本文轉(zhuǎn)載于公眾號(hào)：重慶商業(yè)精英互助聯(lián)盟

一直以來(lái)，別墅是身份和財(cái)富的象征。近年來(lái)，隨著城市土地資源緊張，國(guó)家?guī)缀跬Ｖ沽思儎e墅地的供應(yīng)和批準(zhǔn)，現(xiàn)有別墅很珍貴。

與之相應(yīng)的是，城市向上發(fā)展，中產(chǎn)以上人群購(gòu)房眼光不斷升維，更多細(xì)分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品隨之出現(xiàn)，樓市新物種大平層開(kāi)始大規(guī)模流行。

甚至有人說(shuō)別墅已經(jīng)過(guò)時(shí)了，現(xiàn)在有錢(qián)人都在買(mǎi)大平層。同為稀缺性產(chǎn)品和改善型住宅，別墅和大平層的較量愈演愈烈，到底誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，未來(lái)誰(shuí)才是主流？

本期渝商樓市，經(jīng)過(guò)深入調(diào)研，為目標(biāo)購(gòu)房人群帶來(lái)一場(chǎng)關(guān)于大平層和別墅的終極PK，好好扒一扒，看看別墅和大平層哪個(gè)更好，到底該選誰(shuí)？

01

看體驗(yàn)

1、為何明星富人紛紛從別墅搬回大平層

這兩年，國(guó)內(nèi)時(shí)尚圈和地產(chǎn)圈就有幾個(gè)大新聞， TOP級(jí)網(wǎng)紅大咖張大奕、薇婭先后斥資3000多萬(wàn)在杭州錢(qián)塘江兩岸買(mǎi)了多套大平層，鄭爽1.5億購(gòu)置上海外灘630平大平層。甚至各大真人秀節(jié)目里，很多明星的家也都位于市中心的大平層。究竟大平層有何魅力可以超越別墅，受到有錢(qián)人的青睞呢？

目前重慶的大平層價(jià)格已經(jīng)直逼別墅，甚至部分大平層價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超別墅，這兩種產(chǎn)品成為一種明顯的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。對(duì)此，資深地產(chǎn)人周本坤先生在接受渝商聯(lián)地產(chǎn)采訪時(shí)介紹：“即便是總價(jià)差不多，大平層和別墅屬于兩種完全不同的產(chǎn)品，不太可能相互替代，從需求層面分析，人在不同階段會(huì)有不同的需求，很多購(gòu)買(mǎi)大平層的人都是住過(guò)別墅的，這部分消費(fèi)者住別墅住久了，向往大平層的繁華生活。大平層享受的是城市資源和奢闊的空間，而別墅享受的是自然資源，大平層住久了，又會(huì)想回歸別墅的恬靜，人的本性對(duì)自然還是向往的。喜歡自然環(huán)境或自由職業(yè)者會(huì)選擇別墅，喜歡繁華地段、臨江資源或有商務(wù)需求的消費(fèi)者則會(huì)選擇大平層?！?/p>

曾經(jīng)住在渝北某別墅區(qū)的業(yè)內(nèi)人士雷先生接受采訪時(shí)表示，之所以從別墅搬回大平層，主要還是別墅有四大“硬傷”難以解決：

人少房大，常住冷清

別墅雖然依山傍水，是財(cái)富和地位的象征。但人們心目中的別墅是獨(dú)棟別墅，容積率一般都在0.5以下，且這類別墅的土地已經(jīng)不給予審批，可以說(shuō)是非常稀缺的資源。而現(xiàn)在所開(kāi)發(fā)的大多數(shù)都是聯(lián)排和疊加別墅，居住起來(lái)舒適度并沒(méi)有想象的那么好。而且對(duì)于一般家庭來(lái)說(shuō)，父母有自己的養(yǎng)老房，本來(lái)別墅的入住率就不高，住著略顯冷清。

偽墅太多，體驗(yàn)感差

很多別墅其實(shí)都是聯(lián)排和疊拼，算不上真正的別墅，有些別墅的面積還趕不上大平層，根本不夠用。

養(yǎng)護(hù)持有，成本較高

別墅后期維護(hù)費(fèi)用太高，裝修、家具、車(chē)庫(kù)、庭院等各個(gè)方面消耗都比較大，如果是負(fù)債購(gòu)買(mǎi)，壓力則會(huì)更大。

交通不便，管理麻煩

幾百平的別墅平時(shí)打掃起來(lái)也比較麻煩，購(gòu)買(mǎi)別墅除了前期花銷以外，后期還需要大量的人力物力投入，且別墅大多數(shù)是在郊區(qū)地段，買(mǎi)東西不方便，在上下班途中花費(fèi)時(shí)間更多。

流通性差，難以出手

大多別墅位置較偏，增值幅度不大，還難賣(mài)，稅費(fèi)又高。再說(shuō)，有錢(qián)買(mǎi)得起別墅的也較少選擇二手房。因此，別墅的流通性特別差，投資價(jià)值較小。

