起訴
未收樓被要求交物業(yè)費 業(yè)主：房屋此前處于維修階段，自己并未收樓，不應當交納物業(yè)管理費。
2013年8月11日，趙女士購買了一套香洲正方房產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱正方房產(chǎn)公司)開發(fā)出賣的“正方世和苑”小區(qū)房產(chǎn)，購房合同中，房屋交付期限為2015年6月30日。2015年趙女士又向正方房產(chǎn)公司購買了小區(qū)車位。
趙女士稱，2015年7月14日，正方房產(chǎn)公司通知包括趙女士在內(nèi)的“正方世和苑”1、2棟的業(yè)主于同年7月15日至7月26日辦理入伙交付手續(xù)，物業(yè)服務費從2015年8月1日起計算。但是，收樓過程中，她發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，2015年7月25日，她向正方房產(chǎn)公司發(fā)出《業(yè)主訴求》(下稱《訴求書》)，列出了包括漏水、精裝修質(zhì)量等十一項問題，要求維修后再收樓。
趙女士表示，此后正方房產(chǎn)公司對房屋的質(zhì)量問題進行了維修。一直到2018年3月22日，趙女士才與正方房產(chǎn)公司辦理了房屋的驗收交接，并領(lǐng)取了新房鑰匙。收樓時，趙女士一并與正方物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》《入伙合約》等。收樓后，趙女士開始繳納房屋和車位的物業(yè)管理費。
不過，趙女士卻多次收到了物業(yè)公司的《催告函》，指趙女士自2015年8月1日至2018年4月30日已欠繳管理費29058.87元，要求趙女士于2018年6月5日前結(jié)清。
趙女士認為，房屋此前處于維修階段，自己并未收樓，不應當交納物業(yè)管理費。
對于此事，正方物業(yè)公司方面卻有不同看法。物業(yè)公司認為，早在2015年7月，開發(fā)商已經(jīng)發(fā)出了收樓通知，趙女士無正當理由拒絕接收，應視為案涉房屋在《入伙通知書》通知辦理入伙手續(xù)期限屆滿后，房屋在2015年7月26日已經(jīng)交付。
一審
收樓前物業(yè)費由開發(fā)商交
法院：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納。
由于趙女士拒絕繳納此前物業(yè)費，被物業(yè)告上法庭。對于物業(yè)公司要求趙女士支付物業(yè)費的訴求。一審法院認為，《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納。根據(jù)該規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)服務費應當以業(yè)主辦理入住手續(xù)、對房屋進行驗收確認、領(lǐng)取房屋鑰匙等作為業(yè)主入住開始。
法院表示，趙女士向一審法院提交的證據(jù)記載，因房屋存在漏水、裝修質(zhì)量等問題，趙女士至2018年3月22日才正式辦理入住手續(xù)，因此應自該日期的次日起繳納物業(yè)服務費，并無不當。
對此，正方物業(yè)依然表示，房屋在2015年7月之前已經(jīng)具備了《商品房買賣合同》約定的交付條件，開發(fā)商正方房產(chǎn)公司于2015年7月14日向趙女士發(fā)出《入伙通知書》，要求其在7月26日前辦理入伙交付手續(xù)。根據(jù)《商品房買賣合同補充協(xié)議》第十三條第10款第2項，刊登當日視為入伙通知已經(jīng)送達，且效力優(yōu)先。其次，趙女士并無證據(jù)證明其2015年7月驗收交接時，案涉商品房存在法定或約定可拒絕收樓的房屋質(zhì)量問題，充其量只是返修瑕疵問題。因此，趙女士在案涉房屋交付后，即使自行選擇在2018年3月22日才辦理入住，但其物業(yè)費也應從2015年8月1日起計。
二審
小區(qū)物業(yè)主體經(jīng)過多次變更 物業(yè)：正方物業(yè)在該小區(qū)一直服務至今。
一審后，物業(yè)公司上訴要求二審。二審法院指出，目前物業(yè)公司并無資格收取趙女士此前物業(yè)費，因為目前物業(yè)公司并未與趙女士簽訂物業(yè)服務協(xié)議。
二審中，法院表示，國務院《物業(yè)管理條例》第二款規(guī)定“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)?！?/p>
