“熱！用力！首付12萬，總價(jià)37萬，廣州核心區(qū)，豪華商圈，地鐵上行，手慢！”最近廣州很多上班族接到中介的銷售電話，都是這種“白菜價(jià)格”的無產(chǎn)權(quán)公寓。

經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種公寓的確在近期呈現(xiàn)熱銷狀態(tài)。而對(duì)于該現(xiàn)象到底是喜是憂，業(yè)界評(píng)說不一。

無產(chǎn)權(quán)公寓也有人搶

熱銷的無產(chǎn)權(quán)公寓

“總價(jià)45萬就可入手黃埔三房，還帶精裝修…… ”這一套看起來令人心動(dòng)的說辭是房屋中介們爛熟于心的話術(shù)。

記者近日走訪廣州黃埔區(qū)大沙地步行街，每隔幾米就可見身穿白襯衫黑褲子的中介，手上拿著相同的樓盤廣告紙，遇到行人就賣力地推銷，而行人只要有所猶豫，中介便會(huì)緊追不舍，勢(shì)必要帶著去看看房。

無產(chǎn)權(quán)公寓的銷售到底有多熱，或許從位于黃埔文沖的中國軟件CBD售樓部可見一斑，七夕當(dāng)天，有大批的消費(fèi)者聚集在售樓部，目的是為了趕上大優(yōu)惠。

記者在護(hù)林路的中國軟件CBD外看到，售樓部幾百米外的路邊就有大批攬客的銷售員在蹲守客戶。來到售樓部里，兩個(gè)銷售員就熱情地開始介紹，先是從地鐵線路圖，講述中國軟件CBD 的地理優(yōu)勢(shì)，隨后來到沙盤，進(jìn)一步列舉樓盤的規(guī)劃。據(jù)銷售員說，這是廣州重點(diǎn)打造的軟件區(qū)，目前已有500家企業(yè)、65個(gè)項(xiàng)目簽約落戶，將來還有5萬平方米的特色商業(yè)街區(qū)，涵蓋電影院、超市、咖啡廳、餐飲等各類生活?yuàn)蕵?，配套齊全。

在銷售的帶領(lǐng)下，記者參觀了正在熱銷的兩種戶型，一個(gè)是33平方米兩房，一個(gè)是60平方米三房，都是5米高的LOFT戶型，將房間分為上下兩層，聲稱買一層送一層。

正在售賣中的無產(chǎn)權(quán)公寓

記者注意到，目前樓盤正在建筑當(dāng)中，最早的交樓時(shí)間也得到明年6月份。而現(xiàn)場(chǎng)銷售告訴記者：“這個(gè)樓盤目前已經(jīng)到了清盤的時(shí)候，還剩最后的一百多套，買這里絕對(duì)劃算，在這里未來升值空間是不可限量的。那個(gè)時(shí)候可買不到這么便宜的房了！”為了催促記者下訂金，銷售員特意把七夕夜他們賣樓的盛況視頻給記者看，確實(shí)是轟轟烈烈擠爆現(xiàn)場(chǎng)。

同樣熱銷的無產(chǎn)權(quán)公寓可不止這一家，僅在黃埔區(qū)就有多家樓盤也在賣。另一家也打著“廣州臨港CBD”的項(xiàng)目叫V-city萬薈瓏寓，號(hào)稱是與萬達(dá)聯(lián)手的商務(wù)綜合體，面積28-45㎡超稀缺實(shí)用戶型，買一層送一層。

所有接到類似公寓推銷電話的客戶都得到中介的保證：這些公寓是有大產(chǎn)權(quán)的，是政府支持的大項(xiàng)目。

而當(dāng)記者實(shí)地走訪，無論是中國軟件CBD還是萬薈瓏寓，售賣這類無產(chǎn)權(quán)公寓，都是無法給出房產(chǎn)證的，聲稱是集體產(chǎn)權(quán)，無法進(jìn)行分割，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，售賣的實(shí)際上是一定年限內(nèi)的公寓使用權(quán)，其性質(zhì)一下子就從賣房子到租房子了。

為了讓投資類型的消費(fèi)者沒有后顧之憂，樓盤銷售還表示，他們可以負(fù)責(zé)包租3年，與酒店品牌合作，以酒店客房的形式租出去，精裝修也由他們負(fù)責(zé)。

