[原題目]空房子“取消物業(yè)費(fèi)”？從2021年開始，按照新規(guī)定全部這樣回收！

過去20年來，房地產(chǎn)投機(jī)似乎是一種“風(fēng)向”。

在一波接著一波炒房風(fēng)的帶動(dòng)下，整個(gè)樓市大跨步向著更高的階段推進(jìn)，價(jià)格也一浪接著一浪升高。跟風(fēng)者不計(jì)其數(shù)地盲目沖向樓市，在過去的幾十年里，無論是“精心的購房者”還是“跟風(fēng)的購房者”，只要買到了房子的人，基本都實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富的躍遷。筆者身邊就有活脫脫的例子，兄弟二人（老大王強(qiáng)、老二王波）就因?yàn)樵谫I房這件事上的一念之差，導(dǎo)致現(xiàn)在財(cái)富差距越來越大。

2013年，兄弟中的老大王強(qiáng)結(jié)婚了，在丈母娘的要求下，他向親戚朋友籌錢，購買了一套價(jià)值30萬元的房子，采用按揭貸款的方式，首付款9萬元，月供1500元。自己前后僅僅支付了10萬余元，但是借款金額就達(dá)到了8萬多元，可謂負(fù)債累累。兄弟老二王波看到哥哥買房如此吃力，自然打消了買房念頭，而且在當(dāng)時(shí)的風(fēng)聲中，專家們都不看好房地產(chǎn)，認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)虛漲到了天花板，未來即將大幅下滑。

然而5年之后，實(shí)踐證明，老大碰對了運(yùn)氣，丈母娘對自己的要求恰到好處，幫了自己大忙。5年后老大的這套房子已經(jīng)漲價(jià)到了120萬元，王強(qiáng)隨后轉(zhuǎn)手賣出，然后在郊區(qū)再次購買一套60萬元房產(chǎn)，凈賺接近50萬元，有多少人能在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈存款50萬呢？少之又少。然而回過頭來看看老二王波，雖然在2013年哥哥購買房子的時(shí)候，自己無債一身輕，然而隨著時(shí)間的推移，資產(chǎn)差距就這么拉大了。哥哥身價(jià)上百萬，自己還是身無長物。

在過去的幾十年里，不少人見證了“王波”的情況，嘴巴上口口聲聲說著“房產(chǎn)要跌”，而現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)依然一天一個(gè)樣的大跨步上升，所以“追漲樓市、快點(diǎn)買房”成為了普通人有錢之后的第一件事兒?？梢赃@么形容，房地產(chǎn)已經(jīng)在百姓們的心目中打上了深深的烙印，房產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值屬性早已經(jīng)深入人心。

根據(jù)央行課題組在《金融界》發(fā)表的一項(xiàng)《城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)負(fù)債報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，在我國城市家庭中，房產(chǎn)占到了整個(gè)家庭超過70%的比重，在家庭負(fù)債中，房貸債務(wù)占到了超過60%的比例，而且隨著房地產(chǎn)走勢越來越強(qiáng)，房產(chǎn)過剩的情況早已經(jīng)出現(xiàn)，戶均房產(chǎn)保有量達(dá)到了1.5套以上，超過30%的家庭擁有二套房，還有超過10%的家庭擁有三套房。

一旦房產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)期，價(jià)格不漲不跌的情況下，有不少人開始“跳腳”了。

三大因素的改變，讓國內(nèi)的住房市場從“高熱”徹底轉(zhuǎn)變到“冰涼”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家人任澤平這樣說到，看待房地產(chǎn)的發(fā)展問題，長期看人口、中期看土地、短期看金融。時(shí)間進(jìn)入2021年，任澤平給出的“房產(chǎn)辨別三因素”幾乎上全部都出現(xiàn)了“收縮”。

1、出生率逐漸降低。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2020年我國總?cè)丝跀?shù)為14億人，總量上繼續(xù)緩慢提升，然而年齡結(jié)構(gòu)卻出現(xiàn)了巨大變化，老年人口達(dá)到2.6億人，占比18%，青少年人口比重減少。2020年全年新生兒數(shù)量只有1200萬人，比2019年再度減少，這已經(jīng)是連續(xù)多年出現(xiàn)新生兒數(shù)量下滑了，人口學(xué)家梁建章直言，住房和教育兩大高山，直接制約了生育率的提高。人口減少的情況下，房產(chǎn)過剩顯得格外明顯。

