中餐、葡萄酒、PPT解說(shuō)后，30多名客人陸續(xù)從廣州百悅酒店66層宴會(huì)廳出來(lái)。

“像章澤天這樣年輕富有的女性，會(huì)是這次項(xiàng)目推廣會(huì)的主要目標(biāo)?！眳⑴c推廣會(huì)籌備的一位地產(chǎn)銷售公司工作人員對(duì)《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》總結(jié)說(shuō)。

會(huì)上推銷的是悉尼新南威爾士州的品牌酒店公寓 Crown Residences at One Barangaroo，是持有賭場(chǎng)、度假區(qū)和酒店的澳洲皇冠度假集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的第一個(gè)品牌公寓項(xiàng)目。公寓位于悉尼港南部皇冠酒店（Crown Hotel）33-65 層，所謂“不可復(fù)制的專屬私人定制居所”，可以享受據(jù)稱是六星級(jí)皇冠酒店的各種服務(wù)。

該公寓整體建筑由英國(guó)建筑公司 Wilkinson Eyre 設(shè)計(jì)——南安普敦市議會(huì)的新海洋城市博物館、廣州國(guó)際金融中心大廈等建筑均出自該公司。公寓的室內(nèi)則由紐約室內(nèi)設(shè)計(jì)工作室 Meyer Davis 負(fù)責(zé)，該工作室也曾負(fù)責(zé) W 酒店的設(shè)計(jì)。地段也是它的優(yōu)勢(shì)，悉尼新南威爾士州中心區(qū)、臨海，步行數(shù)分鐘可到商業(yè)中心區(qū)、碼頭、悉尼歌劇院等旅游景點(diǎn)。

“酒店公寓是很好的投資，”代理該項(xiàng)目推廣、銷售的英國(guó)地產(chǎn)資訊公司萊坊的總監(jiān) Erin Van Tuil 表示，皇冠酒店集團(tuán)計(jì)劃將該項(xiàng)目打造成悉尼的新地標(biāo)，而購(gòu)買里面的酒店公寓也會(huì)被視作一種成功、富有的身份標(biāo)識(shí)。

2018 年年末萊坊也分別于上海、北京舉辦類似邀請(qǐng)制的推廣會(huì)，此前他們已經(jīng)在悉尼、香港等城市舉辦過(guò)相關(guān)的會(huì)議。特別看重年輕女性是因?yàn)殇N售方認(rèn)為她們具有購(gòu)買力，或者能左右家庭購(gòu)買標(biāo)的。該公司在 2018 年發(fā)布的一份報(bào)告稱，品牌酒店公寓比同類非品牌有 25%-35% 的溢價(jià)。

另一家地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯 2018 年 9 月發(fā)布的報(bào)告稱，品牌酒店公寓每平方米銷售的均價(jià)，比非品牌的要高出 31%。但具體情況因市場(chǎng)而異，比如在曼谷溢價(jià)超過(guò) 50%、迪拜為 38%、倫敦為 8%。

彭博社也曾報(bào)道，在新興市場(chǎng)，如果一座品牌酒店公寓是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高端住宅，其溢價(jià)更高。麗思卡爾頓的曼谷住宅項(xiàng)目位于有“泰國(guó)第一高樓”之稱的 MahaNakhon，它的價(jià)格比同類型非品牌住宅高出 80% 以上，而在哈薩克斯坦的阿拉木圖，價(jià)差甚至超過(guò) 150%。

具體到 One Barangaroo，它已經(jīng)被稱作是悉尼最貴的公寓。其 2 居室 950 萬(wàn)澳元（4613 萬(wàn)元）起售，根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，當(dāng)前第一位買家已以 6000 萬(wàn)澳元購(gòu)買了頂層其中一套最大面積的公寓，約 800 平米。此前，悉尼的公寓銷售最高價(jià)為 2016 年的歌劇苑 260 萬(wàn)澳元。

房地產(chǎn)資訊網(wǎng) Reale 數(shù)據(jù)顯示，2019 年 1 月悉尼新南威爾士州 1-3 居室的公寓銷售價(jià)格中位數(shù)為 101.25 萬(wàn)澳元，不足 One Barangaroo 最小的 2 居室價(jià)格的 11%。

但相比北京國(guó)貿(mào)柏悅府最高報(bào)價(jià) 2.5 億元—— 57 層、546 平米，它的價(jià)格又稍有遜色。“在當(dāng)?shù)睾驼麄€(gè)澳洲，品牌酒店公寓剛起步，它有很大市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！盓rin Van Tuil 說(shuō)。