多家地產(chǎn)中介告訴記者，不僅是在黃埔區(qū)，廣州11個(gè)區(qū)起碼有60個(gè)左右的樓盤都在賣這樣的無產(chǎn)權(quán)公寓。一個(gè)地產(chǎn)經(jīng)理給記者發(fā)來一份“廣州部分使用權(quán)項(xiàng)目分布圖”，顯示賣這種無產(chǎn)權(quán)公寓的涉及多家知名開發(fā)商。

普遍雙合同規(guī)避政策

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所有這些無產(chǎn)權(quán)公寓基本都是每平方米一萬多的價(jià)格，小面積，買一層送一層，使用期限從20多年到40年都有，主要看地產(chǎn)商拿地的時(shí)間。

而按照國家《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。為了規(guī)避這個(gè)問題，中國軟件CBD和萬薈瓏寓的公寓銷售人員都表示，這些公寓的銷售合同都是以兩份甚至多份的形式進(jìn)行簽訂，將40年拆分成2份租住合同。中國軟件CBD的合同是以物業(yè)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)方式，而萬薈瓏寓則直接就是簽訂一份房屋租賃合同，另外附加一份續(xù)租住年限的補(bǔ)充協(xié)議。據(jù)鏈家的房產(chǎn)中介介紹，目前市面上出售的這種長租公寓都是以這樣的形式來售賣的。

當(dāng)記者詢問無房產(chǎn)證如何保障業(yè)主權(quán)益時(shí)，銷售人員表示，這個(gè)合同就是保障，甚至可以拿去銀行作抵押。

不過銷售人員也明確表示此類長租公寓拿去抵押也不像有產(chǎn)權(quán)的住宅，只能最多抵押十幾萬，不如去多開幾張信用卡。

鏈家銷售經(jīng)理小羅告訴記者：“由于政府的新規(guī)定，開發(fā)商在拿地以后也都必須保證一定的自持比例，自持部分不能進(jìn)行買賣，所以售賣這樣的長租公寓實(shí)際上是開發(fā)商在政策限制下的自我變通，許多著名的房地產(chǎn)大品牌也都在如此操作?！?/p>

小羅介紹，最近公寓的成交要比住宅高，特別是無產(chǎn)權(quán)公寓，因?yàn)橛袃r(jià)格優(yōu)勢(shì)。早期買的房都是房產(chǎn)證交易，現(xiàn)在買的公寓都是合同交易。

一些公寓還沒蓋起來只是一個(gè)沙盤就已經(jīng)開售了

而相比于無產(chǎn)權(quán)公寓，有產(chǎn)權(quán)公寓價(jià)格上會(huì)比無產(chǎn)權(quán)的公寓貴上許多，以天河區(qū)的天健匯和荔灣區(qū)的富凱星堤為例，均價(jià)都在2萬多元一平方米，且面積上也比無產(chǎn)權(quán)公寓要大許多，有36-84平方米不同類型的戶型，雖然有房產(chǎn)證的保障，但小羅告訴記者，這種公寓想要轉(zhuǎn)手賣給別人存在一定困難，一方面是在2017年3月30日以后，廣州已經(jīng)出臺(tái)了限制產(chǎn)權(quán)購買的相關(guān)規(guī)定，300平方米以下的商業(yè)用地是不可以轉(zhuǎn)賣給個(gè)人的，必須以公司的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)手，以辦公形式存在；另一方面轉(zhuǎn)手的交易稅費(fèi)也是十分昂貴的，許多業(yè)主不想賣得便宜，而買家卻又不想在高昂的稅費(fèi)下還以高價(jià)來買，所以這類以商業(yè)用地名義建起來的小戶型公寓在后續(xù)的轉(zhuǎn)手上，是一個(gè)很大的痛點(diǎn)。

有風(fēng)險(xiǎn)也有需要

記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)此類無產(chǎn)權(quán)公寓的網(wǎng)上爭(zhēng)議相當(dāng)多。有人表示，按照計(jì)算是一萬多元一平方米就買40年，聽上去好像挺便宜的，實(shí)際生活成本卻相當(dāng)高昂：公寓沒有學(xué)位，不能落戶，因?yàn)槊娣e小，動(dòng)輒一梯十幾戶，居住密度大，人員雜，不能用明火做飯，貸款首付高，而水電費(fèi)的計(jì)算是以商業(yè)用地價(jià)格計(jì)算，相比普通住宅的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高出許多。而從投資的角度看，回本的時(shí)間也相當(dāng)漫長，收益率并不樂觀。

