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“熱！用力！首付12萬，總價37萬，廣州核心區(qū)，豪華商圈，地鐵上行，手慢！”最近廣州很多上班族接到中介的銷售電話，都是這種“白菜價格”的無產(chǎn)權(quán)公寓。

CBD君發(fā)現(xiàn)，這種公寓的確在近期呈現(xiàn)熱銷狀態(tài)。而對于該現(xiàn)象到底是喜是憂，業(yè)界評說不一。

熱銷的無產(chǎn)權(quán)公寓

“總價45萬就可入手黃埔三房，還帶精裝修…… ”這一套看起來令人心動的說辭是房屋中介們爛熟于心的話術(shù)。

CBD君近日走訪廣州黃埔區(qū)大沙地步行街，每隔幾米就可見身穿白襯衫黑褲子的中介，手上拿著相同的樓盤廣告紙，遇到行人就賣力地推銷，而行人只要有所猶豫，中介便會緊追不舍，勢必要帶著去看看房。

無產(chǎn)權(quán)公寓的銷售到底有多熱，或許從位于黃埔文沖的中國軟件CBD售樓部可見一斑，七夕當天，有大批的消費者聚集在售樓部，目的是為了趕上大優(yōu)惠。

CBD君在護林路的中國軟件CBD外看到，售樓部幾百米外的路邊就有大批攬客的銷售員在蹲守客戶。來到售樓部里，兩個銷售員就熱情地開始介紹，先是從地鐵線路圖，講述中國軟件CBD 的地理優(yōu)勢，隨后來到沙盤，進一步列舉樓盤的規(guī)劃。

據(jù)銷售員說，這是廣州重點打造的軟件區(qū)，目前已有500家企業(yè)、65個項目簽約落戶，將來還有5萬平方米的特色商業(yè)街區(qū)，涵蓋電影院、超市、咖啡廳、餐飲等各類生活娛樂，配套齊全。

在銷售的帶領下，CBD君參觀了正在熱銷的兩種戶型，一個是33平方米兩房，一個是60平方米三房，都是5米高的LOFT戶型，將房間分為上下兩層，聲稱買一層送一層。

正在售賣中的無產(chǎn)權(quán)公寓

CBD君注意到，目前樓盤正在建筑當中，最早的交樓時間也得到明年6月份。而現(xiàn)場銷售告訴CBD君：“這個樓盤目前已經(jīng)到了清盤的時候，還剩最后的一百多套，買這里絕對劃算，在這里未來升值空間是不可限量的。那個時候可買不到這么便宜的房了！”為了催促CBD君下訂金，銷售員特意把七夕夜他們賣樓的盛況視頻給記者看，確實是轟轟烈烈擠爆現(xiàn)場。

同樣熱銷的無產(chǎn)權(quán)公寓可不止這一家，僅在黃埔區(qū)就有多家樓盤也在賣。另一家也打著“廣州臨港CBD”的項目叫V-city萬薈瓏寓，號稱是與萬達聯(lián)手的商務綜合體，面積28-45㎡超稀缺實用戶型，買一層送一層。

所有接到類似公寓推銷電話的客戶都得到中介的保證：這些公寓是有大產(chǎn)權(quán)的，是政府支持的大項目。

而當CBD君實地走訪，無論是中國軟件CBD還是萬薈瓏寓，售賣這類無產(chǎn)權(quán)公寓，都是無法給出房產(chǎn)證的，聲稱是集體產(chǎn)權(quán)，無法進行分割，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，售賣的實際上是一定年限內(nèi)的公寓使用權(quán)，其性質(zhì)一下子就從賣房子到租房子了。