中國(guó)已經(jīng)先于澳洲起步了。

根據(jù)報(bào)告，目前酒店公寓領(lǐng)域中，美國(guó)是最大的品牌住宅市場(chǎng)，以 130 個(gè)項(xiàng)目數(shù)量占全球市場(chǎng)比例達(dá)到 32%，歐洲比較少 ，51 個(gè)項(xiàng)目占 13%，亞太地區(qū) 120 個(gè)項(xiàng)目占 30%——其中中國(guó)為最大市場(chǎng)，占其中 30 個(gè)。

《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》不完全統(tǒng)計(jì)了北京、上海等城市的品牌公寓，從 1992 年至今，14 個(gè)城市 12 個(gè)品牌陸續(xù)建了北京紫檀萬(wàn)豪行政公寓、北京阿瑪尼城市公寓、上海寶格麗公寓、麗江瑞吉?jiǎng)e墅等 42 座間品牌酒店公寓。其中 24 座在過(guò)去三年內(nèi)建成。

品牌酒店服務(wù)公寓普及起來(lái)，地產(chǎn)商找品牌站臺(tái)

區(qū)別于傳統(tǒng)酒店一居式的房間，公寓有不同的布局，通常提供 1-5 居室，部分 2 居室以上的主臥獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間，內(nèi)部增加開(kāi)放式廚房、洗衣機(jī)/烘干機(jī)、燙斗等生活設(shè)施和用品。

所有這些公寓都有類似的賣點(diǎn)。

首先是大牌背書(shū)。從文化東方、四季、半島這樣的奢華品牌，到 W 酒店、JW 萬(wàn)豪、柏悅之類各集團(tuán)里的高端線，還有寶格麗、阿瑪尼之類新加入的奢侈品品牌。總之得有個(gè)人們聽(tīng)過(guò)的牌子。

在 One Barangaroo 的項(xiàng)目中，皇冠酒店集團(tuán)即為開(kāi)發(fā)商又為品牌方，這不是普遍狀況。

絕大多數(shù)品牌酒店公寓的品牌方并不是業(yè)主。

業(yè)主還是地產(chǎn)開(kāi)放商。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商拿到一塊地后，會(huì)聯(lián)合第三方咨詢公司決定該地段開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型，決定與某家品牌合作開(kāi)發(fā)酒店公寓后，由品牌方提供裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商完成建筑后，再交給品牌方運(yùn)營(yíng)、管理，提供日常的服務(wù)。

大酒店品牌都追求出彩設(shè)計(jì)。跟著酒店開(kāi)的服務(wù)公寓往往也是知名設(shè)計(jì)師參與設(shè)計(jì)。北京柏悅酒店和公寓，由其集團(tuán)指定的美國(guó)酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)師 Peter Remedios 設(shè)計(jì)；上海寶格麗公寓，由意大利最負(fù)盛名之一的建筑事務(wù)所 Antonio Citterio Patricia Viel 打造，宣傳點(diǎn)在其既保留了意式建筑和設(shè)計(jì)風(fēng)格，同時(shí)融入了上海的特色。

它們往往也都有好地段。好酒店本身基本都在大城市的核心地區(qū)，或者度假城市風(fēng)景好的地方。上述的柏悅酒店在北京國(guó)貿(mào)，寶格麗公寓在上海靜安區(qū)華僑城蘇河灣；文華東方、萬(wàn)豪國(guó)際有位于北京的王府井、金融街的公寓和酒店；麗江瑞吉位于麗江古城內(nèi)，環(huán)繞玉龍雪山。

服務(wù)上和酒店一樣，全天候的家政、禮賓、代客泊車服務(wù)，內(nèi)設(shè)健身房、游泳池、餐廳、俱樂(lè)部等服務(wù)。但不會(huì)和酒店一樣每天有客房清潔服務(wù)，一般為每周 2 次或按不同住戶需求而定。

不同品牌對(duì)于什么是酒店式服務(wù)的定義也不太一樣。太古地產(chǎn)給《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》的郵件回復(fù)稱，由于酒店公寓的銷售策略不同，住戶通常更需要私密性、客房服務(wù)的需求相對(duì)較低。

