“如果包租價格再漲一倍，就是虧本了。

”潘石屹曾斷言，長租公寓算不過來賬，不建議去做長租公寓。然而，仍有開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)入長租公寓市場，有的還在不斷擴(kuò)展規(guī)模。

那么，這些企業(yè)是為了什么？未來重慶長租公寓有無前景？

房企搶灘長租市場，聲言短期不考慮盈利

前天，招商蛇口搶灘重慶長租公寓市場，旗下“壹間公寓”在兩江新區(qū)開業(yè)運(yùn)營，這拉開了招商蛇口布局重慶長租公寓市場的序幕。

（招商蛇口 旗下“壹間公寓”圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

此前，已有龍湖、萬科、旭輝等多家房企進(jìn)入重慶長租公寓市場。2015年11月，萬科泊寓在重慶推出萬科驛；2016年6月初，旭輝推出了旭派公寓；2016年8月，龍湖宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，在重慶布局源著店和新壹城店，目前已有4家店運(yùn)營。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾介紹，龍湖全國長租公寓盡管出租率已經(jīng)達(dá)到76%，但現(xiàn)在暫時還未盈利。該企業(yè)高層人士稱，龍湖長租公寓“三年內(nèi)不考慮盈利問題”。

（龍湖長租公寓“冠寓”品牌 圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

招商蛇口此次推出的壹間公寓是租賃房屋改造的。招商局地產(chǎn)重慶公司副總經(jīng)理吳光龍介紹，“我們改造舊物業(yè)成本很大，包括結(jié)構(gòu)改造、加電梯、房屋裝修等，標(biāo)準(zhǔn)很高，家具、電器都是用的品牌。按照現(xiàn)在的租金，怎么都算不過來賬，肯定是虧的?！?/p>

去年，潘石屹曾在一次有關(guān)長租公寓的會上有一段話認(rèn)定長租公寓算不過來賬，“對長租公寓的建議，在現(xiàn)有的情況下我不建議你去做。原因很簡單，就是你一定會有銀行貸款，你如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。我們做了20多年房地產(chǎn)，反復(fù)算這個帳，生意一定要能算得過來帳才可以做。”

長租公寓市場不盈利，與住房及租賃市場緊密關(guān)聯(lián)

長租公寓難以短期盈利，而且在重慶的發(fā)展遠(yuǎn)不如北上廣深等城市，原因為何？重慶社會科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所所長楊玲認(rèn)為，重慶長租公寓市場發(fā)展與重慶住房市場的發(fā)展是緊密相關(guān)的。

她指出，近些年，重慶商品住宅供應(yīng)充足，盡管房價有快速提升，但房價與其他城市相比還是相對較低。同時，整個住宅租賃市場剛剛起步，消費(fèi)者對住房租賃機(jī)構(gòu)提供的產(chǎn)品還有一個適應(yīng)過程。

“重慶房價不高，房屋租賃價也較低，加上公租房規(guī)模較大，因此長租公寓市場的成熟還需要等待。”她說。

招商局地產(chǎn)重慶公司副總經(jīng)理吳光龍也指出，重慶租賃市場客戶承租能力較弱，房價比沿海城市差距較大，房租也比較低。

他認(rèn)為，重慶市場與深圳、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)差距相差太大。招商在深圳做長租公寓起步很早，改造了大量園區(qū)宿舍，目前長租公寓市場非常成熟，一般住宅的一房每月租價3800-4200元，招商的長租公寓能租到4600-5600元。而在重慶也只能租一千多元。

在重慶的相似地段每月每平方米租金40多元，在上海則能達(dá)到100多元。

品牌長租以品質(zhì)及服務(wù)取勝，價格高于零散租賃

品牌長租公寓明顯在房屋租賃產(chǎn)品上能提供更高的品質(zhì)。楊玲指出，長租公寓機(jī)構(gòu)化運(yùn)營，提供規(guī)范性產(chǎn)品，在裝修、服務(wù)、配套等方面有統(tǒng)一要求，檔次得到提升。但是其投入成本很高，相對于私人之間的住房租賃，租金價格明顯偏高。

正因如此，市場上出現(xiàn)了一批小規(guī)模的純出租業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，它們把收集來的出租房簡單加間裝修，提高利用率和收益率。按照既有規(guī)章，這是不符合規(guī)定的。同時，不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)容易帶來租房糾紛。

