現(xiàn)在很多城市限制外地人買房，限制套餐數(shù)量，限制花園等，但是公寓大部分沒有限制，所以很多人開始考慮是否投資公寓，今天老王詳細(xì)說了為什么不建議投資公寓。

一、公寓

什么是公寓，公寓的概念沒有嚴(yán)格的定義，在本質(zhì)上的劃分就有兩種：住宅性質(zhì)、商業(yè)性質(zhì)。

1、住宅性質(zhì)公寓：

土地的性質(zhì)的住宅，產(chǎn)權(quán)年限一般是70年，買的話，可以落戶，可有學(xué)區(qū)，民用標(biāo)準(zhǔn)的水電費(fèi)用。

有的樓盤會(huì)說通天然氣，但實(shí)際上大部分都不會(huì)接通天然氣。

而且，這種性質(zhì)的公寓會(huì)消耗貸款的名額。

有的人會(huì)說，這跟普通住宅沒有什么區(qū)別了，確實(shí)，它之所以叫公寓，只是因?yàn)槿照諘r(shí)間沒有達(dá)到住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

2、商業(yè)性質(zhì)公寓：

成為“類住宅”，土地的性質(zhì)的是商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限一般只是40年。

原本要用來建商鋪、寫字樓的土地，最后用來建成房子，可以提供部分的住宅需求，但和普通的住宅有本質(zhì)的差異。

住宅性質(zhì)的公寓在市場(chǎng)上并不多，更多的是商業(yè)性質(zhì)的公寓，也就是我們今天要說的。

二、投資公寓的好處

開篇說了，商業(yè)性質(zhì)的公寓，大部分都不限購(gòu)，也就是說，只要有錢，公寓想買就可以買得到。這對(duì)于那些沒有名額、沒有落戶的人來說，確實(shí)很有吸引力。

另外，公寓的價(jià)格吸引人。因?yàn)橐话愕墓⒍际切粜偷?，一室一廳或者一室兩廳，面積小，總價(jià)上比住宅低很多。

就這兩點(diǎn)：不限購(gòu)、總價(jià)低，都可以吸引很多人去看公寓了。

另外，還有一些公寓是可以“返租”的。

什么是返租呢？返租也叫“售后回租”，是開發(fā)商把房子賣出去，買房者不用于自住，而是由開發(fā)商代理出租或包租，在包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

這種返租的方式看起來真的穩(wěn)賺不賠。對(duì)于看重回報(bào)率的投資客來說，公寓有巨大的吸引力。

三、為什么還是不推薦公寓？

公寓有許多優(yōu)點(diǎn)，但是缺點(diǎn)也很明顯。

1、公寓和住宅是兩個(gè)完全不同的產(chǎn)品，不能只從價(jià)格上看。公寓的總價(jià)很低，但首付至少要五成，貸款的時(shí)間也只有十年，從貸款的壓力來看，公寓貸款利率上浮的可能性高，月供的壓力并沒有比住宅輕松。

想要投資商住公寓增值保值，有點(diǎn)天方夜譚，不管是自身增值還是租金回報(bào)率，商住公寓的潛力都有限。

其次，公寓大多都是小戶型，公攤面積普遍在20%-30%之間，活動(dòng)的空間有限。除去公攤的面積之后，實(shí)際得到的面積更小。

再次，商用水電費(fèi)，居住的成本高，人員嘈雜（有些直接改成辦公地，出入的人比較多），居住體驗(yàn)不好、沒有陽臺(tái)、沒有天然氣，想出租出去也不容易。

最后，公寓的稅費(fèi)驚人。有數(shù)據(jù)顯示，公寓交易產(chǎn)生的稅費(fèi)高達(dá)15%-20%。例如，你花100萬買了一個(gè)公寓，漲價(jià)漲到150萬，你賣出去了，也就賺30萬，剩下的20萬拿去交稅。這個(gè)前提，還是能漲價(jià)，能賣出去。接盤俠也不是傻子。

四、總結(jié)

買房投資，本身的思路是沒有問題的，但并不是所有的房子都值得投資，也不是所有的房子都是有潛力股。

還是那句話，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎！公寓，不建議。

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