上周末，我給美帝頭條發(fā)了一條信息：大連東港重慶樓的最新佳秋，沒想到閱讀量不容小覷，我很意外。(莎士比亞)。

更意外的是網友們的留言，大家對這個樓盤70年產權不限購這事沒有清楚的認識。今天我們拿他做個案例，講講為何公寓還有70年的，跟40年的有何區(qū)別，為何不限購……

我們所知的大部分公寓其土地屬性為商業(yè)屬性，是40年的，為何會出現(xiàn)70年的公寓？

我們明確一下，嚴格來講，70年的公寓他就是公寓，不是住宅。為了避免誤會，我們就稱之為“70年公寓”。之前也有稱之為“住宅式公寓”，但是我認為這是營銷時為了淡化他是公寓的稱謂，為了讓客戶更容易接受。但是這個稱謂很容易引起其他誤會或者冒充。我們就叫他“70年公寓”。

據(jù)我了解，大連70年的公寓項目有：中庚當代藝術（部分，在售），中信豐悅城（部分樓層），港灣壹號（2010年項目），上方港景（2011年項目），泛華領城（2012年項目）等，集中在中山區(qū)。

首先，70年的公寓項目，其規(guī)劃用途為公寓，實際用途是住宅。之所以沒有直接規(guī)劃為住宅，是因為其在采光、樓間距方面的建設方面，達不到住宅的規(guī)劃設計要求。而在其使用方面，跟住宅一樣，民水民電，但有的設計有煤氣，有的則沒有煤氣。

大連地區(qū)住宅對于采光、樓間距的設計要求

例如，中信豐悅城項目，就是低層區(qū)擋光，所以就成為了70年公寓產品。而中庚部分樓體也是一樣，注意，是部分產品，這個項目有住宅，有40年的公寓，也有70年的公寓。上方港景，港灣壹號，這類“回”字形設計的塔樓，則沒有煤氣。

其次，在70年公寓的產權證上，跟40年公寓一樣，在附近那頁寫明了規(guī)劃用途為公寓，所以，他就是公寓。但是，其土地使用年限也很明確就是70年。這一點沒有什么可質疑的。

黃色圈內部分可以仔細看下，70年公寓項目上方港景，土地使用年限就是70年。并且，他與40年公寓項目中海海港城一樣，在附記那頁，都明確標明了“規(guī)劃用途為公寓”。

70年的公寓在購買時，跟住宅和公寓有何區(qū)別？

——因為他是公寓，所以不限購。在大連目前政策就是如此。而有的城市，只要你是70年的，就限購。但大連目前不是。70年的公寓，不限購。

——因為他是70年的土地性質，所以，銀行貸款可以做到跟住宅一樣，貸款參考住宅標準，首套首付可以3成，最長貸款年限30年，公積金可用可提。而40年的公寓，必須5成首付，貸款最長10年。公積金不能用，也不能提。

70年公寓在使用和居住方面，跟住宅和40年公寓還有何區(qū)別？

——70年公寓相比住宅，肯定在居住舒適度方面會差一些，上面已經說過了，主要就是采光問題?！盎亍弊謽莿t一般都沒有煤氣。但水電都是民用的。

——70年公寓跟40年公寓相比，可以直接落戶，跟住宅一樣。而40年公寓則不可以直接落戶，購買40年公寓時，可以算購房積分，但不能直接落在這套公寓上面，額外需要有“合法穩(wěn)定居所”。

所謂合法穩(wěn)定住所，是指在我市依法取得房屋(土地)所有權證的住宅(商品房、存量房、農村地區(qū)依法取得宅基地并在宅基地上建造的住宅)依法承租的公有住房(不含主城區(qū)、新市區(qū)非常住人口有償或無償取得本區(qū)域內公有住房承租權的住房)和政府提供的廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等保障型住房，不含承租私人的住房。

綜上，如何判斷是公寓？就看其產權證就可以了，附及上面有表明“規(guī)劃用途為公寓”，然后看其土地使用年限是40年還是70年即可。沒有產權證怎么辦，看購房合同也是一樣的。

大家一定會有這種感覺，70年的公寓，這不相當于擦邊球設計么，從某種角度來講，也的確如此，跟住宅一樣，還不限購，只是采光方面不及住宅，日照時間短些就是了。就中庚項目而言，這次推出的還是90-125面積段的3個戶型，本就是東港急缺的中小戶型產品。再加上，這次僅23000的均價，比去年同類產品低了2000/平，不火才怪。

希望我今天把70年公寓的事情跟大伙說清楚了，有不理解的留言或私聊都可以。另外，我再次強調一下我關于公寓投資的觀點。準確的來講，40年的公寓產品盡量不要碰，或者干脆別碰。在我看來，目前市面上絕大部分的這類產品完全不具備投資價值，這一點沒有改變。而中庚70年的公寓這類產品，未來在市場上也不會多見。今天更多是希望大家不要對此類產品再有所誤解。

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