面對高額的購房成本，大多數(shù)人會選擇貸款買房，從此背上幾十年的【房貸】。

大家買房時，通常都是按照置業(yè)顧問或者中介的指引去申請[房貸]。

然而，[房貸]作為普通人一生中最大的杠桿，若你不弄清其中關(guān)系，只是傻傻的聽從她/他人的介紹，99.9%會被忽悠入坑，甚至還會損失一大筆錢。

[房貸]是買房路上最關(guān)鍵的一部分，面對大額貸款，大多數(shù)購房者小白怎么才能算的明白？？

國外房貸的還款方式五花八門，但在我們這里只有兩種——等額本金及等額本息。

等額本金，每個月的還款額是不同的，逐月遞減，傾向于前期還款。

等額本息，每個月的還款額是相同的，但在本金和利息結(jié)構(gòu)上，前面主要還利息，后面主要還本金，傾向于后期還款。

兩者的區(qū)別就是利息總額、月供不同，例如你貸款80萬元，基準(zhǔn)4.9%利率，等額本金要比等額本息少支付13.89萬元利息，但開始的月供要比等額本息多支付1243元。

選擇等額本息，不要選擇等額本金。

雖然，等額本息的利息相對來說較高；例如80萬的房貸，月供4245元，利息卻高達(dá)3000多元，而本金才1000元左右。

但是，時間可以吞噬債務(wù)，未來的錢越來越不值錢。

所以你要做的就是貸最多的錢，還最長的時間，按部就班，切勿急躁。

在這點上，也詮釋了傾向于后期還錢，等額本息還款法的科學(xué)意義——「時間」。

因此，我們肯定要把重要債務(wù)放在未來，不能選擇等額本金這種“先大后小”的策略。

大多數(shù)人都比較排斥房貸。

中華的優(yōu)良傳統(tǒng)告訴我們，不到萬不得已千萬不要向別人借錢，也告訴我們不到萬不得已千萬不要被別人占了小便宜。

因此，更多的購房者會把[房貸]視作一生的拖累；一些人的人生目標(biāo)甚至是多賺錢，早日把[房貸]還清，早日脫離“房奴”的身份。

而且，在做“房貸”的時候，希望盡量少付利息，早日無債一身輕。

其實不然。

大眾化思維一定會成為被剝削的族群，這時候老祖宗留下來的美德反而讓你成為了挨宰的老實人了，財富也因此被偷偷奪了去。

反而是，這些年主動用貸款買房，喜歡撬杠桿的玩家，都在樓市賺了錢。

畢竟，房貸不僅是負(fù)債，同時也是一種資產(chǎn)杠桿。

如，2008年李阿姨用50萬全款買了一套房，但她的兄弟卻選擇用杠桿，20%首付，50萬買了四套房，12年以后，兩人之間的財富相差了好幾倍。

一尺度就是房貸利率的數(shù)值。

基本上房貸利率都在6%以下，甚至很多都是低于5%，尤其是公積金，3.25%的利率簡直就是銀行在給你送錢花。

因此，在某種程度上，房貸是負(fù)債，是杠桿，同時還是政府給出的政策福利。

二時間即是通貨膨脹。

通貨膨脹讓錢持續(xù)貶值，通脹不可避免，而你從銀行里借到的錢也會因通脹而持續(xù)貶值。

大家可以想想2010年買房還房貸一個月1000、2000，非常之多，那時候大學(xué)生畢業(yè)工資才兩三千。

現(xiàn)在每個月還個3000、4000的房貸都算普遍現(xiàn)象了。

通貨膨脹，就意味著錢會變得不值錢，同樣對于負(fù)債，也是縮水的。

若你從銀行借80萬，時間越長，通脹對債務(wù)的吞噬也就越厲害，而你還的錢卻越來越少。

李阿姨的兄弟，一套房首付12萬，商貸48萬，30年內(nèi)還清，按等額本息計算，一個月需還2547元。

2547元，在2008年絕對是一筆巨資，但是放在2021年呢？

也就是一瓶茅臺的價格。

