"除了東西省的學區(qū)房外，今年北京的二手房跌得很慘。"

“最近賣的房子比一套低。

小吳干中介這行的業(yè)務(wù)范圍，在望京SOHO一帶。這片從2000年前后成長起來的板塊，因為集中規(guī)劃和密集資源引入，逐漸在過去20年中成為北京成長性最快的商務(wù)、生活社區(qū)，并集中了一部分北京中高收入者居住于此。

現(xiàn)如今，這批人群也難以頂住房價下行的壓力了?！艾F(xiàn)在的市場價，基本跌回了3年前的水平?！毙钦f。

在小吳看來，眼下就沒有不能砍價的房子：“按這片600-800萬區(qū)間總房價來算，平均每套能降20萬，急賣的能降40萬?！?/p>

這和他2016年剛來北京時，已經(jīng)完全不一樣了。那是北京房價最瘋狂的時節(jié)，望京西園一套百平米左右的兩房能賣出750萬：“現(xiàn)在650萬就能成交。”

當時的成交量也比現(xiàn)在大得多。上個月，有著3600多戶的望京西園三期，成交量只有5、6套?！靶^(qū)里中介就3、4家，一共才賣這么多房子?！毙菄@了口氣，上半年月均也能成交15、16套：“2017年上半年的時候，每月能交易20多套！最瘋狂的時候?！?/p>

毗鄰望京西園的大西洋新城，價格也跌得厲害。這個建于2001年前后的小區(qū)，是北京首家由外資投資開發(fā)的小區(qū)，曾有大量明星居住于此，并曾作為楊冪在《北京愛情故事》中的居所出現(xiàn)在電視劇中，“天后”王菲的一處寓所也在該小區(qū)中。

從現(xiàn)在的房價趨勢來看，大西洋新城也在走下坡路。安居客的房價走勢顯示，2017年3-6月間，這個小區(qū)的部分組團二手價，一度能沖至10萬元/平方米，但目前大部分的二手房均價，都徘徊在8-9萬元/平方米。

像王菲這些明星擁有的大面積，更是總價降幅最大的戶型?！案?017年高峰價時候比，每平方米跌2萬元肯定是有的。”小吳說，小區(qū)里這類大戶型200平方米起步，算下來總價至少跌了400萬。

甚至還有低于購買價時的房屋上架。金瑤近期正在著手處理自己一套在大西洋新城的房子，由于工作變動，她將離開北京和家人前往深圳：“2017年我買房時950萬入手的，現(xiàn)在市價只有850萬。”因為占用了貸款名額，影響她和家人在深圳的置業(yè)，她不得不虧損百萬出售。

不僅僅是望京地區(qū)，繁華的朝陽區(qū)青年路板塊也“跌跌不休”。盡管這里緊鄰地鐵，靠近大悅城商業(yè)，受到不少具有經(jīng)濟實力的中青年青睞，但在普遍降價的大趨勢下，價格也難以堅挺。

今年4月，陳亭在北京的社保終于滿5年，他下定決心，買下了天鵝灣一套兩房，總價880萬?！爱敃r覺得還挺劃算，畢竟那會兒同戶型的房子都賣到900萬了?！辈痪们八徇M了新居，卻發(fā)現(xiàn)房價降幅超出了預期：“同一棟樓里，就比我低2層樓，同樣的戶型，現(xiàn)在800萬就能成交，等于是我的9折價?！?/p>

青年路周邊一家房產(chǎn)中介銷售坦言，自己負責的片區(qū)，和2017年高峰價相比，降幅在15%-20%不等：“放眼全北京，今年二手房就沒有漲過。除了東城、西城的學區(qū)房，其他二手房價基本都在跌。”

國家統(tǒng)計局公布的10月70城房價數(shù)據(jù)顯示，北京二手房均價環(huán)比下降0.6%，跌幅居4個一線城市首位，在70城中僅次于濟南、西安等跌幅0.7%的城市。

