這個問題現(xiàn)在好像80年代和90年代以后想買房的朋友們一直在想。我先分析一下住宅。

(住宅的優(yōu)點)

1、舒適度高。

居住的舒適度比較高。因為每一層都是既定的標(biāo)準(zhǔn)住宅，大部分都有天然氣管道，不會影響家庭的正常生活。

2，成本低

使用的成本比較低，產(chǎn)權(quán)為70年，可以進(jìn)行商貸，如果要貸款的話，成數(shù)也會比較高，會按照民用費用來收費。

3，稅費低

交取的稅費是比較低的，住宅會比別的公寓的契稅要低很多。

(住宅的缺點)

1，總價高

一個100方的住宅總價可以買下同個地段的四個公寓。

2，不方便轉(zhuǎn)手

現(xiàn)在國家出了二手房的政策會使二手房的貸款更難申請的。

3，不適合出租

如果是投資的話買住宅性價比太低了，因為出租就200萬的住宅出租就只有2000左右。

4，娛樂購物不方便

因為是在住宅區(qū)所以附近是沒有大型商業(yè)中心的，所以娛樂購物的話除非有車。

5，住宅門檻高

因為現(xiàn)在大部分的城市都是有限購區(qū)域的，要滿足城市的一個購房要求。

(公寓的優(yōu)點)

1，不限購不限貸

目前，全國各地多數(shù)城市都對住宅進(jìn)行了程度不一的限購限貸政策，導(dǎo)致沒有購房資質(zhì)的群體無法買到住宅房。而商業(yè)性公寓則不限購不限貸，買賣比較方便自由。

2，總價少

公寓面積較小，總價低，購買公寓房的購房壓力會比較小。這對于資金不夠充足又想買房的來說，相對容易負(fù)擔(dān)的起。即便日后需要改善性置業(yè)，也可以把公寓房出租或者轉(zhuǎn)手賣掉。

3，用途多元化

因為公寓的土地性質(zhì)是商業(yè)用地，所以公寓既能自住，也能用來辦公注冊公司。這一點相對住宅相比，公寓的選擇更加多元化。

4，生活便利

公寓的所處位置一般都是臨近地鐵或者軌道交通路線，周邊至少有一個大型的商業(yè)，甚至有些公寓本身就規(guī)劃的是一個商業(yè)綜合體。成熟的交通配套和商業(yè)配套讓生活更加便利，而且能夠吸引大量的人流量。

5，積分入戶

這個是要看什么城市的，部分城市比如佛山是可以積分入戶的，而1平方就是1積分，而最高的是144積分，而積分排在前面就可以申請積分入戶。

(公寓的缺點)

1，土地使用年限短

由于公寓房所在的土地性質(zhì)大多都是屬于商業(yè)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)年限一般是40年或者50年，比普通住宅的70年短很多。而且土地使用期限都是從開發(fā)商拿地開始算起的，而不是收房的日子，所以實際得到的使用期限更短。

而且，根據(jù)2007年的相關(guān)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)到期后，可申請自動續(xù)期；但商業(yè)用房也許需要再次繳費才能續(xù)期，且補(bǔ)繳費用肯定要高于住宅。

2高稅費轉(zhuǎn)手交易難

公寓在二手買賣時的稅費很高，導(dǎo)致很難轉(zhuǎn)手。

關(guān)于增值稅：根據(jù)政策，住宅二手交易達(dá)到一定的條件后可以免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。而增值稅在房產(chǎn)交易中所占的比例非常大，公寓土地增值稅的征收一般按照出讓土地增值稅的高低實行四級超率累進(jìn)稅率，即按照增值額的高低，對增值稅部分征收30%-60%的稅費。

關(guān)于營業(yè)稅：商業(yè)公寓還需按物業(yè)交易總價征收5.5%的營業(yè)稅。

公寓各項稅費加起來，通常達(dá)到物業(yè)交易總價的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各項稅費加起來只有3%左右。

3，房貸利率高年限短

雖然公寓房不受限購限貸政策的影響，但是由于公寓房是屬于商業(yè)性質(zhì)的，物業(yè)在申請貸款的時候只能獲批最高五成最長十年的貸款期限。值得注意的是：商業(yè)公寓不能申請公積金貸款！

目前，商用公寓貸款利率一般為基準(zhǔn)利率的1.1倍-1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各銀行會有少許差異，但是同等條件下，公寓的貸款利率肯定更高)。

4，居住成本高

公寓房的水電費及物管費是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來收取的，相比普通住宅的水電費收取標(biāo)準(zhǔn)要高很多。而且很多公寓不通燃?xì)?，對家庭生活而言相?dāng)不方便。