答：1.不知道你們兩套欠款多少，如果不多的話，是可以夫妻間騰挪下，然后打新再賣。學(xué)位房，在深圳是永不凋零的產(chǎn)品，上行期先買再賣是最穩(wěn)妥的方式，但是操作起來會比較極端，也不太知道你們能否接受，凡事皆有代價，至于具體操作方式，可以詳見知識星球內(nèi)部分享。
2. 下半年是打新為主流，雖然僧多粥少，雖然常常只是陪跑常常只能做分母，可是不嘗試怎么知道自己成不了分子，盡力了才不會遺憾。目前1000以上的成交比較少，沒有跌也沒漲，可以把新房的風(fēng)景看遍，再回到二手市場也來得及。
3.買新房好還是二手好，其實都沒有定論的，關(guān)鍵看價格。
問：十三老師好，我有一套寶安西海岸花園的房子想置換西麗寶能城，請點評一下寶能城區(qū)域優(yōu)劣和未來市場趨勢，感謝
答：你好，感謝贊賞！ 這個片區(qū)次新盤再加上寶能城還是有不少二手供應(yīng)量的，能不能投資？后市如何?我的看法相對消極： 1、起價已經(jīng)過高，單價很難再大幅拉升，已經(jīng)不適合剛需； 2、再無新地供應(yīng)，片區(qū)建設(shè)臨近尾聲，沒有發(fā)展空間； 3、學(xué)位一般，沒有優(yōu)質(zhì)教育資源引進 4、硬生生被留仙大道、五號線、南坪快速隔成幾部分，無法形成高效統(tǒng)一的大片區(qū)， 5、戶型硬傷：寶能城二期、利用率太低，寶能城一期、朝南太吵，朝北無陽光。 6、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經(jīng)常堵塞，地鐵去大部分區(qū)域都要經(jīng)北站、西麗、前海灣換乘，通勤時間不短。 綜上，我認為整個大學(xué)城-塘朗-長嶺陂片區(qū)短時間內(nèi)已經(jīng)不適合進場。
問：南山共房價年后上漲這么多，正常嗎，會不會回落或大跌？ 想入手紅花雅筑或南山豪庭小2房，價格已破8，風(fēng)險幾何，未來能否跑贏大盤？ 北向的房子有何弊端，能否克服，離地鐵口步行1公里以內(nèi)算地鐵房嗎，12號線南頭古城站對房價影響如何？ 資金有限，如何處理投資與自住的關(guān)系，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什么問題？ 第一次向老師提問，有點多，謝謝
答：任何時候，商品的價格是由供需決定的。 深圳商品房官方數(shù)據(jù)大約190萬套，北京700萬左右，上海700萬左右。 而這三個城市，人口都在2000萬左右，小的出入忽略不計。 還有就是深圳的青年人口是三個城市中占比最高的，意味著這里的剛需是最多的。 旺盛的需求，少量的供給。深圳的房價不會停下。 什么是典型的投機思維？ “昨天”的深圳和現(xiàn)在深圳就是最好的例子。 一年前你告訴他，如果真的是剛需，抓緊在深圳配置一套自住房。 他告訴你，這不行啊，現(xiàn)在打壓房地產(chǎn)，房價還要跌，我要去買空氣幣，有某某和某某的朋友已經(jīng)賺了幾百萬。 現(xiàn)在市場熱了，他又抱怨，這些房東真是壞，今天說好的價格，明天就跳價。我不買了，等著吧，他的房子肯定賣不出去。 他的意思很簡單，不是不想買房，而是想買在大漲前夜。 房地產(chǎn)是一個周期很長的東西，不是能拿一年甚至不能拿兩三年作為投資預(yù)期，經(jīng)常是漲個50%或更多，然后幾年不漲，這很正常。深圳自從16年開始調(diào)整后，已經(jīng)幾年沒有太大變化了，我要勸你17年趕緊買吧，這是真壞，但是過后的3-4年，這是個不確定區(qū)間，很難有人預(yù)測政策調(diào)整到什么程度，這個時候，其實就可以布局了。 手里資產(chǎn)越多的人，越不會賭氣，也不會有“買在大漲前夜”這種做夢的想法。 紅花雅筑 47平兩房，54平兩房，66平可以做四房，71平三房，四個戶型 地鐵口不近，周圍環(huán)境一般，學(xué)位一般，獨棟大樓。 不推薦，還不如陽光里花園，周圍環(huán)境更好，租金更高，45平套內(nèi)45平，南山地鐵口，小學(xué)還是南外濱海實驗。 這2個盤對比，優(yōu)先南山豪庭。 如果不是專業(yè)投資者，不建議用親人代持票，風(fēng)險比較大?？刂骑L(fēng)險的第一步是識人，雖然我們有一系列抵押和代持合同約束，但都只是防君子，無法防小人。
問：老師，手頭只有100萬首付資金，目前安居房排8萬多，深圳預(yù)算300萬總價的是不是可以放棄了，直接坐等安居房排隊。或者先去東莞臨深片區(qū)，或者惠州臨深片區(qū)投資一套？針對東莞或者惠州有推薦的嗎？
