5月3日，北京大學(xué)光華管理學(xué)院在網(wǎng)上舉辦了北大光華思想力量系列公開課，解讀了中國征集REITs示范。

作為與中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委共同開展專題調(diào)研的單位，北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢在線上公開課上指出，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、完善制度規(guī)則之后，后續(xù)公募REITs有望逐漸向其他領(lǐng)域推廣，以持有型房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs將可能有快速發(fā)展的機(jī)遇。

今年4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），并出臺(tái)配套指引。這標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

在張崢看來，《通知》對(duì)公募REITs試點(diǎn)的意義進(jìn)行了全面闡釋，對(duì)試點(diǎn)工作進(jìn)行了細(xì)致的部署，是中國REITs發(fā)展的一個(gè)里程碑式的事件。

REITs可成為中國經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定劑”

張崢指出，縱觀各經(jīng)濟(jì)體REITs的出臺(tái)均和國家經(jīng)濟(jì)形勢相關(guān)，大部分經(jīng)濟(jì)體在經(jīng)濟(jì)低迷、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足時(shí)推出REITs，旨在為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供動(dòng)力。

例如美國、加拿大、日本、法國、德國、意大利等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體常在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)推出REITs；巴西、新加坡、香港、韓國等新興發(fā)達(dá)國家或地區(qū)也常在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)推出REITs；泰國、巴基斯坦、肯尼亞、印度等高速發(fā)展的發(fā)展中國家也常在經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足時(shí)推出REITs。

張崢表示，目前節(jié)點(diǎn)中國公募REITs推出試點(diǎn)，正當(dāng)其時(shí)。從短期來看，應(yīng)對(duì)疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力，通過REITs市場可以盤活存量資產(chǎn)，支持經(jīng)濟(jì)重啟，成為中國經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定劑”；長期來看，REITs市場建設(shè)可以成為解決中國不動(dòng)產(chǎn)投融資體制結(jié)構(gòu)性問題的破題之作，能有效填補(bǔ)中國資本市場的產(chǎn)品空白，擴(kuò)寬社會(huì)資本投融資渠道，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的“助推劑”。

租賃住房REITs有巨大的發(fā)展空間

此次《通知》明確，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)。聚焦的重點(diǎn)行業(yè)為優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。同時(shí)，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

雖然，證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控的前提下，REITs不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成影響。

但在張崢看來，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、完善制度規(guī)則之后，有望逐漸向其他領(lǐng)域推廣，租賃住房REITs有著巨大的發(fā)展空間。

“從理論上講，基礎(chǔ)設(shè)施和持有型房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)來說，在中國均具有推出REITs的可行性，之所以選擇基礎(chǔ)設(shè)施這一切入口，主要有兩方面主要的原因：一是我國基建領(lǐng)域投融資改革的需求尤為迫切，而REITs恰巧可以發(fā)揮重要作用，REITs可盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，有利于防范地方債風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)降杠桿；同時(shí)REITs可以為新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供資本金，是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)投資補(bǔ)短板的重要金融工具。另外，REITs用市場化的方式來吸引社會(huì)資本參與基建項(xiàng)目，借助資本市場定價(jià)機(jī)制，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展。另一方面原因，作為政策試點(diǎn)，通常會(huì)選擇成本較低及高效的領(lǐng)域，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域起步可降低試點(diǎn)工作的復(fù)雜性，更好的和國家的其他政策進(jìn)行協(xié)調(diào)，可以充分借鑒成熟市場的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

張崢提到，從持有型房地產(chǎn)方面來看，“我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)公募REITs將有一個(gè)逐步推進(jìn)的過程，會(huì)建立在此次試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)積累以及市場不斷完善的基礎(chǔ)之上。租購并舉是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，對(duì)于人口凈流入大的城市群而言，要想進(jìn)一步解決70年住房問題就必須發(fā)展租賃住房市場，那么在發(fā)展過程中，REITs是一個(gè)必要的金融工具，租賃住房REITs有著巨大的發(fā)展空間，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs的不斷推進(jìn)，以持有型房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs也將可能有快速發(fā)展的機(jī)遇?！?/p>

