這是成都房鑫。是全國唯一能讓你落地的房地產專家。

房神不像其他自媒體房產專家什么的，含著骨頭露著肉的讓你摸不清頭腦！房神屬于實戰(zhàn)派只告訴對你最有用的方法和自己親自實戰(zhàn)后的經驗。

以下精選問答內容選自粉絲提問

提問：房神又打擾一下，這幾天比較糾結，是買聯排還是疊墅，家里意見不統(tǒng)一，麻煩你幫我分析分析，基本馬上就定了！主要是自己住，未以后養(yǎng)老買的房子，目前考慮2套房子:一套256平的聯排別墅，350萬，可以改6間房，送2個車位，有天有地，環(huán)境可以選的位置二線可以看到一點河，獨門獨院，劣勢學校一般，周邊配套一般，二手毛胚增值空間有限！

二，下疊式的，建筑147平，加上贈送300平，房間4，地下室可改1間，價格340左右，靠龍泉山，學位交通都好，未來增值空間大，劣勢不是獨門獨院，沒有天，私密性不是那么好，空間改造沒聯排大！現在這2套中糾結，一方面考慮一步到位，也要考慮增值空間，空間利用，麻煩房神幫忙分析一下！

回答:與高層住宅相對，低密度住宅主要有別墅、疊墅、聯排（雙聯排、三聯排、多聯排）

其中別墅的稀缺性最大，其次是雙聯排，至于疊墅、多聯排甚至洋房，往往是割“低密度住宅夢”韭菜的利器，實際體驗并沒有比高層平層好到哪里去。

別墅和疊墅增值潛力都不如大平層，自住舒適而且還要增值很難平衡，下疊主要的一個缺點就是私密性受到上層住戶影響，買疊墅不如買大平層，建議買聯排吧，作為將來養(yǎng)老房自住體驗感更好。

提問：房神您好！我想問一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果處理掉以后需要購入什么樣的資產？

回答：老破小的價值具體要看你的坐標城市，地段，學區(qū)等等來細分看，你的這個問題有點籠統(tǒng)。

一般來說，老房存在的基礎，缺一不可:

1.上車需求的擠壓

2.大量無法轉移的人口

3.低總價，高得房率、得功能率從這點上來說，基本只有北京和上海的老房才有買入的價值基礎。

比如深圳來說，由于上車容易擠壓不強，且人口轉移，深圳城市年輕，年輕人口眾多，且有大量低總價，得房率高的次新房上車盤。老房的價值，和上車需求緊密相連。買到，也是需要付錢的商品。老房可以幫助北漂滬漂脫離小戶型一居室新房的收割，以極低的額外代價買入可以長久居住的市中心兩居老房子。

如果你持有的是三四線低能級城市的老破小，那就價值不大，跑不贏新盤或次新盤，建議出手置換核心地段新一點的房子長持。

提問：房神你好！法拍公司可信嗎?龍泉的有一個，法拍公司說的包過戶和騰退，手續(xù)費5%，先要交3萬手續(xù)費，后面的拍中補，和眉山的有個資產拍賣，36萬，116平，眉山的房子有沒有投資價值？我爸媽名下有兩套房子，爸爸名下是繼承的奶奶的，有四分之一，這種占了名額的可以怎么操作呢?我們名下有兩套房屋貸款，未結清，還有20萬小額貸，這種情況影響以我媽名義買房的接力貸嗎？貸款額度會不會受限？會不會辦不成接力貸？如果抵押車子貸款呢？

回答：近期有不少朋友咨詢法拍房，簡單給大家普及下法拍房的特點：

1、拍賣起價低；

2、渠道正規(guī)有保證；

3、法律上無問題；

4、容易撿漏；

5、突破限購。

那為什么有人糾結？

1、全額無法用公積金；

2、競拍可能產生溢價；

3、前任遺留稅費戶口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顧名思義是法院查封、扣押、凍結的房產，在被執(zhí)行人逾期不履行法律之時，便以公開拍賣的方式對其房產進行拍賣。這是一種強制執(zhí)行，將所得金額清償的執(zhí)行行為，具有完全的合法性，這是法拍房存在的第一前提。

一般來說，法拍房只有三種情況：斷供、借貸、沒收。法拍房的購買，不是和原產權方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原產權方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保證金→競拍→交尾款→交接成交確認書、執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書→解封→過戶、審稅→拿房產證。但如果出現法拍房交易后，發(fā)現原房主存在土地款未補齊、物業(yè)方欠款、隱藏借債等情況，法院不負責處理，必須購買方一概承擔。

