣；在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發(fā)行，共募集資金30億元人民幣；在境外通過發(fā)行高級美元債券，募集資金8億美元。

截止2020年12月31日，新城控股總負(fù)債增長554億元至4556億元，同比增長13.8%。從“三道紅線”的指標(biāo)來看，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.12%，凈負(fù)債率為43.65%，現(xiàn)金短債比為1.68，依舊踩中1條“紅線”，歸為“黃檔”。

對此，王曉松表示，新城三條紅線踩一條，為剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)超標(biāo)。希望能夠在監(jiān)管給的時間限額以內(nèi)，提前達(dá)到綠檔要求。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。