網(wǎng)友“貓貓營”在華強北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認定為住宅，但被送出，所以產權登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

深圳新聞網(wǎng)7月11日訊房子是住宅還是非住宅是個難題。由于人們生活中的關鍵問題，如定居點、學位房的識別和兒童的學校教育，特別有必要界定房屋的性質。

日前在深圳新聞網(wǎng)深圳論壇上發(fā)帖的網(wǎng)友“貓貓營”稱，在華強北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認定為住宅，但被送出，所以產權登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

列舉五個業(yè)主認為所購房產為“住宅”的理由

“因為涉及的部門太多，普通人真的不可能解決多部門協(xié)調的問題。”海報在帖子中詳細說明，他名下的格林網(wǎng)苑房產證是“單身公寓”，在購買該房產時就房產性質咨詢國土局時，得到明確回答，屬于“住宅”，實行“限購、限貸、占配額”政策。

如果只是因為產權登記證上沒有“住所”二字而拒絕落戶，海報上說他看不懂。為此，他查看了相關資料，列舉了5個理由，證明自己買的房子是住宅，應該可以落戶。

他說，根據(jù)《中華人民共和國城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，土地使用權出讓的最長期限按以下用途確定，住宅用地的土地使用權出讓最長期限為70年，其他土地為50年以下。格林網(wǎng)苑產權70年。

其次，格林網(wǎng)苑是限購、限貸、公積金可貸、占有購房對象的房產，在房產稅賬單上明確標注為“住宅”。

第三個原因是他在買房的時候咨詢了國土局，得到了一個明確的答案，就是格林網(wǎng)苑是住宅。

另外，格林網(wǎng)苑是教育局認定的具有學位資格的物業(yè)，只有住宅物業(yè)被認定具有學位資格。而且綠網(wǎng)園歷史上從未有過度數(shù)和結算的爭議。

用戶發(fā)帖頁面截圖

民政部門只看房產證上有沒有“住宅”二字，業(yè)主拒收

然而，“貓貓營”在落戶時被明確拒絕。公安局戶籍管理處的答復是，公安系統(tǒng)不具備認定房產性質的能力，只能通過房產證上是否有“住所”二字來判斷。同時為了簡化操作，除了房產證之外的其他材料都忽略了。

國土資源委員會房產登記部門在回復業(yè)主時再次明確表示，格林網(wǎng)花園是“住宅”，房產證上說“單身公寓”是歷史遺留問題，房產證上不可能加“住宅”二字。

海報的主要吸引力在于:

1.確定格林網(wǎng)苑的居住性質。既然是歷史遺留問題導致房產證中房產表述不規(guī)范，請督促國土局重新規(guī)范房產證中房產屬性的表述，或者制定明確的分類標準，徹底解決表述不規(guī)范導致的政府部門和社會各階層認識混亂，造成不必要的社會矛盾，從而影響政府各部門的公信力和形象。

2.立即恢復格林網(wǎng)園業(yè)主的合法權益。格林網(wǎng)苑業(yè)主已按照國家和深圳當?shù)刭彿空呒跋嚓P規(guī)定合法購買商品房。請保護業(yè)主的合法權益。

有網(wǎng)友認為，“很簡單，這是改變原有土地的性質，不支付地價。公寓是工業(yè)用地。想通了就知道為什么不給戶口了?！?/p>

還有人建議海報賣了格林網(wǎng)苑，再買一套有住宅物業(yè)的房子，問題就解決了。

網(wǎng)友“貓貓營”在華強北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認定為住宅，但被送出，所以產權登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

買房前請檢查一下房子的性質

本期張玲的陳述中，我們邀請深圳市律師協(xié)會房地產專業(yè)委員會主任、廣東卓健律師事務所創(chuàng)始合伙人楊林向您說明，在房屋產權鑒定出現(xiàn)困境的情況下，業(yè)主應該怎么做。

記者:網(wǎng)友提到的案例是例子嗎？如果有，如何從法律層面解釋這個問題。如果沒有，兩個職能部門的回應和處理意見是否合法合規(guī)？

楊林律師告訴記者，日常生活中常見的小戶型住宅有:住宅、商務公寓、單身公寓、單身宿舍等。那么問題來了，單身公寓的產權人能否按照深圳戶籍的相關規(guī)定順利落戶？

“目前，由于房地產開發(fā)過程中土地和房地產管理的歷史問題，單身公寓的真實需求顯然不是個案。所以在本案中，從法律層面解釋這個問題的核心在于對單身公寓性質的界定，即單身公寓是否屬于住宅?！?/p>

海報中提到該房屋土地使用權為70年，稅務核定也是住宅稅，所以限購政策適用，所以海報決定他購買的房屋應為住宅。

楊律師表示，不妨先看看相關法律的具體規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓的最長期限按以下目的確定:

居住用地70年；五十年的工業(yè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

他分析說，按照這個規(guī)定，在土地的性質和用途沒有改變的情況下，出讓土地的土地使用權年限是對該土地上所建房屋性質的參考標準。

《房地產登記暫行條例》第八條規(guī)定，房地產登記簿應當記載下列事項:

自然條件，如位置、邊界、界空、面積和房地產用途；

房地產權利的主體、類型、內容、來源、期限和權利變動的權屬狀況；

涉及房地產權利限制和提示的事項；

其他相關事項。因此，房地產登記部門一般會在房地產登記部門出具的房地產許可證或不動產產權證上載明以下事項:權利人、土地、行政區(qū)域、土地位置、使用年限)、建筑物及其附著物、竣工日期、登記價格)、其他權利匯總及補充說明。

楊律師指出，在“土地用途”和“建筑物用途”兩欄中，不難發(fā)現(xiàn)登記是否屬于“住宅”。因此，根據(jù)《房地產登記暫行條例》，我們可以通過查看房產證或房產證的產權證來確定房屋的性質和用途。

參與海報結算的主要政府職能部門是規(guī)劃國土資源委員會和公安局。“但是，就當事人的陳述而言，他們沒有看到這兩個職能部門的相關文件依據(jù)、書面意見或處理意見，因此仍然無法準確判斷這兩個職能部門的回應和處理意見是否合法合規(guī)。”楊林律師說。

網(wǎng)友“貓貓營”在華強北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認定為住宅，但被送出，所以產權登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

記者:請律師結合此案給海報一個可操作的解決方案？購房者可以提起行政訴訟，以行政不作為起訴政府職能部門嗎？

楊林律師提出以下兩個方案作為參考:

建議相關當事人可以要求土地委員會確認涉案公寓的性質和用途，然后憑確認文件向公安局申請解決；

土地規(guī)劃委員會不出具書面確認的，可以申請信息公開并要求書面答復，然后根據(jù)答復意見向公安局申請解決。

根據(jù)《房地產登記暫行條例》第二十五條，國土資源、公安、民政、統(tǒng)計等部門應加強房地產登記相關信息的交流與共享。因此，要求公安局主動依法行政，并向規(guī)劃國土資源委員會發(fā)出詢問函，要求其確認單身公寓的性質和用途，然后根據(jù)回復確認函做出判斷。符合結算相關規(guī)定的，可以立即結算。

如果以上兩種方案都不可行，不能解決和解問題，當事人也認為有關部門不履行職責、做錯了事，或者認為其決定違法，當事人可以依法提起行政訴訟，起訴有關部門不作為或者確認其違法，重新采取行政行為，“但要看有關部門作出什么行政行為，才能作出決定”。

楊律師提醒，當事人提起行政訴訟，需要有明確的被告、具體的訴訟請求和承擔基本的舉證責任。

記者:購房者在買房前如何判斷自己的房子能否落戶？

楊林律師在接受記者采訪時說:“這個案子值得我們考慮。購房者如何在買房前判斷自己的房子能否落戶深圳，避免以后的麻煩？”

首先，購房者需要明確深圳對結算條件的規(guī)定。

根據(jù)《深圳市人民政府關于印發(fā)深圳市戶籍遷移若干規(guī)定的通知》深府【2016】59號文第六條規(guī)定，“本規(guī)定所稱的住宅社會保障搬遷，是指參加深圳市社會養(yǎng)老保險并在深圳。有一定年限合法住宅產權的，應當按規(guī)定辦理戶籍。”

在《關于印發(fā)深圳市房屋入點辦法的通知》(深府發(fā)〔2017〕1號)附件中，指標項目中自有住房的實施要求如下:“深圳市合法擁有的房屋是指經深圳市登記確認的住宅物業(yè)，包括商品房和非商品房”。

根據(jù)這兩份文件，入戶的房屋類型和用途必須是住宅。

其次，買房前可以和相關部門核對，確認房子是否為住宅，通過房子的預售記錄，購買新房可以明確房子的性質和用途；買二手房的話可以看賣家的房產證說清楚。

再次，詢問公安部門擬購買的房產是否屬于結算所需的住宅房產，是否基于房屋本身有其他要求或限制，再購買房產。

楊律師告訴記者，如果涉及到是否是學位房的認定，可以咨詢教育主管部門?！坝捎谏钲趹艨诮Y算政策也可能發(fā)生變化，買家需要及時了解政府相關部門的規(guī)定和信息，以便做出正確判斷，規(guī)避風險。”

楊琳律師

楊林律師畢業(yè)于武漢大學，廣東卓建律師事務所創(chuàng)始合伙人，卓建所業(yè)務指導委員會主任、房地產與建設工程法律事務部部長，朱元法律服務團隊負責人，深圳市律師協(xié)會房地產專業(yè)委員會主任，深圳仲裁委員會調解員，惠州仲裁委員會仲裁員，深圳市人大房地產領域立法專家，深圳房地產領域優(yōu)秀專業(yè)律師。

他投身房地產建設項目法律服務領域18年，處理過1000多起訴訟和仲裁案件，起草、審查和簽發(fā)過數(shù)千萬字的合同、專項文件和法律意見書，主辦或參與過100多起項目開發(fā)建設、項目并購、城市更新等案件，為數(shù)十家房地產和建筑企業(yè)擔任常年或專項法律顧問，熟悉房地產和建設項目的法律實務。