答：既然有排隊安居房的資格（本市戶籍+五年社保），說明你已經(jīng)有買深圳的資格了，為何不買深圳，卻要買東莞呢？同樣高燒的東莞，估計也好久不長了。 不推薦安居房的理由： 第一，誰也不知道排隊彼時的安居房價格是不是此時的商品房價格。 第二，安居房十年不能交易，也不能買別的商品房，容易讓我們錯失城市發(fā)展紅利，十年不能參與財富洗牌。 第三，和優(yōu)秀的人為伍，我們才能變得更優(yōu)秀，我始終覺得敢于買深房的是一群能夠克服人性，大膽，積極進取，勇敢為家人創(chuàng)造未來的勇者。
問：十三老師好！最近在看寶安老城房子，請幫分析下，考慮學(xué)位＋潛在空間。 1，寶安弘雅花園 帶建安小學(xué) 文匯中學(xué) 2，寶安麗景城帶天驕小學(xué)和文匯中學(xué) 3，寶安桃源居三區(qū) 中澳實驗學(xué)校小學(xué)和中學(xué)。 以上3個區(qū)位哪個合適些，今年下半年小孩讀小學(xué)。
答：這三個選項，劣勢是學(xué)位一般，房子偏老，小區(qū)周邊環(huán)境雜亂，離地鐵口遠。 優(yōu)勢是在寶安，西部熱點外溢片區(qū)，配套成熟。 這三個盤，如果總價接近，我會建議選麗景城。 弘雅花園是89年的老式樓梯房，這類資產(chǎn)已經(jīng)被主流購房人群拋棄；桃源居的主要問題是社區(qū)太大導(dǎo)致拋盤眾多，價格易橫難漲。 綜合來說，麗景城是一個相對均衡的選擇。
問：老師您好，我住南山，已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在200萬左右資金，純投資，看了幾個：1、碧海富通城 57平方復(fù)式兩房 450萬左右，2、桃苑公寓 （濱海實驗學(xué)位） 57平兩房 300萬左右 或友鄰公寓 （學(xué)府小學(xué) 學(xué)府中學(xué)）學(xué)位） 3、鉅建大廈3房 72平，490多萬 ，（北師大附小、學(xué)府中學(xué)）另外一些朋友建議 百花單間，敬請老師指導(dǎo)
答：你好，這幾個盤投資首選富通城 富通城3期的復(fù)式，感覺總體會跑輸，戶型設(shè)計很一般，住起來相對比較逼仄，好在還是算有大花園的社區(qū) 可以再淘一淘
問：預(yù)算總價800內(nèi)大兩房，自?。ó?dāng)然也考慮之后跑不跑得贏），本目標前海，寶中和蛇口的十五年內(nèi)盤，但目前房源著實不多，寶中各盤幾乎都看了看。感覺高位的太多，如蘭溪谷公寓、佳兆業(yè)前海、深業(yè)新岸線、第五大道、 幸福海岸等。。去看了碧海，圣淘沙暫無啥房源，陽光海舊舊的，還有被農(nóng)民房包圍QCC…求問該怎么選？感覺自己這預(yù)算也很尷尬，好小區(qū)兩房目前難夠著，舊的都能買三房又不情愿，要等等嗎
答：這一輪過后，熱點片區(qū)800萬三房縮水為兩房，確實讓人無法接受，800萬白花花的銀子，讓我買個大兩房? 可不接受又有什么辦法，看現(xiàn)在的市場熱度，等下跌的可能性有多大？ 如果不能提高預(yù)算，只能提高自己的承受能力了。
問：你好！2019年在深圳德宏天下定的一套新房，帶精裝修，9萬不到，當(dāng)時買覺得性價比挺高的，帶深圳中學(xué)學(xué)位，旁邊二手房都高過這個價格。但是因為今年疫情影響現(xiàn)在買房擔(dān)心大跌,所以很糾結(jié). 麻煩幫我分析一下，謝謝！
答：德弘天下有學(xué)區(qū)，長持問題不大。 如果是學(xué)位剛需人群，沒有什么好糾結(jié)的，這個價格性價比還不錯。 羅湖雖然整體跑輸大勢，但是唯有深中學(xué)位價格依然堅挺，買定離手，別擔(dān)心了。
問：十三老師，我現(xiàn)在有個困惑，是固戍還是石巖上屋更好一些？都是地鐵口附近
答：固戍更好 石巖的問題在于僅有南山輻射這一個優(yōu)點，其他的一概沒有，石巖的地勢不夠開闊，不在重點開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)，市政生活配套幾乎沒有，舊改也不會有很大改善。吸引居住的條件僅僅靠這兩個站的通勤優(yōu)勢是無法彌補的?？梢钥醋鲀蓚€中心之間的尷尬區(qū)域。
問：十三你好，請問 港城華庭那種62平的大概470左右，學(xué)位應(yīng)該是福民小學(xué)，皇崗中學(xué) 純投資，可以入手嗎？ 或者純投資總價500左右，首付3層，請問有好的建議嗎？ 非常感謝
答：皇崗有很多這樣的港式塔樓，多梯多戶，樓道黑布隆冬的，物管形同虛設(shè)，在普遍喜新厭舊的深圳客群里，還是不如近郊次新地鐵帶花園的房子更受青睞，而且皇崗就一個河套概念，說了多少年了，以目前的形勢，恐怕規(guī)劃要一直停留在PPT里了。
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