這個時候，有專業(yè)機構能進行背景調查就顯得尤為重要了，目前這項業(yè)務在國內還算是一個藍海。

不少法拍房有瑕疵，你花錢拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清場，提前找專業(yè)律師盡調，搞清楚所有債權方抵押權狀況，實際占有人訴求。真正的好法拍是不讓你看房不通知你拍賣時間，讓你知難而退，想賺法拍錢需要你打通雙向兩個渠道，還要多付4%左右服務費 盡調費；

買法拍要做好交一次學費的準備?？捶啃枰⒁鉄o視中介的話術，形成自己價值判斷，對各個樓盤賣點、片區(qū)購房者喜好、各片區(qū)近兩年漲幅走勢、重點項目評估價有深刻認識。

最后，眉山房產沒有投資價值。

第二個問題：先確定遺產分配，然后去交易中心辦理接受遺產的更名手續(xù)，公示期過以后拿到新產證，再賣房交易。公證不是必須的。直系親屬間繼承免征契稅、增值稅、個人所得稅。

如果不打算賣這套繼承的房產，建議母親拉個房查記錄，看是否體現這套房。如果不體現，建議直接JLH的方式做接力貸。

提問：房神你好，我現在有套房子，是我和妻子共同房產證，有貸款，她是主貸款人，我是共同還款人，現在如何才能讓我重新有首房首貸，必須還清房貸是嗎？謝謝

回答：1.還清房貸，離婚或者2改1。

2.二手房全款抵押。

3.開發(fā)老人票做接力貸。

提問:房神，最近成都中介都宣稱青白江將成為第二個天府新區(qū)，房價很快破萬，現在7, 8千叫我們快買，有投資價值么?

回答：青白江的規(guī)劃都靠吹，沒有投資價值，中介都是逼單的說辭，不管多便宜，都別買。

提問:房神，你好，再次麻煩你了,坐標成都，首套房，預算總價130萬以內，考慮這個總價主要是月供是沒多大問題，是首付沒那么多,至少近4年不會自住。主要為了保值增值，看了一些二手房，要靠近地鐵、有較大型商圈,樓齡較新，戶型采光要還可以的，實在不太好選，我現在有幾個糾結: 1,是不是再等一下再存點首付再買? 2.現在買是買地段或區(qū)域偏遠點面積大點的還是地段區(qū)域好面積小一點的保值增值一些呢? 謝謝了!

回答：預算偏少，建議可以再蓄力，盡量買地段好一點的， 太偏遠沒有價值。

提問: (新人首問)坐標成都，目前攀成鋼區(qū)域有套老破小,年初賣了龍泉四房準備置換攀成鋼次新房。(買來自住加投資)不知道哪個樓盤適合我?家庭月收入2.5萬，有一位小朋友上高一 ，貸款記錄六次違約，其中四次房貸和2次抵押貸(最后一次是2017年6月)。近兩年無違約記錄。

請問房神，目前120萬，我再買房是算首套還是二套,公積金有機會嗎?商貸能申請下來嗎?選哪些銀行機會大些?如果能貸款，我是去買仁恒濱河灣還是買次新房?次新房中澳龍名城，鎦金歲月，新沙河陽光水岸等..... 我優(yōu)先選擇哪個?如果有好的區(qū)域求推薦。

回答：建議買房別用你自己名義,用你家人資格買房，你的征信太差，房貸記錄不會說過了2年就消除，不像xyk。攀成鋼是很好的板塊，買新房更好，限價,如果沒有搖到再考慮二手次新。

提問：房神您好，關注你很久了慕名而來，坐標成都，孩子三歲，目前考慮買房，子彈50萬，就我和我兒子兩個人住，既要考慮孩子讀書，還要考慮房子增值空間。

您覺得成都周邊溫江，郫縣，雙流，哪個區(qū)域更符合我目前的需求？

另外就是我該為了孩子讀書，考慮成都市區(qū)的老破小，還是讓他有更好的居家環(huán)境，考慮周邊的溫江，郫縣，雙流，謝謝成都房神！

回答：溫江是成都一貫的宜居區(qū)域，隨著光華大道板塊的發(fā)展，溫江實力也得到提升。

地鐵4號線二期大大縮短了溫江與主城的距離，可以優(yōu)先考慮。

學位房純粹看你自己的教育理念以及需求

成績好主要是老師有動力教以及學生生源質量，決定成績的因素生源質量占8成，老師只占2成。房子不錯的話，學生源一般不會差。

學票作為一項沒有標準的復雜服務，其價值完全沒有一個公允的評判標準。

升學率和分數背后有生源篩選，教學質量不是消費者評價所謂名師難保不是百度文庫水準，哪一個都很難說清晰客觀只有認同人數的多少。

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