最近全國有一件熱鬧的事，就是佛山的某大廈涉嫌“虛假宣傳違規(guī)銷售”。涉及約5800多名業(yè)主，包括將寫字樓包裝成公寓大樓并出售給購房者。

對此，央視表示：掛羊頭賣狗肉的事，早晚都要穿幫，在國家的法律法規(guī)面前，再大的店，也不能欺客！

此事直接將苗頭指向市場上商辦用途的公寓，這種產(chǎn)品在西安太普遍了，可以說西安市場上大部分在售的公寓產(chǎn)品，都是這類的。

現(xiàn)在問題來了：被央視點名的這類商辦公寓產(chǎn)品還能買不？

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一提起公寓，很多人首先想到的是不限購、總價低等優(yōu)勢。

開發(fā)商熱衷于開發(fā)公寓產(chǎn)品，一方面是限購的背景，另一方面是寫字樓難賣，所以把一些商辦產(chǎn)品劃分成小面積以公寓的名義進行銷售。購房者熱衷于購買公寓產(chǎn)品，除了不限購外，最重要的原因就是投資門檻低，將其出租后坐收租金確實是不錯的選擇。

實際上，公寓只是一個約定俗成的說法。

在我國的建設(shè)用地中，并沒有“公寓用地”這種說法。相比而言，居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、公共服務(wù)用地、物流倉儲用地是更為常見的分類。

公寓和辦公用房都從屬于“商業(yè)用地”性質(zhì)。在很多城市，公寓也是以商業(yè)辦公用地的名義進行建設(shè)的，西安市場上在售的公寓產(chǎn)品基本都屬于這類，只有個別項目是住宅性質(zhì)、公寓用途。

實際上，住宅、公寓和辦公用房，這三者有天壤之別。住宅可居住可落戶，公寓雖不能用于落戶和入學，但起碼可以居住；但辦公用房禁止有居住用途。

有時候，這種產(chǎn)品也被成為“類住宅”。

“類住宅”是指開發(fā)單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地通過住宅化的設(shè)計和營銷推廣對外銷售的產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)通常將其稱為“商改住”?？梢蕴刂赋俗≌?、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類產(chǎn)品，包括酒店式公寓、服務(wù)式公寓、公寓式辦公樓、LOFT、SOHO公寓等。

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很明顯，從一開始，市場上銷售的商辦用途公寓，就是在打擦邊球，給了購房者誤導。嚴格意義上講，這類商辦用途的公寓產(chǎn)品實際上是不能用來居住的。

在政策寬松的時候，這類產(chǎn)品基本可以打一下擦邊球，掛著羊頭賣狗肉可以蒙混過關(guān)，也沒啥。

但是，當政策一旦收緊，問題就出現(xiàn)了。

實際上，此前一些城市已經(jīng)對這類產(chǎn)品出臺了明確的政策。

2017年，北京出臺政策，明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?，且最小分割單元不得低?00平方米；

同一年，上海全面叫停公寓項目，明確辦公用地、商業(yè)用地不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式公寓。

而廣州也曾出臺規(guī)定，新建商業(yè)公寓只能出售給企業(yè)，不得出讓給個人，后來雖有所放松，但這一政策帶來的影響不容小覷。

從目前西安的情況來看，對于這類商辦用途的公寓產(chǎn)品還沒有明確的調(diào)控政策出臺，這或許留下了一個投資窗口期。

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那么，該如何區(qū)別市場上的公寓到底是屬于居住用途、公寓用途還是商辦用途呢？

最簡單的方式就是看預售證上的“用途”一欄。如果是居住、公寓用途，那就是可以用來住的；如果是“商業(yè)”、“商務(wù)辦公”用途，那就要慎重了，這種公寓是不能用來住的，也就是央視此次點名的這類產(chǎn)品。

實際上，對于投資這類商辦用途產(chǎn)品的朋友而言，還需要考慮清楚一個問題，那就是流動性和交易的稅費。

商辦產(chǎn)品的流動性遠遠不如住宅，原因是變現(xiàn)成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優(yōu)惠，而商辦則要承擔全部稅費，整體稅費成本高達10%-15%左右，而住宅的稅費成本只有2-5%。

同時，土地增值稅正在進行立法。這里的土地增值稅，個人住宅具有豁免之權(quán)，但商辦產(chǎn)品則要如數(shù)征收。

這些因素都是要考慮在內(nèi)的。

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值得關(guān)注的是，今年6月份，西安市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見的通知》。

《通知》明確指出：在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，允許將閑置商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，由企業(yè)提出改建方案，經(jīng)相關(guān)部門審批，調(diào)整規(guī)劃，補簽土地出讓合同，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，改造后的租賃住房應(yīng)滿足采光、通風、消防、安全等條件，用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行，改建后房屋不得以租代售或分割轉(zhuǎn)讓。允許將現(xiàn)有住房按照住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

可以看出，根據(jù)西安的政策，閑置商業(yè)用房經(jīng)過相關(guān)部門審批、調(diào)整規(guī)劃后，完成土地用途調(diào)整后，可以改為租賃住房。但需要注意的是，改造后的房屋不能銷售，只能出租。