太古地產(chǎn)旗下有自建自營(yíng)的酒店和酒店公寓成都博舍、上海鏞舍和香港太古坊柏舍。而《第一財(cái)經(jīng)周刊》此前報(bào)道上海四季匯酒店公寓時(shí)描述，該品牌的信息系統(tǒng)會(huì)記錄房主的個(gè)人信息、早餐喜好、寵物名字等信息，它的房客總監(jiān)即使管理多家酒店，也可以叫出很多業(yè)主名字。叫出客人名字是四季之類奢華酒店品牌習(xí)慣宣傳的好服務(wù)。

據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告，截至 2018 年全球共有 400 多個(gè)品牌住宅，其中酒店品牌占了 85%，非酒店品牌占了 15%。萬(wàn)豪國(guó)際、四季、凱悅、溫德姆等 40 多家為主的大型酒店集團(tuán)，在該領(lǐng)域提供了 65 個(gè)酒店品牌住宅公寓；非酒店品牌類則有安縵、半島、寶格麗、阿瑪尼等奢華品牌。

品牌酒店公寓曾經(jīng)做的是高端公寓生意，隨著外企進(jìn)入中國(guó)

最早的酒店式公寓可追溯到 1870 年代末的美國(guó)紐約，主要向單身男性和年輕家庭提供服務(wù)。隨后在一戰(zhàn)結(jié)束后的美國(guó)迎來(lái)一次蓬勃發(fā)展。1920 年代的美國(guó)，新建的火車站、機(jī)場(chǎng)、公路、大橋?yàn)橘Q(mào)易和人口流動(dòng)提供了基礎(chǔ)設(shè)施，以芝加哥為例，1920 年代末常住人口達(dá) 330 萬(wàn)人，比 1900 年初增長(zhǎng)了 120%。

這個(gè)期間，酒店業(yè)迅速發(fā)展，為當(dāng)時(shí)進(jìn)行貿(mào)易的人、企業(yè)家提供了便捷的生活方式。芝加哥社會(huì)學(xué)家 Day Monroe在當(dāng)時(shí)采訪了一些女性企業(yè)家、醫(yī)生稱，居住于酒店公寓，可以讓她們免于家務(wù)，投入工作中。

位于里茲大酒店（Ritz Tower）、荷蘭雪梨酒店（Sherry-Netherland）、薩沃伊廣場(chǎng)酒店（Savoy-Plaza）等等都是這個(gè)時(shí)期在紐約建成的酒店公寓。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，在 1930 年代大蕭條開(kāi)始之際，紐約擁有多達(dá) 150 家公寓式酒店，容納了大約1.5 萬(wàn)名富豪或中產(chǎn)階級(jí)的家庭。

之后酒店服務(wù)公寓隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條衰落，有些改成酒店，有些關(guān)張。一直到 1980 年代末，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、跨國(guó)公司普及，酒店公寓才恢復(fù)增長(zhǎng)。我們現(xiàn)在熟知的品牌酒店四季、安縵酒店陸續(xù)在美國(guó)波士頓、泰國(guó)曼谷推出酒店公寓。

品牌服務(wù)公寓最早是跟著外企來(lái)到中國(guó)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)的外企數(shù)量進(jìn)入 1990 年代以后開(kāi)始快速增長(zhǎng)，到 2005 年達(dá)到高點(diǎn)。之后數(shù)量沒(méi)有增加，但雇傭的人數(shù)翻了翻了五六倍，1999 年外企從業(yè)人員 306 萬(wàn)人，到 2013 年達(dá)到頂峰 1566 萬(wàn)人。

那個(gè)時(shí)候酒店公寓主要是給外派來(lái)的外企員工居住，多家 500 強(qiáng)公司能給外派到北京的外籍高管開(kāi)出每月 2-5 萬(wàn)元住房補(bǔ)貼。

北京東直門、國(guó)貿(mào)等核心段的雅詩(shī)閣公寓、瑞吉公寓、凱賓斯基等早期幾乎都是外企人員居住。也不只是高管待遇，被微軟從外地挖來(lái)亞洲研究院的軟件工程師，很多都在雅詩(shī)閣開(kāi)在海淀的盛捷服務(wù)公寓住過(guò)一個(gè)月過(guò)渡。