早年因投資格子鋪受騙的梁小姐就向記者反映，最近她老是接到中介的這類推銷電話，她看到許多公寓開發(fā)商聲稱因?yàn)椴皇琴u房，不需要預(yù)售證，連樓都沒建就開始賣，擔(dān)心一旦爛尾，就是下一類失敗的格子鋪。

因?yàn)楣①I賣而鬧出糾紛的事時(shí)有發(fā)生：去年廣州番禺區(qū)的WE公館因違建而被拆除，就有大批消費(fèi)者購買了一套甚至是多套無產(chǎn)權(quán)公寓，有的業(yè)主甚至是買來自己居住的，然而被判違建后，一切的合同都得不到法律的承認(rèn)，大批消費(fèi)者在WE公館拆除后并沒有拿到補(bǔ)償。去年6月，佛山Y(jié)B國際商務(wù)中心的業(yè)主也因?yàn)橘I到的公寓住宅變成了有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的長租房而上訪。

這種無產(chǎn)權(quán)公寓到底存在什么風(fēng)險(xiǎn)？就相關(guān)問題記者咨詢了廣州旭瑞律師事務(wù)所陳偉杰律師。

陳律師告訴記者，首先國家就規(guī)定了不允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易行為，而這些公寓大多是以租賃的形式進(jìn)行售賣，實(shí)際上就是在打擦邊球，不能嚴(yán)格意義地判定它違法。按照合同法的規(guī)定，法律保障租賃的效力也只能維持20年，盡管樓盤銷售與消費(fèi)者簽幾份合同去保證剩余的使用年限，但超出20年的部分并不能得到法律的保障，這也是選擇投資這類長租公寓的消費(fèi)者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。40年太久，中間發(fā)生了什么變故，是存在血本無歸的可能。

廣東房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、地產(chǎn)專家韓世同教授表示，此類商業(yè)用地報(bào)建手續(xù)多、流程復(fù)雜，很多樓盤可能手續(xù)并不完整，那么后續(xù)也存在被判違建等風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者在選擇投資前對(duì)其相關(guān)資質(zhì)也需要仔細(xì)查驗(yàn)。

韓世同表示，此類無產(chǎn)權(quán)公寓的存在也是有一定道理的，開發(fā)商以商業(yè)用地的形式去拿地，但是全部拿來蓋寫字樓，又并不是有那么多人可以租得起寫字樓，這樣可能會(huì)造成資源的閑置，而且開發(fā)商也賺不到錢，所以就有了大批地產(chǎn)商大搞長租公寓。他認(rèn)為，這種公寓的身份雖然國家并沒有承認(rèn)，但也沒有一棒子打死，對(duì)于很多買不起房的年輕人，選擇資質(zhì)齊全有保障的公寓也是一種不錯(cuò)的選擇，而投資這類房型就得另作打算了。

一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)介紹，廣州公寓市場(chǎng)的走勢(shì)是和政府的政策分不開的：自2017年3月30日，廣州政府發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“330新政”后，公寓一度呈現(xiàn)斷崖式下跌；2019年7月16日，廣州市多部門聯(lián)合發(fā)布“商改住”新政，鼓勵(lì)已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，改造成租賃住房，這也讓更多的消費(fèi)者對(duì)公寓重拾信心；今年3月3日發(fā)布的有關(guān)通知中曾提及，商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，雖然該政策在一天后被刪除，但隨著政府鼓勵(lì)企業(yè)將自持租賃住房用作人才公寓等各種措施出臺(tái)，讓更多年輕人和低收入者有房住，同時(shí)幫房地產(chǎn)企業(yè)解困，同樣符合國家政策方向。

廣州市黃埔區(qū)住建局房地產(chǎn)處的一位干部則表示，因?yàn)闊o產(chǎn)權(quán)公寓不是賣房，所以不需要辦預(yù)售證，她建議消費(fèi)者要謹(jǐn)慎，“如果沒有交錢就不要交錢?！?/p>

【圖文記者】項(xiàng)仙君 實(shí)習(xí)生 李?yuàn)J

【作者】 項(xiàng)仙君

南方探針

來源：南方+ - 創(chuàng)造更多價(jià)值