想拿出公寓，首先要知道公寓是什么。

百度百科上對公寓的介紹估計(jì)有幾千字，我們普通人身上沒有的東西看起來很累，所以阿旺用最簡單的文字結(jié)合十幾年房地產(chǎn)從業(yè)者的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該可以瀏覽一下你們。(大衛(wèi)亞設(shè))。

各大開發(fā)商，為了營銷、經(jīng)營，把公寓細(xì)分了很多種類：酒店式公寓、公寓式酒店、服務(wù)式公寓、雙鑰匙公寓、托管公寓、長租公寓、類住宅公寓、XX公館、XX公寓……其實(shí)公寓就是一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，真的沒有那么復(fù)雜，我們只需要看幾點(diǎn)就夠了。

萬達(dá)廣場

第一：看公寓的土地性質(zhì)以及使用年限：商業(yè)性質(zhì)的公寓，土地使用年限一般都是40年，極少數(shù)也有50年的。部分一二線城市，也有70年產(chǎn)權(quán)公寓的存在（比如蘇州東方之門的一個(gè)褲腿是40年產(chǎn)權(quán)，一個(gè)褲腿是70年產(chǎn)權(quán)）。

記?。?0年產(chǎn)權(quán)的公寓，擁有普通住宅所擁有的一切外在屬性（遷戶口、學(xué)區(qū)、限購限貸條件、交易稅費(fèi)……）他們的區(qū)別，可能只是建筑形式上的差異罷了（70年產(chǎn)權(quán)公寓：建筑形態(tài)多為酒店、寫字樓型）；40年、50年的公寓，除了極少數(shù)城市的特殊規(guī)定外，一般都不享受普通住宅所擁有的房地產(chǎn)外在屬性。

第二：看公寓的管理及經(jīng)營模式：大多數(shù)的公寓，是直接銷售毛坯或精裝產(chǎn)品交付于業(yè)主自行居住或打理的；另外一種是有著酒店大堂、布局、裝修風(fēng)格的，按酒店的模式經(jīng)營管理，業(yè)主享受分紅或固定租金收益的投資型公寓；還有就是將普通的公寓進(jìn)行售后包租、返租，由第三方運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營的公寓。

第三：看公寓的建筑樣式、套內(nèi)配置、裝修情況：首先看建筑樣式：公寓有平層公寓和挑高公寓，平層公寓的層高一般在3.2m-3.6m之間，挑高公寓常見的層高有4.49m或5m以上（4.49m勉強(qiáng)可以做兩層，但會(huì)稍有壓抑感；5m以上層高的，做兩層基本上不會(huì)太有壓抑感了）。第二看套內(nèi)配置：有些公寓必須使用樓內(nèi)統(tǒng)一的中央空調(diào)，不能自行安裝空調(diào)（這樣的公寓空調(diào)收費(fèi)驚人）；有些公寓套內(nèi)無燃?xì)馀渲茫荒苁褂秒姶艩t燒飯；有些公寓只有衛(wèi)生間的通風(fēng)管道，無廚房排煙道，不能做飯；有些公寓可以做到南北通透、大多數(shù)的公寓只是單面采光和通風(fēng)。第三看裝修情況：有純毛坯公寓、有精裝公寓（天、地、墻、廚衛(wèi)設(shè)施）、有精裝全配公寓（硬裝、軟裝、全配）。

蘇州香格里拉、新地國際公寓

搞清楚了這些，接下來給大家分析下公寓的優(yōu)劣勢有哪些？

優(yōu)勢：1.公寓所處地段，一般都比較優(yōu)質(zhì)，交通便捷、配套完善，生活較為方便。2.公寓不限購、不限貸，無購房資格的人都可以買。 3.跟住宅相比，公寓面積小，總價(jià)低，還款壓力小。4.公寓使用靈活，可自住、可投資、可辦公、可過度居住。5.不考慮升值空間的情況下，公寓的租金投資回報(bào)率遠(yuǎn)超住宅。6.公寓可以注冊公司，可以用來商業(yè)經(jīng)營、辦公。

劣勢：1.產(chǎn)權(quán)年限短（目前公寓產(chǎn)權(quán)年限到期后并無明確細(xì)則的政策出臺）。2.不能落戶，沒有學(xué)區(qū)。3.水、電、物業(yè)費(fèi)，基本都商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)超住宅，居住成本高。4.需求人群偏少，二手買賣時(shí)，升值空間小。5.二手交易稅費(fèi)高（可以采取做平評估價(jià)方式交易，但不可控）6.首付比例高（公寓必須達(dá)到50%首付比例）7.居住舒適度低（梯戶比高、除朝南部分其他采光都極差、通風(fēng)差、樓內(nèi)和鄰里間的噪音污染嚴(yán)重、物業(yè)管理難、晾曬不便等）

既然公寓有這么多的缺點(diǎn)，那么公寓還能買嗎？為什么身邊還是有很多人在買公寓，難道他們都不清楚嗎？那么阿萬告訴你，什么樣的人適合買公寓，什么樣的公寓適合買。

無錫某公寓樓盤外景

首先，阿萬不贊成，有購房資格、有首付能力、還款能力，且沒有首套住宅的人，買公寓。如果你買了公寓，阿萬肯定會(huì)說你腦子進(jìn)水了或者就是傻！要知道公寓的居住舒適度和升值空間跟住宅比，真的是差了十萬八千里，這種情況下買公寓，真的是蠢到極點(diǎn)。