海淀盛捷服務(wù)公寓一居室租金每月近兩萬(wàn)元，沒(méi)多少人會(huì)愿意自費(fèi)長(zhǎng)租這樣的房子。

“酒店公寓出現(xiàn)的契機(jī)，其實(shí)是整個(gè)商務(wù)生活方式的一種變化，滿足了大量異地出差、且長(zhǎng)期需要在一個(gè)核心城市居住的商旅人士、使館的人等，那個(gè)時(shí)候是從消費(fèi)端驅(qū)動(dòng)了整個(gè)行業(yè)發(fā)展?！睖氐履肪频昙瘓F(tuán)大中華區(qū)發(fā)展及戰(zhàn)略聯(lián)盟副總裁趙暉告訴《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》。溫德姆酒店位于西安的酒店公寓在 2016 年開(kāi)業(yè)，位置毗鄰三星、甲骨文等外企的西安分公司所在的開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游景點(diǎn)和購(gòu)物中心，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期以及短期的租賃服務(wù)，酒店房型包括傳統(tǒng)的一居室酒店客房，也有一室至四室以上、復(fù)式、塔樓結(jié)構(gòu)的公寓。

但外企在中國(guó)已經(jīng)大不如前。外企人力資源機(jī)構(gòu)萬(wàn)寶盛華的雇傭前景調(diào)查報(bào)告顯示，從 2010 年開(kāi)始外企的就業(yè)景氣指數(shù)不斷下降。2010 年第四季度時(shí)，外企的雇傭前景指數(shù)是 50% 以上，到 2018 年一季時(shí)這個(gè)數(shù)字已經(jīng)降到了 9%。

居住酒店公寓的外企高管減少、國(guó)企反腐、私企開(kāi)源節(jié)流，酒店公寓乃至整個(gè)酒店行業(yè)平均盈利能力都在下降。

酒店咨詢管理公司浩華 2017 年發(fā)布的報(bào)告顯示，近年來(lái)高檔酒店整體盈利水平整體下行趨勢(shì)明顯，相較 2006 年 41% 的經(jīng)營(yíng)毛利率，2016 年降至 31% 左右。

界面新聞援引國(guó)家旅游局監(jiān)督管理司數(shù)據(jù)報(bào)道稱，2011 年中國(guó) 615 家五星級(jí)酒店可供房平均收入 430 元/間，達(dá)到近年來(lái)的頂峰，到了 2015 年全國(guó) 789 家五星級(jí)酒店，可供房收入降到 369.84 元/間。

和酒店業(yè)利潤(rùn)下滑對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)房?jī)r(jià)漲得特別快，商品房均價(jià)在過(guò)去 20 年中漲了 315%。

《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》援引同花順 iFind 數(shù)據(jù)，2013 年至今新房、二手房在一二三線城市的價(jià)格同比增幅，2015 年一線城市新房和二手房漲幅最為劇烈。

住宅在中國(guó)兼具投資品和商品的性質(zhì)，它仍是中國(guó)最佳的投資品。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)做的中國(guó)金融調(diào)查（CHFS）顯示，2013 年中國(guó)居民把六成以上的家庭儲(chǔ)蓄用于住房，這一數(shù)字到了 2017 年已經(jīng)提高到 73.6%，幾乎是美國(guó)的 2 倍。

租不如賣，品牌酒店公寓也成了地產(chǎn)投資

在中國(guó)盡管有各種限制措施、不鼓勵(lì)購(gòu)買多套住房時(shí)，品牌酒店公寓成了新的投資產(chǎn)品。它們的產(chǎn)權(quán)雖然一般只有 40 - 50 年，但不限購(gòu)。當(dāng)一個(gè)地區(qū) 70 年產(chǎn)權(quán)住宅價(jià)格大漲后，這類住宅被投資者選中。

而且掛著豪華品牌的酒店公寓往往在一個(gè)城市最核心的地段，它的溢價(jià)能力會(huì)很高。

《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》電話咨詢了北京、天津、西安、南京等多位豪華品牌公寓的銷售中介，不同地區(qū)的公寓買賣有不同的限制，但大體上仍可自由轉(zhuǎn)讓。

北京有明確的商住房買賣限制，但北京柏悅酒店配套公寓柏悅府的代理銷售稱，其所在的銀泰中心立項(xiàng)時(shí)為住宅地、因此有 70 年產(chǎn)權(quán)且可自由轉(zhuǎn)讓。

天津四季酒店配套公寓四季匯的代理銷售告訴《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》，該品牌的公寓個(gè)人購(gòu)買不限購(gòu)不限貸，且因天津的人才引入政策該樓盤還可落戶，如果轉(zhuǎn)手則需多加 3% 的契稅。天津四季酒店是 2017 年才開(kāi)業(yè)的新酒店，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)年維持在一晚千元出頭，基本是全球最便宜的四季酒店。