2、大平層在重慶憑什么火

近些年，重慶高階層財(cái)富精英需求爆發(fā)，催生大平層從一個(gè)小眾序列，到逐漸被主流的富裕群體接受的產(chǎn)品。那么大平層為什么能在重慶流行起來(lái)？

專業(yè)人士分析認(rèn)為，大平層在別墅的基礎(chǔ)上對(duì)重慶人居體驗(yàn)進(jìn)行了7個(gè)方面的升級(jí)：

大平層普遍具備地理位置好

大平層一般都位于城市中心或臨江或繁華地帶，與傳統(tǒng)的別墅比起來(lái)交通也更加便利，地段上有很大優(yōu)勢(shì)，能夠滿足人們的日常生活及出行。

大平層很好地實(shí)現(xiàn)了別墅功能扁平化

大平層將所有功能在同一層展現(xiàn)，融合了家居生活的所有功能，無(wú)需爬樓，方便了老人和小孩之余，盡可能地帶來(lái)全方位的生活享受。

大平層私密性強(qiáng)且安全

目前重慶市面上的大平層普遍都是一梯一戶或一梯兩戶，很多大平層都有完善的隔斷、隔音墻體設(shè)計(jì)，進(jìn)可全家交流，退可互不干擾。所以在隱私性上來(lái)說(shuō)與別墅區(qū)別不大。

大平層面積更實(shí)在、采光通風(fēng)好

大平層面積多在200㎡以上，以家庭功能為核心，功能完善、配套齊全，同樣具備“別墅式居住體驗(yàn)”。另外，大平層的采光和通風(fēng)效果比較好，也不會(huì)像別墅一樣，雨雪天氣室內(nèi)形成積水，這也是為什么近幾年越來(lái)越多的人選擇大平層，而非別墅的一大原因。

大平層建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約，具有地標(biāo)和審美價(jià)值

大平層的建筑形態(tài)現(xiàn)代簡(jiǎn)約，具有地標(biāo)價(jià)值，空間奢闊、氣勢(shì)不凡，不僅占據(jù)著大面積的稀有地段，更將建筑的美感與豪門(mén)氣質(zhì)淋漓極致地展現(xiàn)出來(lái)。

大平層具有“一層一世界” 的空間視野

大平層超越了居住屬性的特質(zhì)，將城市景觀資源和社區(qū)配套統(tǒng)統(tǒng)納入其中，打造出“一層一世界”的空間視野和上下隨心的立體化生活體驗(yàn)。

02

看價(jià)格

看供應(yīng)：

1、別墅總價(jià)兩極分化，大平層填補(bǔ)市場(chǎng)空白

資深大平層操盤(pán)手劉先生在接受采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在的別墅呈現(xiàn)兩級(jí)分化嚴(yán)重，200-300萬(wàn)的別墅屬于剛改型別墅，更平民化。700萬(wàn)或以上的更高端和稀缺。而在中間段，400-500萬(wàn)的別墅較少，大平層就剛好填補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。以前別墅是一個(gè)高高在上的產(chǎn)品，動(dòng)輒上千萬(wàn)，現(xiàn)在的別墅越來(lái)越平民化，200-300萬(wàn)就可以買(mǎi)到別墅，價(jià)格的退化吸引了一部分以前不敢想但現(xiàn)在也能住上別墅的一群人。”

“就目前市場(chǎng)來(lái)看，大平層走量較好的是總價(jià)在300萬(wàn)-400萬(wàn)的產(chǎn)品，400萬(wàn)是個(gè)分水嶺，越往上量越少。某地產(chǎn)公司客研數(shù)據(jù)顯示，從2020年的成交數(shù)據(jù)，二十幾萬(wàn)套大平層，總價(jià)300-400萬(wàn)的占比30%?？們r(jià)在300萬(wàn)左右的多為第一居所，如果是在500-600萬(wàn)基本都不是第一居所。”

2、為何大平層的價(jià)格普遍比別墅高

針對(duì)這一現(xiàn)象，劉先生的回答是：“還是因?yàn)榈囟?，大平層的生存必須依?兩個(gè)因素，一個(gè)是城市的核心，一個(gè)是景觀資源，這兩大因素是支撐大平層存活的關(guān)鍵。從全世界范圍來(lái)看，大平層必須跟城市核心在一起，尤其是像蔡家、水土這些城市屬性不夠的區(qū)域，很多開(kāi)發(fā)商第一選擇是修建別墅而不是大平層。隨著城市核心地塊越來(lái)越少，真正的大平層實(shí)際上是稀缺的。而另一方面，城市中心區(qū)容積率和政府規(guī)劃等因素導(dǎo)致中心區(qū)很難有別墅形態(tài)，因此別墅呈現(xiàn)郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)?！?/p>

別墅的優(yōu)勢(shì)是室內(nèi)外的結(jié)合，而大平層只有室內(nèi)，它享受的是城市的地段和便利性。劉先生認(rèn)為，別墅的生存空間并未受到大平層擠壓，而是受到‘限墅令’政策的影響。大平層在重慶能夠火起來(lái)，是因?yàn)橹貞c這個(gè)城市發(fā)展達(dá)到了一定的認(rèn)知高度，現(xiàn)在的重慶人是有眼界的，再有繁華地段和城市核心資源的加持，讓大平層一下子擁有了天時(shí)、地利、人和。

