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昨天，我發(fā)布的海南“黃金公寓令”正式實施，上蓋住宅行不通，公寓主人哭了起來，在洗手間引起了無數(shù)小伙伴的信用。

信私內(nèi)容主要集中在2個方面

1.海南公寓禁令落地執(zhí)行后，公寓的價格是漲還是跌？

2.海南公寓現(xiàn)在買點還是賣點？

評論區(qū)內(nèi)小伙伴們更對海南公寓禁令該政策是利好還是利空爭執(zhí)不下

今天，本人就本著以事實為根本原則的原則。詳細地將“禁公寓令”進行解讀，將實施“禁公寓令”各城市的房價對比進行對比，以此方便各位看官老爺?shù)呐袛嘧鰝€真實的參考依據(jù)。

先來了解一下什么是“禁公寓令”

“禁公寓令”是專門用于限制商改住的禁止令。

所謂：“商改住”，就是開發(fā)商將40年或50年（50年產(chǎn)權(quán)年限的樓盤極少）商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公寓、寫字樓、廠房通過規(guī)劃及施工二次改造，將原本適用于商用辦公的公寓、寫字樓、廠房通過調(diào)整外立面、戶型、公共共間、室內(nèi)水、電、燃氣、供暖等功能達到民用類住宅使用標(biāo)準(zhǔn)的改造。

“禁公寓令”的根本目的就是為了“摁死商改住” ！

為什么要摁死商改住呢？

商改住就好比將五菱宏光改裝成越野車參加硬派越野賽

商改住就好比將金杯汽車刷上漆，拆掉后排座椅改裝成貨車拉貨

商改住就好比把蘋果iPod Touch加上一個功能外套（蘋果皮520）改裝為蘋果手機...

看觀老爺們肯定會有疑問：“這些魔改只不過是物盡其用而且，為什么公寓在原功能基礎(chǔ)上二次強化就要被摁死？”

這是因為——公寓商改住可絕對不止單純的商品魔改那么簡單！

在實施禁公寓令的城市公告細則及商改住的危害中找到答案

截止2021年實施禁公寓令的城市如下：

實施并執(zhí)行禁公寓令的省市區(qū)域（含2021年10月15日海南全島執(zhí)行禁公寓令）的總數(shù)已經(jīng)達到了18個省市地區(qū)！

18個省市區(qū)域禁公寓令的細則全部針對“商改住”對政策調(diào)控與銀行信貸政策，以及給業(yè)主帶來的風(fēng)險！

商住房會給銀行帶來哪些風(fēng)險呢？

1.為了抑制高房價，國家在不同時間不同城市都出臺了樓市調(diào)控政策，但這些調(diào)控政策都是針對住宅市場的，公寓因為是類住宅但又不是住宅成為了政策調(diào)控的避風(fēng)港。很多公寓、寫字樓、廠房都借著政策的風(fēng)混進住宅市場，聰明的開發(fā)商鉆了這個空子直接調(diào)控政策打折扣甚至是無效。

2.銀行對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例通常不得低于50％，貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的1-1.25倍，然而，購房者特別是炒房者購買的第二套房子是商業(yè)房，絕大多數(shù)銀行將不把商業(yè)房計入二套房的范圍。炒房者即不增加名下住宅套數(shù)又完全躲避了高首付款及高利率。

商住房又會給業(yè)主帶來哪些風(fēng)險呢？

對于業(yè)主來說，買了商改住的房子可謂“后患無窮”，

1.商業(yè)房土地的使用年限是40年，比住宅少30年。

2.商用房屋不能隨房遷戶口，孩子上學(xué)也不能享受就近入學(xué)的政策。

3.商用房最大的居住隱患是“民商混雜”，同一棟樓里邊既有辦公的又有居住的，會有很多安全隱患。

4.《物權(quán)法》規(guī)定，住宅產(chǎn)品70年產(chǎn)權(quán)到期自動續(xù)期，而商業(yè)房如何續(xù)期尚無明確政策。另外，商業(yè)房購買后，將來再轉(zhuǎn)讓的機會也會比住宅少。

5.“買了商業(yè)房居住的人享受不了居民小區(qū)的許多配套設(shè)施。普通住宅居民小區(qū)會有幼兒園、健身器、文化活動中心、社區(qū)診所等許多配套設(shè)施，而以商業(yè)房是不會配建社區(qū)配套的。

6.住宅的日照時間就比商業(yè)房長得多，從通風(fēng)上來說，住宅的要求也比商業(yè)房高。

7.“商改住”同時也是一種違法行為，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變原批準(zhǔn)的土地用途，擅自改變就是一種違法行為。不按預(yù)售證上規(guī)定的房屋用途進行銷售也是一種違規(guī)行為。

顯而易見——商改住于金融與樓市調(diào)控政策而言成為了政策的盲區(qū)與避風(fēng)港；商改住于業(yè)主而言是風(fēng)險遠大于收益！

最后，給出開篇問題的答案

1.海南公寓禁令落地執(zhí)行后，公寓的價格是漲還是跌？

公寓價格必跌，各位觀眾老爺可詳細查詢?nèi)珖秶總€執(zhí)行禁公寓令的城市公寓歷史價格。以北京、上海、廣州為例，公寓的價格均在政策執(zhí)行后跌跌不休。

海南雖然有著全國唯一的海岸線、唯一的國際康養(yǎng)配套區(qū)（規(guī)劃中在建）、唯一的度假圣地、海南國際自貿(mào)島的未來政策利好、數(shù)年房價不跌的神話保持者等殊榮，但政策調(diào)控可不是鬧著玩的，本人預(yù)判海南將布上列城市后塵——公寓價格下跌。

2.海南公寓現(xiàn)在買點還是賣點？

個人認為是房價的拐點，海南的公寓絕不可能因為“物以稀為貴”而上漲，反而會因為政策的調(diào)控而下行。所以說，眼下海南的公寓根本不是買點！至于是不是賣點，完全要看政策的下一步細則和交易細則。

特別說明：有的人說以前買公寓的人發(fā)財了，有燃氣、有給排水、有衛(wèi)生間的公寓價格必漲，可以長期持有通過出租賺錢。個人持該觀點的小伙伴詳細查查各執(zhí)行公寓禁令的城市房價數(shù)據(jù)。

本文中的提到的9個原因及答案是一人之言，如您有不同觀點還請斧正。

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