為了讓投資類型的消費者沒有后顧之憂，樓盤銷售還表示，他們可以負責包租3年，與酒店品牌合作，以酒店客房的形式租出去，精裝修也由他們負責。

多家地產(chǎn)中介告訴CBD君，不僅是在黃埔區(qū)，廣州11個區(qū)起碼有60個左右的樓盤都在賣這樣的無產(chǎn)權(quán)公寓。一個地產(chǎn)經(jīng)理給記者發(fā)來一份“廣州部分使用權(quán)項目分布圖”，顯示賣這種無產(chǎn)權(quán)公寓的涉及多家知名開發(fā)商。

普遍雙合同規(guī)避政策

CBD君調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所有這些無產(chǎn)權(quán)公寓基本都是每平方米一萬多的價格，小面積，買一層送一層，使用期限從20多年到40年都有，主要看地產(chǎn)商拿地的時間。

而按照國家《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。為了規(guī)避這個問題，中國軟件CBD和萬薈瓏寓的公寓銷售人員都表示，這些公寓的銷售合同都是以兩份甚至多份的形式進行簽訂，將40年拆分成2份租住合同。中國軟件CBD的合同是以物業(yè)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)方式，而萬薈瓏寓則直接就是簽訂一份房屋租賃合同，另外附加一份續(xù)租住年限的補充協(xié)議。據(jù)鏈家的房產(chǎn)中介介紹，目前市面上出售的這種長租公寓都是以這樣的形式來售賣的。

當CBD君詢問無房產(chǎn)證如何保障業(yè)主權(quán)益時，銷售人員表示，這個合同就是保障，甚至可以拿去銀行作抵押。

不過銷售人員也明確表示此類長租公寓拿去抵押也不像有產(chǎn)權(quán)的住宅，只能最多抵押十幾萬，不如去多開幾張信用卡。

鏈家銷售經(jīng)理小羅告訴CBD君：“由于政府的新規(guī)定，開發(fā)商在拿地以后也都必須保證一定的自持比例，自持部分不能進行買賣，所以售賣這樣的長租公寓實際上是開發(fā)商在政策限制下的自我變通，許多著名的房地產(chǎn)大品牌也都在如此操作?！?/p>

小羅介紹，最近公寓的成交要比住宅高，特別是無產(chǎn)權(quán)公寓，因為有價格優(yōu)勢。早期買的房都是房產(chǎn)證交易，現(xiàn)在買的公寓都是合同交易。

一些公寓還沒蓋起來只是一個沙盤就已經(jīng)開售了

而相比于無產(chǎn)權(quán)公寓，有產(chǎn)權(quán)公寓價格上會比無產(chǎn)權(quán)的公寓貴上許多，以天河區(qū)的天健匯和荔灣區(qū)的富凱星堤為例，均價都在2萬多元一平方米，且面積上也比無產(chǎn)權(quán)公寓要大許多，有36-84平方米不同類型的戶型，雖然有房產(chǎn)證的保障，但小羅告訴CBD君，這種公寓想要轉(zhuǎn)手賣給別人存在一定困難，一方面是在2017年3月30日以后，廣州已經(jīng)出臺了限制產(chǎn)權(quán)購買的相關規(guī)定，300平方米以下的商業(yè)用地是不可以轉(zhuǎn)賣給個人的，必須以公司的形式進行轉(zhuǎn)手，以辦公形式存在；另一方面轉(zhuǎn)手的交易稅費也是十分昂貴的，許多業(yè)主不想賣得便宜，而買家卻又不想在高昂的稅費下還以高價來買，所以這類以商業(yè)用地名義建起來的小戶型公寓在后續(xù)的轉(zhuǎn)手上，是一個很大的痛點。

有風險也有需要

CBD君發(fā)現(xiàn)，對此類無產(chǎn)權(quán)公寓的網(wǎng)上爭議相當多。有人表示，按照計算是一萬多元一平方米就買40年，聽上去好像挺便宜的，實際生活成本卻相當高昂：公寓沒有學位，不能落戶，因為面積小，動輒一梯十幾戶，居住密度大，人員雜，不能用明火做飯，貸款首付高，而水電費的計算是以商業(yè)用地價格計算，相比普通住宅的計費標準要高出許多。而從投資的角度看，回本的時間也相當漫長，收益率并不樂觀。