如果你已經(jīng)有住宅房產(chǎn)了，手頭上也確實(shí)有閑余資金，同時(shí)你也不擅長生意經(jīng)營、投資，只會(huì)把錢買理財(cái)，放余額寶的。單純從保值和收益的角度上，阿萬是建議考慮買入一套性價(jià)比高的公寓的（并不是所有公寓都適合投資）

如果你在某一套城市有住宅了，其他的住宅買不起，另外需要跟老人一起生活的，可以考慮購入一套舒適度較高的（比如南北通風(fēng)，采光好）的公寓，跟老人分開住，老人不需要住了，也可以出租或者賣掉。

如果你是單身貴族（現(xiàn)在和未來很長時(shí)間），不想背負(fù)巨額的房貸，那么買入一套公寓，過自己的小資生活，也是很好的一種生活方式，畢竟公寓的總價(jià)和住宅比，真是差了十萬八千里。

如果你目前有較高的家庭年收入，可以考慮購入核心地段和配套的公寓一套，用來分散自己的投資，把雞蛋放到不同的籃子里。

如果你需要租用寫字樓開一個(gè)中小公司，比如經(jīng)營美容美體、開工作室、培訓(xùn)類……如果不需要純寫字樓辦公環(huán)境類的公司，在自身經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，買公寓肯定是比買寫字樓的價(jià)值高很多。

還有很多適合買公寓的情況，公寓不是毒藥，它也是有價(jià)值的存在，畢竟存在即是合理，只是我們每個(gè)人都有自己不同的出發(fā)點(diǎn)和考量。

對于買公寓，我的結(jié)論是，如果首套住宅房都沒有，千萬別買公寓；如果純粹想閑錢保值增值，可以考慮買優(yōu)質(zhì)公寓；如果想通過買公寓賺大錢，勸你千萬別考慮。

某樓盤公寓樣板間

如果我們想買公寓了，那么應(yīng)該買哪些公寓，什么樣的公寓值得買，買了公寓后，怎么樣讓公寓的投資價(jià)值最大化，下面的文字都是經(jīng)驗(yàn)之談，一定要細(xì)看并記?。。。?/p>

1.盡量買大開發(fā)商開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司管理的公寓。

2.能買挑高的，一定要買挑高的公寓。

3.能買有燃?xì)獾?，一定?yōu)先考慮買有燃?xì)獾摹?/p>

4.能買靠地鐵站的，一定優(yōu)先考慮有地鐵的。

5.公寓不是檔次高，回報(bào)率就一定高。

6.盡量別選擇包租、返租的（租金別人說了算，而且有跑路的風(fēng)險(xiǎn)）

7.買來用以出租的挑高公寓，在裝修時(shí)，樓下可以做一個(gè)套房、樓上可以兩邊各做一個(gè)套房，做成三個(gè)套房。（公寓建筑面積需要在45㎡-60㎡之間），一句話，戶型基礎(chǔ)上盡可能多的設(shè)計(jì)帶衛(wèi)生間的套房單獨(dú)出租。

8.四、五線城市的公寓，能不碰就不碰，能不買就別買，千萬別圖便宜，租不掉和租金低不劃算。

9.買公寓時(shí)，特別是毛坯公寓，一定要考慮合同價(jià)、團(tuán)購費(fèi)、裝修費(fèi)用、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、拿房周期，結(jié)合目前市場同類型公寓租金行情，測算回報(bào)率后再?zèng)Q定要不要買。

10.公寓的黃金建筑面積在30-50㎡之間，超過60㎡以上的公寓，盡量別考慮買了，同樓盤寧可買多套小面積打通，也千萬別買單套大面積的公寓，切記、切記！

11.交通不太方便的，周邊沒有商業(yè)基礎(chǔ)的，周邊人氣不旺的公寓，千萬別買，別說什么未來如何，眼前很重要。

12.毛坯公寓裝修，別為了貪圖一時(shí)便宜，而選用太廉價(jià)的材料。室內(nèi)防水、水電、五金管材、燈具、淋浴設(shè)施、廚房設(shè)施 可以不考慮品牌但一定要用好的。

13.輕硬裝，重軟裝是公寓出租的關(guān)鍵，室內(nèi)軟裝，對公寓租金的高低，能起決定性的作用。裝修風(fēng)格盡量選擇年輕人喜歡的口味（豐富有層次的照明光源、有色彩和紋飾的窗簾、墻面裝飾畫、色彩沖擊力強(qiáng)的背景墻、室內(nèi)綠植點(diǎn)綴、宜家風(fēng)格的家具等，盡量營造出家的溫馨感，這些根本就是小錢投入，大錢產(chǎn)出）。

14.買入公寓，就要做好長期持有的打算，如果未來打算出手，一定要在還剩余28年使用年限之前出手掉，否則會(huì)大大影響未來價(jià)值和出手難易程度。

某服務(wù)式公寓

寫了這么多，不知道大家是否對公寓，有了一定的了解了。其實(shí)寫文章，真的挺燒腦的，如果大家覺得阿萬寫的東西還挺實(shí)用，可以點(diǎn)個(gè)小愛心和關(guān)注一下，阿萬也歡迎各位在評論區(qū)踴躍的評論哦！

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