中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，北京二手房全市折算均價為6.34萬元/平方米，環(huán)比持平；具體到北京16個區(qū)域，除西城、海淀、朝陽、密云外，其余12個區(qū)域價格均下跌，豐臺區(qū)降幅最大，環(huán)比下降3.2%；另外，豐臺、石景山、順義、昌平、大興、房山、門頭溝、延慶、平谷9個區(qū)域一二手住宅成交均價環(huán)比均下降。

58同城的數(shù)據(jù)顯示，今年10月二手房掛牌均價為59126元/平方米，同比下降1.4%，環(huán)比下降0.8%。11月1-14日的二手房掛牌均價已降至58908元/平方米，同比下降1.2%，環(huán)比下降0.4%。

貝殼找房指數(shù)則顯示，北京10月掛牌均價為61968元/平方米，環(huán)比上月下降1.12%；10月貝殼指數(shù)為60894元/平方米，環(huán)比降幅0.34%；較今年5月貝殼指數(shù)的62428元/平方米，降幅接近2.46%。

根據(jù)公開信息顯示，2017年1月，北京全市二手房掛牌均價為61490元/平方米，成交均價為60845元/平方米，與現(xiàn)階段統(tǒng)計數(shù)據(jù)基本持平。隨后二手房價格便一路沖高，到當年4月掛牌價已經(jīng)逼近7萬元/平方米。

除了價格下降，北京二手房成交量和帶看量也出現(xiàn)不同程度的縮減。

中原市場研究部的統(tǒng)計顯示，今年10月，北京二手住宅網(wǎng)簽8844套，成交面積80萬平方米，套數(shù)環(huán)比下降28%，同比持平。

2019年1-10月，北京二手住宅網(wǎng)簽11.86萬套，同比下降9%，二手住宅成交量創(chuàng)2015年以來同期最低值，二手房成交占比全市房屋總成交量下降至71%，為近五年最低值。

在看房數(shù)據(jù)上，58同城數(shù)據(jù)顯示，10月二手房訪問的用戶關(guān)注度同比上升4.1%，環(huán)比下降2.8%。11月1-14日的關(guān)注度同比上升3.8%，環(huán)比下降4.9%。

值得注意的是，過去4個月以來，關(guān)注度環(huán)比熱度在持續(xù)下降，9月環(huán)比數(shù)據(jù)更是大跌12.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，影響今年北京二手房交易的主要因素是信貸限制，其次則是市場供應量的上升。“北京在購房資格標準設(shè)定上，信貸政策是全國最嚴格的?！?/p>

張大偉表示，北京對非普通住宅標準的設(shè)定過低，五環(huán)內(nèi)普通住宅總價不超過468萬元，另外由于有過貸款記錄既算作二套房，因此大部分改善需求的購房人，可貸款額度都只有2-3成。

小吳也表達出類似觀點。他坦言，眼下大部分換房者所受到的最大掣肘在于，可貸款數(shù)額太低，需要拿出大筆首付款：“基本上一套800萬的房子，實際貸款額度只有160萬左右，600萬的房子貸款只有120萬?！?/p>

這帶來兩個現(xiàn)象：能全款購房的買家具有絕對的話語權(quán)，可以大刀闊斧地砍價；而急于換房的賣家，為了能夠盡快出手變現(xiàn)支付下一套房的首付，會主動降價。無論哪一種，都致使議價空間增大。

另一方面，由于今年限競房大量上市，新房市場供應量上升。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，到今年11月，北京限競房供應套數(shù)達到5.2萬套，庫存量則為2.92萬套，均創(chuàng)下歷史新高。這在一定程度上也分流了二手房的購房需求。

為了促成更大的交易量，小吳所在的中介除了接受二手房交易，也承接一手房的業(yè)務(wù)：“新房最大的好處是，總價是多少，貸款就能按這個比例來，不用掏那么多首付。而且年底很多房企沖業(yè)績，價格打折也厲害，比買二手房劃算?！?/p>

眼下對于那些急于賣房的人們來說，可能誰降得多，誰就賣得出去了。

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