但也有遇到問(wèn)題的。南京費(fèi)爾蒙公寓的中介表示，該公寓由于不明確的原因現(xiàn)不能進(jìn)行買賣，租金比平時(shí)減少約 19%。他說(shuō)這也是春節(jié)前后整體行業(yè)的變化。

對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)酒店還是開(kāi)酒店公寓，最重要的還是投出去的錢，什么時(shí)候能回來(lái)。

《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》接觸的酒店品牌方、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均表示，開(kāi)品牌酒店回報(bào)周期往往超過(guò) 20 年。

仲量聯(lián)行 2018 年酒店管理合同研究也顯示出酒店的漫長(zhǎng)回報(bào)周期以及高成本。

酒店地產(chǎn)開(kāi)放商和萬(wàn)豪、希爾頓、洲際、凱悅之類全球酒店管理集團(tuán)簽約有 2/3 是 15 - 20 年。并且當(dāng)中有 55% 的酒店簽的是固定管理費(fèi)合同，不管業(yè)績(jī)好壞都要給集團(tuán)繳納固定的管理費(fèi)。這些投入換來(lái)酒店集團(tuán)的品牌、管理經(jīng)驗(yàn)以及各自忠誠(chéng)計(jì)劃會(huì)員的訂單——這些人大多是對(duì)價(jià)格不那么敏感的商旅客。

但這些投入不一定能換來(lái)足夠回報(bào)。一線城市中的豪華品牌，今年 1 月北京長(zhǎng)安街 W 酒店摘牌、萬(wàn)達(dá)索菲特酒店更名萬(wàn)達(dá)文華酒店，皆因酒店運(yùn)營(yíng)持續(xù)虧損而更換品牌方。前者是中糧集團(tuán)于 2014 年因北京凱萊酒店經(jīng)營(yíng)虧損而換成萬(wàn)豪旗下的 W 酒店品牌，但開(kāi)店 4 年 W 酒店仍續(xù)虧損累計(jì)至 3 億元。

加之外部環(huán)境的變化，新的酒店物業(yè)投資人更注重投資回報(bào)率、特別是短期回報(bào)。

“今天的酒店投資人會(huì)比較酒店類物業(yè)、公寓類、寫字樓等，從短期收益來(lái)看，可售型的公寓、住宅回報(bào)會(huì)更快?！睖氐履返内w暉表示。中國(guó)金茂一名不愿具名的前工作人員也對(duì)《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》說(shuō)，相比較傳統(tǒng)酒店，銷售酒店公寓能讓公司更快地回籠資金。中國(guó)金茂作為開(kāi)發(fā)商，在北京、上海等城市與凱悅君悅、萬(wàn)豪威斯汀等品牌酒店均有合作，合作的地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)包括日常酒店、公寓和度假式酒店。

品牌公寓銷售分為兩種，一是業(yè)主可用于自住，二是返租給開(kāi)發(fā)商，返租期由開(kāi)發(fā)商協(xié)定，最后再交由酒店品牌方運(yùn)營(yíng)、管理，面向商務(wù)、外交外籍等人士提供長(zhǎng)期或短期的租賃服務(wù)。

中國(guó)金茂不愿具名的前工作人員表示，可售又返租型的住宅，涉及到的利益分配包括兩方面，開(kāi)發(fā)商除了開(kāi)發(fā)商給品牌方授權(quán)費(fèi)和管理費(fèi)外，還要給予小業(yè)主（買了品牌酒店公寓的人） 6% - 8% 回報(bào)，具體由小業(yè)主和開(kāi)發(fā)商談。

溫德姆的趙暉也表示，一般情況下為了方便管理品牌方會(huì)與業(yè)主協(xié)商，在前期銷售時(shí)要附上返租協(xié)議，即銷售給小業(yè)主后返租給開(kāi)發(fā)商，再統(tǒng)一交由品牌方進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)。