據(jù)了解，重慶近些年進(jìn)入不少運(yùn)營機(jī)構(gòu)，對零散房屋進(jìn)行租賃后統(tǒng)一裝修然后再出租。其中出現(xiàn)了不少糾紛事件，去年底一家叫小家聯(lián)行的中介卷走房東租金和租客押金跑路事件，給重慶租賃市場造成惡劣影響。

吳光龍也認(rèn)為，一些小的租賃機(jī)構(gòu)門檻很低，可以不顧品質(zhì)。長租公寓的品質(zhì)可以放心，能夠減少不必要的糾紛。

另一方面，長租市場魚龍混雜，消費(fèi)者也需要有一個培育過程。過去，一般消費(fèi)者租房先是去問價格，很多人沒去關(guān)注房子的品質(zhì)、安全、服務(wù)。隨著消費(fèi)者的成熟，這種狀況會逐步改變。

長租公寓會否面對公租房低價競爭？吳光龍認(rèn)為，公租房與長租公寓的客群不同，他們位置也比較偏。公租房的很多租客是七八年內(nèi)無能力和不準(zhǔn)備購房的，而長租公寓則是短期內(nèi)沒有購房需求的城市引進(jìn)人才和精英。

長租公寓未來市場看好，尚需政策強(qiáng)力支持

盡管短期內(nèi)公租房盈利較難，但專家及開發(fā)商對未來還是充滿信心。楊玲認(rèn)為，國家近兩年大力倡導(dǎo)租購并舉，并推出一系列鼓勵政策。盡管目前很多企業(yè)沒有獲取盈利，但未來市場前景遼闊，因此大家搶先介入，搶占市場先機(jī)。她說“租賃市場是重慶的短板，不能沒有租賃市場的活躍?！?/p>

據(jù)了解，龍湖曾在去年提出了2020年龍湖長租公寓可能超過20萬間的愿景，認(rèn)為冠寓正是風(fēng)口式的機(jī)遇。

重慶龍湖地產(chǎn)副總經(jīng)理、重慶冠寓總經(jīng)理羅政介紹，龍湖在重慶已開四家冠寓，出租率大概都在90%。幾乎達(dá)到一有退租，就立馬有人搶著接手。羅政表示，重慶的房屋出租量很龐大，但是對品質(zhì)追求的部分年輕人而言，很難提供足夠的量去滿足他們的居住需求。

羅政指出，“龍湖目前在重慶開的店是重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，由自身物業(yè)開發(fā)。龍湖還要去尋找一些社會資源，用租賃或者合作開發(fā)的方式，作為擴(kuò)張未來冠寓發(fā)展的路徑之一?！?/p>

吳光龍認(rèn)為，“我們更多的是為了業(yè)務(wù)前瞻、培育市場、培育團(tuán)隊。我們有長租公寓有多業(yè)態(tài)，除了壹間，今年還要有壹棠面市。當(dāng)然，不能說盲目地為了去做而做，我們還要看具體市場?！?/p>

他認(rèn)為，現(xiàn)在大部分企業(yè)時走舊物業(yè)改造，偏輕資產(chǎn)，這也將是長租公寓的發(fā)展方向。因為自持物業(yè)做長租公寓，租金起不來就算不來賬。

他說，“長租公寓未來肯定有前景，目前尚處于起步階段，它的發(fā)展需要一段時間，需要房地產(chǎn)市場的提升。重慶未來的房價肯定會上升，大的趨勢房屋租金也將會向上走。三年內(nèi)肯定會有起色?！?/p>

楊玲說，從龍湖冠寓出租率高這件事本身說明，還是有一部分追求高品質(zhì)租賃公寓的客戶群體。這些年輕人對社交、圈層、服務(wù)有需求，他們希望享受品質(zhì)服務(wù)，愿意承受這樣的價格。因此說，盡管其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場零散租賃房，對一部分青年群體還是有吸引力的。

一些長租公寓運(yùn)營企業(yè)也紛紛提出政策訴求，他們希望政府能進(jìn)一步推進(jìn)長租公寓的發(fā)展，在政策上給予鼓勵支持。比如政府在舊改用于長租公寓方面給予政策補(bǔ)貼，還有目前長租公寓水電仍按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，這些問題也需要給予解決。

搜狐焦點(diǎn)重慶站記者 亦木

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