但是，如果10年前你月收入是5000元，10年后還是5000元，經(jīng)濟(jì)再怎么通脹，真的跟你都沒關(guān)系。

畢竟，只有自己的財富隨著通貨膨脹而上漲，才可能實現(xiàn)——錢不值錢。

一般來說，還款年限越長，利息越高，以100萬為例，如果還款時間是30年，那么最后全部還清大約是190萬，每個月要還約5300元左右。還滿30年，幾乎又是一個100萬了，這確實讓人感到肉痛。

而還款期限是20年呢?則一共要付出大約150多萬，每月還款金額差不多是6500元，還款總數(shù)少了30多萬，看起來非常合適，畢竟還款總金額少了，但每月的月供要多一千多元。壓力還是比較大的。

買房貸款時間到底選擇多久？才最為合適？

若你讀懂了房貸利率的本質(zhì)，你應(yīng)該勇敢地選擇30年。如果有100年的選項，我還會毫不猶豫地選擇100年。

畢竟，10年前的20萬你能付完兩套90㎡房子的首付，而10年的20萬僅購得上一套房的首付；由此可見，通脹的威力是不容低估的。

此外，貸款時間越長，意味著你前期的還款壓力相對較低，可在一定的程度上保證生活的質(zhì)量，減少吃饅頭喝涼白開度日的機(jī)率。

當(dāng)然，并不是你想貸30年，就能貸30年的。

一是與貸款人的年齡有關(guān)

貸款人年齡是影響房貸年限的重要因素，一般是年齡越大，獲批貸款年限越短。

例如有的銀行貸款是60歲限制，你現(xiàn)在已經(jīng)50歲了，那么你最多也只能貸10年。

二是與房齡有關(guān)

房齡直接影響了房貸年限。銀行發(fā)放貸款時，會考察貸款房屋的房齡，通常要求是20－25年，比較寬松的會要求30年，較為嚴(yán)格的只有15年或10年，房齡大的二手房貸款額度可能會被降低，遇到嚴(yán)格的銀行干脆被拒貸，可以說房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。

所以，購買二手房的時候一定要注意房子的年齡是否偏大，若是太老了，就沒必要入手了。

因為，年老的房子可貸款年限短，月供高，流動性低，買了會難以出手，容易被套死。

而對于要不要提前還款的這個熱門話題，若是你看懂了房貸的本質(zhì)，就知道要如何選擇了。

小微個人建議則是盡量不要提前還款。

房子本身是沒有價值的，無非就是磚頭水泥，真正有價值的是背后的城市資源和低息貸款。

時間就是金錢，這句話很俗套。但從宏觀經(jīng)濟(jì)概念出發(fā)，隨著時間流逝，貨幣超發(fā)，你的收入一定會增加，而欠錢的成本一定會減少。

今年是2021年，試想一下十年前2011年，物價是多少，房價是多少，你的工資又是多少。

還是那句話，多考慮一下通脹因素，通脹會吞噬負(fù)債，還款壓力是逐年遞減的。所以在很大程度上，是沒必要提要還款的。

當(dāng)然提前還款也未必完全不行，還有一種因素——你想買一套改善房，以房換房，或者在其他城市買房。

房貸，每個人都知道它是什么，但是大部分人都不能理解透徹，也很難用好。

其實內(nèi)核就是最大化利用杠杠，通過合適的貸款政策，給自己創(chuàng)造出最大利益。

未來的錢越來越不值錢，現(xiàn)在負(fù)債就是用明天值錢的錢來還現(xiàn)在值錢的錢，貸款時間越長，你的壓力就會越小。同時，我們還可以把現(xiàn)金握在手上，來應(yīng)對突發(fā)狀況。

此文章來源于微信公眾號漢中房產(chǎn)頭條

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