03

看稀缺

看供應(yīng)：

1、純正的大平層和別墅會(huì)越來(lái)越少

重慶資深地產(chǎn)人周本坤認(rèn)為，因?yàn)樾枨髠?cè)的變化，供給側(cè)也在發(fā)生變化，最近幾年別墅和大平層兩類產(chǎn)品也在不斷迭代，一開(kāi)始的別墅產(chǎn)品趨向盲目求大，追求面積大、公共空間大等，更多炫耀的成分。而現(xiàn)在的別墅面積反而在縮減，從80后開(kāi)始家庭結(jié)構(gòu)上有很大的分化，如今很多家庭都是獨(dú)生子女，人口的減少，加上生活水平的提升，大家對(duì)面積需求不是那么大，更追求舒適，所以這幾年市面上的別墅面積在縮減。

“重慶大平層主要以本地消費(fèi)為主，在概念和配套上與沿海甚至國(guó)外都有很大差異，很多項(xiàng)目都算不上大平層，甚至就是高層和超高層，達(dá)不到大平層的標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)，隨著對(duì)大平層的要求和界定指標(biāo)越來(lái)越嚴(yán)苛，大平層的量也會(huì)減少?！?/p>

而操盤(pán)手劉先生認(rèn)為，現(xiàn)在偽大平層盛行，不過(guò)都是營(yíng)銷概念，真正意義上的大平層，有個(gè)硬的標(biāo)準(zhǔn)，就是兩梯兩戶。這樣來(lái)看，純正意義上的大平層和別墅一樣，都會(huì)越來(lái)越稀缺。

2、大平層和別墅正在發(fā)生哪些變化

這幾年風(fēng)靡重慶的大平層亮點(diǎn)頻現(xiàn)，比如北區(qū)的香港置地·公園大道、香港置地·壹號(hào)半島、綠城蘭園、融創(chuàng)·壹號(hào)院、中鐵建·西城派，渝中的國(guó)浩18T，南區(qū)的南濱特區(qū)、東原印長(zhǎng)江、保億·御江臨風(fēng)，還有不時(shí)被劇透、將于下半年推出的國(guó)瑞龍門(mén)里、融創(chuàng)灣等一線江景項(xiàng)目。重慶的塔尖人士更偏愛(ài)怎樣的大平層，供需趨勢(shì)會(huì)是怎樣？

國(guó)瑞控股集團(tuán)營(yíng)銷管理部總監(jiān)朱贈(zèng)宇認(rèn)為：“隨著我國(guó)城市土地資源的緊張，國(guó)家叫停了純別墅用地的供應(yīng)和審批，低容積率土地存量越來(lái)越少，結(jié)合高端豪宅的需求，企業(yè)必須進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，催生大平層不斷迭代。從產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)來(lái)看， 幾年前的大平層，普遍只是追求面積變大，而現(xiàn)在的大平層的產(chǎn)品力尤為凸顯，從小區(qū)配套、產(chǎn)品配置、服務(wù)體驗(yàn)、文化植入、綠色人居五大維度進(jìn)行了升級(jí)。除此之外，開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)客群的不同定位和需求，制定不同的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在服務(wù)上體現(xiàn)更明顯，比如酒店式定制服務(wù)再配備私人醫(yī)生、私廚、酒窖等?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在的大平層才是真正回歸了大平層?！?/p>

綠城·蘭園

業(yè)內(nèi)人士指出，無(wú)論是別墅還是大平層，兩種產(chǎn)品都在不斷升級(jí)迭代。有個(gè)最直觀的改變，以往的大平層和別墅外觀偏愛(ài)石材，強(qiáng)調(diào)厚重感，現(xiàn)在都逐漸流行落地大玻窗，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代輕盈的感覺(jué)。

04

看增值

看供應(yīng)：

短期大平層升值更強(qiáng)，長(zhǎng)期別墅“錢(qián)”途可期

別墅大平層，居住體驗(yàn)各有優(yōu)勢(shì)。但在長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保值增值能力到底誰(shuí)更強(qiáng)呢？這同樣是讓人糾結(jié)的問(wèn)題。

渝商置業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就純投資而言，目前外地人還是以一線江景項(xiàng)目為主?，F(xiàn)目前的別墅并不存在純粹的別墅，這在純粹性和稀缺性上打了折扣，投資價(jià)值也受到一定影響。同時(shí)別墅居住屬性強(qiáng)，流通性相對(duì)較弱，流通性弱勢(shì)必影響投資價(jià)值。大平層普遍占據(jù)一線濱江或核心地段中軸景觀位置，更多是作為資產(chǎn)配置存在，從市場(chǎng)供需關(guān)系和市場(chǎng)實(shí)際反應(yīng)來(lái)看，大平層的增值和保值會(huì)更強(qiáng)。

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受兩江四岸規(guī)劃影響，短期內(nèi)大平層或許更具備升值空間，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，容積率低、資源稀缺的別墅同樣“錢(qián)”途可期。

重慶在售別墅大平層一覽表（部分）