2、城市土地依賴減弱。2020年，住建部提出，各大城市要結(jié)合城市實(shí)際情況，探索和發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)布局，逐漸降低對房地產(chǎn)的依賴性，2021年以來，土地流拍的情況日漸增多。在10月下旬，主要城市基本基本完成了第二次集中土拍活動(dòng)，流拍率持續(xù)走高，底價(jià)成交、低溢價(jià)率、高流拍率成為了2021年以來土拍市場的主要表現(xiàn)。

第二批土拍的22個(gè)城市里，到10月下旬，北京、上海、武漢等20個(gè)城市全部完成收尾。根據(jù)已經(jīng)完成土拍的城市流拍率計(jì)算，平均流拍達(dá)到了32%，北京、廣州、杭州、長沙、合肥、沈陽這些重點(diǎn)城市（也是曾經(jīng)的熱門城市）土拍流拍率一度高達(dá)40%以上，與此同時(shí)，昔日的炒房熱門城市（北京、廣州、杭州）等也同樣出現(xiàn)了遇冷，流拍分別高達(dá)60.5%、52.1%、41.5%。

3、銀行向房地產(chǎn)斷流。2020年至2021年，央行對房地產(chǎn)市場發(fā)出了“3+2”資金限制令，一方面要求房企們在規(guī)定期限內(nèi)降低負(fù)債等三項(xiàng)指標(biāo)，與此同時(shí)為各類金融機(jī)構(gòu)制定了（向住房貸款個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)）貸款上限比例，在“3+2”政策約束下，開始逐漸減少對樓市資金的注入量，“3+2”讓房市失去了巨額資金來源，為了快速去化銷售，降價(jià)潮蜂擁而至。

房產(chǎn)平穩(wěn)了，幾家歡喜幾家愁，無房人表示“應(yīng)該開心”，然而對于已經(jīng)買房，特別是手中房產(chǎn)很多的人而言，面對的問題更加凸顯：收益率顯著降低的同時(shí)，房產(chǎn)成本開始明顯增加。咱們計(jì)算一筆賬，小王手中現(xiàn)在一套價(jià)值10萬元房產(chǎn)，在2021年一年的時(shí)間內(nèi)，收益率如何呢？

首先是房產(chǎn)的均漲收益，社科院預(yù)測全年收益為5.1%，除此之外還有房屋對外出租的租金收益率，一般而言在2%-3%之間，租金收益率遠(yuǎn)低于國際平均水平。對于多數(shù)人而言，房產(chǎn)持有的一般收益項(xiàng)目就只有這2個(gè)了，兩者相加一共是7%-8%。小王手中這套房子1年期內(nèi)增值7000元-8000元。

其次是成本，根據(jù)高層定調(diào)，房地產(chǎn)稅正式開啟試點(diǎn)模式，目前為止，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市基本已經(jīng)完成部署。根據(jù)財(cái)稅專家張學(xué)誕的建議，房產(chǎn)稅的稅率在1%左右，這個(gè)費(fèi)用無法轉(zhuǎn)嫁、無法找人替代，只能房產(chǎn)持有人自己承擔(dān)。除了房產(chǎn)稅外，房產(chǎn)的資金占用成本達(dá)到了6%左右，房產(chǎn)折舊費(fèi)4%。這幾項(xiàng)加起來成本率為11%，那么小王手中這套10萬元房產(chǎn)，年持有成本為1.1萬元。

結(jié)論很明顯：收益減成本，小王的房子1年時(shí)間內(nèi)縮水了0.3萬元-0.4萬元。

每當(dāng)房產(chǎn)陷入到“負(fù)收益”區(qū)間的時(shí)候，空置房該不該給物業(yè)費(fèi)的問題就還會被提出來，對于房子多的人來說，空置房長期閑置，物業(yè)費(fèi)還需要繼續(xù)足額繳納，顯得很不合理。有人希望直接一刀切取消，有人希望按照70%繳納。

空置房“取消物業(yè)費(fèi)”？2021年新規(guī)來了，今后統(tǒng)統(tǒng)這樣收取。今年開始正式執(zhí)行的《民法典》中對空置房該不該交物業(yè)費(fèi)、應(yīng)該交多少的事情做出了確定和明確。特別是在944條中，有這樣的描述：

“物業(yè)服務(wù)人員按照約定提供有關(guān)服務(wù)的，業(yè)主不能以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為理由拒絕交物業(yè)費(fèi)?！?/p>

看了上邊這段話對“物業(yè)費(fèi)”的界定，你還認(rèn)為空置房應(yīng)該取消物業(yè)費(fèi)嗎？