早年因投資格子鋪受騙的梁小姐就向CBD君反映，最近她老是接到中介的這類推銷電話，她看到許多公寓開發(fā)商聲稱因為不是賣房，不需要預售證，連樓都沒建就開始賣，擔心一旦爛尾，就是下一類失敗的格子鋪。

因為公寓買賣而鬧出糾紛的事時有發(fā)生：去年廣州番禺區(qū)的WE公館因違建而被拆除，就有大批消費者購買了一套甚至是多套無產(chǎn)權(quán)公寓，有的業(yè)主甚至是買來自己居住的，然而被判違建后，一切的合同都得不到法律的承認，大批消費者在WE公館拆除后并沒有拿到補償。去年6月，佛山Y(jié)B國際商務中心的業(yè)主也因為買到的公寓住宅變成了有不動產(chǎn)權(quán)的長租房而上訪。

這種無產(chǎn)權(quán)公寓到底存在什么風險？就相關問題CBD君咨詢了廣州旭瑞律師事務所陳偉杰律師。

陳律師告訴CBD君，首先國家就規(guī)定了不允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易行為，而這些公寓大多是以租賃的形式進行售賣，實際上就是在打擦邊球，不能嚴格意義地判定它違法。按照合同法的規(guī)定，法律保障租賃的效力也只能維持20年，盡管樓盤銷售與消費者簽幾份合同去保證剩余的使用年限，但超出20年的部分并不能得到法律的保障，這也是選擇投資這類長租公寓的消費者需要考慮的風險。40年太久，中間發(fā)生了什么變故，是存在血本無歸的可能。

廣東房地產(chǎn)研究會副會長、地產(chǎn)專家韓世同教授表示，此類商業(yè)用地報建手續(xù)多、流程復雜，很多樓盤可能手續(xù)并不完整，那么后續(xù)也存在被判違建等風險，消費者在選擇投資前對其相關資質(zhì)也需要仔細查驗。

韓世同表示，此類無產(chǎn)權(quán)公寓的存在也是有一定道理的，開發(fā)商以商業(yè)用地的形式去拿地，但是全部拿來蓋寫字樓，又并不是有那么多人可以租得起寫字樓，這樣可能會造成資源的閑置，而且開發(fā)商也賺不到錢，所以就有了大批地產(chǎn)商大搞長租公寓。他認為，這種公寓的身份雖然國家并沒有承認，但也沒有一棒子打死，對于很多買不起房的年輕人，選擇資質(zhì)齊全有保障的公寓也是一種不錯的選擇，而投資這類房型就得另作打算了。

一位房地產(chǎn)企業(yè)負責人在接受CBD君采訪時介紹，廣州公寓市場的走勢是和政府的政策分不開的：自2017年3月30日，廣州政府發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場的“330新政”后，公寓一度呈現(xiàn)斷崖式下跌；2019年7月16日，廣州市多部門聯(lián)合發(fā)布“商改住”新政，鼓勵已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，改造成租賃住房，這也讓更多的消費者對公寓重拾信心；今年3月3日發(fā)布的有關通知中曾提及，商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象，雖然該政策在一天后被刪除，但隨著政府鼓勵企業(yè)將自持租賃住房用作人才公寓等各種措施出臺，讓更多年輕人和低收入者有房住，同時幫房地產(chǎn)企業(yè)解困，同樣符合國家政策方向。

廣州市黃埔區(qū)住建局房地產(chǎn)處的一位干部則表示，因為無產(chǎn)權(quán)公寓不是賣房，所以不需要辦預售證，她建議消費者要謹慎，“如果沒有交錢就不要交錢?！?/p>

今日互動

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圖文記者：項仙君 實習生 李奐

編輯：宋杰南都記者鄭雨楠 實習生 蔣佳寧

校對：曹柏英

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