張崢指出，多年來，支持中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是以間接融資為主體的金融體系，房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押品，通過信貸或類信貸市場獲取債務(wù)資金。依靠銀行信貸的單一融資模式，也造成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與金融風(fēng)險(xiǎn)聚集的內(nèi)生關(guān)聯(lián)性。

張崢認(rèn)為，隨著存量市場的到來，增量開發(fā)的總體規(guī)模下降，通過持有運(yùn)營來盤活存量資產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向之一。在現(xiàn)有單一融資模式下，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長期資金的支持和新的激勵(lì)模式，轉(zhuǎn)型困難，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的長期挑戰(zhàn)。

對(duì)租賃市場而言，其最大痛點(diǎn)是高質(zhì)量的供給不足，而影響房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性的主要因素包括前期成本投入大、利潤回報(bào)率不高、回報(bào)周期較長，如果用大量的債務(wù)融資，在2-3年項(xiàng)目建成后將對(duì)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成巨大資金壓力，難以成為持續(xù)發(fā)展的模式。

而REITs的出現(xiàn)，將有助于房地產(chǎn)企業(yè)長期持有并精細(xì)化經(jīng)營租賃住房資產(chǎn)，有效貫徹租售并舉戰(zhàn)略。同時(shí)，REITs市場有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和盈利模式的轉(zhuǎn)變，由“開發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N售與持續(xù)性收入并重的模式。

中國公募REITs市場的潛在規(guī)模在5萬億至14萬億元之間

張崢提到，2007年以來，各界對(duì)REITs市場進(jìn)行了廣泛的研究和深入分析，2019年2月以來，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委聯(lián)合北京大學(xué)光華管理學(xué)院等單位也赴多個(gè)區(qū)域開展了專題調(diào)研。從目前已發(fā)行的類REITs產(chǎn)品來看已有多次探索，同時(shí)類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型也較為豐富，涵蓋了辦公、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園、公寓、酒店等多種類型。

截至2019年10月末，滬深交易所累計(jì)發(fā)行類REITs產(chǎn)品共59單，已發(fā)行總規(guī)模為1183.7億元。

而縱觀全球市場，截至2019年12月，全球共有42（37個(gè)有REITs發(fā)行）個(gè)國家和地區(qū)建立了REITs市場，總市值約2萬億美元。其中，美國是最成熟的市場。

張崢指出，根據(jù)全球主要市場的REITs相對(duì)其經(jīng)濟(jì)總量和上市公司總市值的規(guī)模占比，結(jié)合中國的相關(guān)的相關(guān)數(shù)據(jù)和一些合理假設(shè)，光華管理學(xué)院給出預(yù)測，中國公募REITs市場的潛在規(guī)模應(yīng)在5萬億至14萬億元之間。

“但我們又認(rèn)為，這一規(guī)模是保守的，實(shí)際市場規(guī)?？赡芨??！睆垗樚岬搅巳矫嬖颍?/p>

一是基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目為REITs提供大量的優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的，未來基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大REITs的市場規(guī)模?！?015年至2018年之間，中國的基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資高達(dá)130萬億元人民幣，如果考慮1%的證券化率，規(guī)模就是萬億級(jí)別，如果再考慮一些增量的基礎(chǔ)設(shè)施投資作為REITs的底層資產(chǎn)，那么規(guī)模將再翻倍?！?/p>

二是隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市人口的增加將創(chuàng)造一個(gè)巨大的房屋租賃市場?！拔磥?0年，中國會(huì)經(jīng)歷一個(gè)人口向超大城市、大城市群聚集的過程，長期租房的需求會(huì)日益旺盛，住房租賃市場的增長將會(huì)對(duì)REITs市場的規(guī)模增長提供動(dòng)力?！?/p>

三是考慮到中國城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)超美國。