公開資料顯示，正方世和苑小區(qū)管理物業(yè)公司曾經(jīng)過多次變更。2015年1月1日，正方房產(chǎn)公司與東啟公司簽訂了《珠海市香洲世和苑物業(yè)服務合同》，約定東啟公司對“正方世和苑”小區(qū)提供物業(yè)管理服務。同年6月30日正方房產(chǎn)公司與東啟公司解約。
2015年6月30日，正方房產(chǎn)公司與珠海市香洲正方物業(yè)管理有限公司簽約。2015年11月6日，珠海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)公共建設(shè)局同意正方房產(chǎn)公司以“協(xié)議方式”選聘物業(yè)服務企業(yè)。2016年5月31日正方房產(chǎn)公司與珠海市香洲正方公共資源運營有限公司再次解約。
2016年6月1日，正方房產(chǎn)公司與珠海市香洲正方綜合物業(yè)管理有限公司再次簽約，約定正方房產(chǎn)公司聘請珠海市香洲正方綜合物業(yè)管理有限公司對“正方世和苑”小區(qū)實施物業(yè)管理，合同期限為4年，自2016年6月1日至2020年6月30日止。
對此，物業(yè)方面解釋，東啟公司退出后，正方物業(yè)公司于2015年6月實際進駐案涉小區(qū)并提供物業(yè)服務，2016年6月1日正方房產(chǎn)公司與正方物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同。由于涉案小區(qū)至今沒有業(yè)委會選聘新的物業(yè)公司，正方物業(yè)公司在該小區(qū)一直服務至今。因此，正方物業(yè)公司有權(quán)自2015年8月1日對趙女士收取物業(yè)費，退一步說，也有權(quán)自2016年6月1日對趙女士收取物業(yè)費。
無證據(jù)顯示以招投標選聘物業(yè)公司 判決：正方物業(yè)公司主張收取趙女士物業(yè)服務費，沒有事實和法律依據(jù)。
法院認為，沒有證據(jù)顯示正方房產(chǎn)公司以招投標的方式選聘了物業(yè)服務企業(yè)。2015年6月30日與正方房產(chǎn)公司簽訂物業(yè)服務合同、2015年11月6日經(jīng)政府機關(guān)批復同意選聘的，現(xiàn)稱“珠海正方公共資源運營有限公司”的“珠海市香洲正方物業(yè)管理有限公司”并非提起本案訴訟的正方物業(yè)公司，正方物業(yè)公司2016年2月18日前經(jīng)注冊登記的名稱為“珠海市香洲區(qū)正方社區(qū)公園管理有限公司”，即與正方房產(chǎn)公司簽訂物業(yè)服務合同的公司與本案上訴人分別為獨立的企業(yè)法人，正方物業(yè)公司依據(jù)其他獨立企業(yè)法人——包括東啟公司與正方房產(chǎn)公司簽訂的合同主張趙女士應支付2015年8月1日至2016年5月31日期間的物業(yè)服務費，沒有事實和法律依據(jù)。
此外，正方物業(yè)公司并沒有提交證據(jù)證明正方房產(chǎn)公司與“珠海市香洲正方綜合物業(yè)管理有限公司”簽訂物業(yè)服務合同是以“招投標方式”，抑或是經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門批準后以“協(xié)議方式”選聘該公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務，即正方房產(chǎn)公司選聘正方物業(yè)公司的方式不符合上述條例的規(guī)定，正方房產(chǎn)公司與正方物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同不符合上述條例關(guān)于“前期物業(yè)服務合同”的規(guī)定，且也不符合《物業(yè)管理條例》第二十五條“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容”的規(guī)定，故沒有理據(jù)可以認定趙女士在支付2016年6月1日至2018年3月22日期間受正方房產(chǎn)公司與正方物業(yè)公司簽訂的“非前期物業(yè)服務合同”的約束。
正方物業(yè)公司主張趙女士應支付2016年6月1日至2018年3月22日的物業(yè)服務費等，沒有事實和法律依據(jù)。
采寫：南都記者 朱鵬景
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