《證券時(shí)報(bào)》 曾報(bào)道，2013 年時(shí)在廣東東莞、惠州，以及海南三亞等城市出現(xiàn)酒店公寓式“理財(cái)產(chǎn)品”，小業(yè)主購(gòu)買一套公寓再返租，每年除了有 6%-15% 的回報(bào)，還可以拿到該公寓的酒店品牌在其他城市的酒店三十多天免費(fèi)居住權(quán)。返租式酒店成了一種新的投資和宣傳方式。東莞瑞峰置業(yè)放在網(wǎng)上的一份 2014 年關(guān)于長(zhǎng)城國(guó)際酒店式公寓的 PPT，就通過(guò)對(duì)比購(gòu)買銀行理財(cái)、存款和酒店公寓，進(jìn)行銷售推廣。

最后還是在賭這個(gè)貧富加劇的時(shí)期，有錢人會(huì)越來(lái)越有錢

酒店公寓、公寓小區(qū)、酒店、寫字樓，對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)都是投資而已。

但在中國(guó)，最容易轉(zhuǎn)手的還是住宅。住宅在中國(guó)兼具投資品和商品的性質(zhì)，它作為投資品的溢價(jià)空間取決于交易者對(duì)房屋未來(lái)漲價(jià)預(yù)期的高低。

品牌酒店公寓的商住房政策多變、首付比例高、產(chǎn)權(quán) 40 - 50 年、商用水電、不能落戶都抑制了它的投資屬性。

天津四季匯的代理銷售告訴《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》，酒店公寓的銷售期通常在 3 - 4 年，比住宅的銷售期要多一倍。

金茂前員工表示，酒店公寓同樣為住宅期房，理想狀態(tài)是開(kāi)業(yè)就全部銷售完，以便于品牌方進(jìn)入日常運(yùn)營(yíng)。但 2016 年開(kāi)業(yè)的溫德姆豪享來(lái)酒店公寓、2017 年開(kāi)業(yè)的天津四季匯仍在銷售中。

參與投資品牌酒店公寓地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)也有自己的保本準(zhǔn)備。比如麗江瑞吉?jiǎng)e墅的投資方之一棕櫚股份，向開(kāi)發(fā)商注資 1.7 億元，買入總面積約 9444 平方米瑞吉?jiǎng)e墅房產(chǎn)，并約定委托代銷價(jià)。如果最后賣不出去，開(kāi)發(fā)商以低于委托價(jià)出售房產(chǎn)，需要自行補(bǔ)足差額。除此之外，棕櫚股份為這份投資協(xié)議鎖定了年化 15% 的利息收益，也由開(kāi)發(fā)商按年付。

買一個(gè)酒店公寓作為投資、平時(shí)返租出去聽(tīng)上去很合理，但這又回到了傳統(tǒng)的酒店生意，遇上同樣的回報(bào)問(wèn)題。

盡管開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)那么看好酒店，但它們依然相信品牌加酒店公寓在中國(guó)的未來(lái)。

高力國(guó)際亞洲區(qū)估值與咨詢服務(wù)部董事 Govinda Singh 告訴《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》，意識(shí)到品牌溢價(jià)能力，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多啟用品牌酒店與公寓的混合用途模式。

太古地產(chǎn)、瑰麗酒店在郵件中也對(duì)《好奇心日?qǐng)?bào)（www.qdaily.com）》表示，它們跟著這樣的需求相繼推出了自己的公寓產(chǎn)品。香格里拉在中國(guó)地區(qū)的公寓數(shù)量是全球其它地區(qū)之和的兩倍，其中位于二三線城市的公寓數(shù)量更多，而有多間酒店的北京和上海，均只有一處香格里拉服務(wù)公寓。

開(kāi)發(fā)商看中的是少數(shù)人的潛力。萊坊的財(cái)富報(bào)告顯示，2017 年全球凈資產(chǎn) 5000 萬(wàn)美元以上的超級(jí)富豪人口在過(guò)去五年內(nèi)增長(zhǎng)了 18%，預(yù)計(jì)未來(lái)五年還將增長(zhǎng) 40%。瑞士信貸的報(bào)告也表示，全球最有錢的 1% 人群擁有全球財(cái)富的 50.1%，高于 2001 年的 45.5% 水平。

最后開(kāi)發(fā)商賭的還是一個(gè)不那么在意短期回報(bào)的小眾市場(chǎng)的活力。賭的是在這個(gè)前景越來(lái)越不明朗，年輕人普遍沒(méi)錢的世界，極少數(shù)人會(huì)越來(lái)越富。

采訪、數(shù)據(jù)整理/龔方毅、謝金萍

制圖/馮秀霞

題圖為上海寶格麗公寓/Agoda；長(zhǎng)題圖/Steven GarciaonUnsplash

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