我是武漢房姐，資深房地產(chǎn)投資專家。

你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

提問：美麗智慧的房姐，您好，因在武漢限購區(qū)無購房資格，今年九月份在武漢以親戚（武漢本地戶口）名義購買了一套限購區(qū)住房，合同已簽，12月份開始還貸，請問如何合理規(guī)避風險，簽代持合同可以嗎？代持合同受法律保護嗎？代持合同有樣本嗎？簽了代持合同還需要公正嗎？怎樣才能最大限度的保護我自己的權(quán)益？問題有點多，還望房姐不煩賜教，謝謝。

回答：簽代持協(xié)議有沒有用？當然有用，關鍵是怎么簽？代持，是一套手續(xù)，而不僅僅是一張代持協(xié)議。
房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬怎么確認？

房產(chǎn)的產(chǎn)值為什么能歸你？

房產(chǎn)的處置權(quán)利怎么控制？

怎么保證你是第一順位債權(quán)人？

怎么附加保險？

怎么避免代持人的反悔？

把這些點考慮進去，再去思考代持這件事，你才能設計對應的手續(xù)。

全套手續(xù)包括但不限于：見證協(xié)議＋抵押轉(zhuǎn)賬記錄＋全權(quán)委托（或者分開委托）＋長期租約＋買賣＋抵押證＋代持工資（房租）。代持人有家屬的，還要先排除家屬的干涉。意外可能性較大的，遺囑要先安排好。手續(xù)不是一勞永逸的，隨時保持創(chuàng)新。

代持的邏輯：代持的本質(zhì)是一項委托，一筆合作，因此代持的核心，是雙方的信任。代持的邏輯，是用抵押物債權(quán)來獲得實際上的房子的產(chǎn)權(quán)，所以要讓代持人簽抵押證，疊加各種債務，無法從房產(chǎn)上獲得差價。

代持協(xié)議，各種委托，長期租賃協(xié)議，是為了讓你擁有對這套房產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)利和處置權(quán)利。

好的代持人，是只要講清楚，什么手續(xù)都配合你的，不會疑神疑鬼。房屋的產(chǎn)權(quán)，決策權(quán)，處置權(quán)都在你名下的時候，才算完成代持。

詳見知識星球內(nèi)部分享《破限購全套代持手冊+如何完美規(guī)避所有風險》

提問：本人已婚，深戶，在深一套房，紅本在手，手上有現(xiàn)金100，想再買一套兼顧投資及自住，400以內(nèi)，最好有較好的中學學位，請問怎么操作？可以有哪些樓盤推薦？房產(chǎn)是我的名字，配偶深戶，無房貸記錄

回答：你好，總價400萬現(xiàn)在深圳買房比較尷尬，小戶型已經(jīng)集體上漲一波。

建議買二三梯隊的學位房。

關于深圳中考：

1、 深圳中考，均分95讀不了深中，均分93讀不了紅嶺，滿分460，普高錄取：非深戶391最低，深戶349分最低，深圳身份證只有400萬張，深戶考上高中的概率為70%，非深戶20%，深戶優(yōu)勢很大；

2、參與中考78300人，公辦招生計劃35531人，錄取率45%，2018年錄取率約47%，學校建設速度跟不上人口流入速度；

3、四大全部大規(guī)模點招，點招生和地段生升學率差距驚人，比如廣受追捧的深高北，八大率只有16.9%，總共60人，紅嶺1人，深中、深實驗、深外分別兩人，自己的高中部53人，參考356人，這60人，有多少來自那兩個點招班？

4、福田、南山的成績成績比較穩(wěn)定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明，生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標；

5、南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質(zhì)量的緣故，硬件設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入；

6、花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業(yè)頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。

所以，深高北的成績未來不會差，因為后期花高價買學位的孩子參加中考了。搞房地產(chǎn)，因城施策，搞教育，因材施教。

深圳投資性價比高的板塊，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：新人首問。房姐你好!關注你很久了，我家在湖北十堰有套市中心房居住，2016年時在沌口聯(lián)投金色港灣投資買了個洋房頂樓復式(一直空置)，貸款買，目前市場價265萬。孩子明年大學畢業(yè)。請問(1)金色港灣的房子是繼續(xù)留還是賣，住的可能不大，孩子以后到哪不確定;若賣了目前又無武漢房票。(2)十堰房子無貸款，市值100萬，有必要置換個老破低價房等孩子畢業(yè)落戶武漢，在武漢購房嗎？(3)沌口東風公司對面綠島花園房子怎樣，親戚有房想出售130萬，能否貸款接盤，讓親戚代持。一直不知怎么打理和規(guī)劃，有勞您在百忙中指點迷津，萬分感謝

回答：你好，重點還是看孩子畢業(yè)之后的發(fā)展，子彈150以上，優(yōu)先建倉一線城市。沌口是個很封閉的板塊，其實很難吸引漢陽以外其他板塊的人口，所以長期看，生活半徑在附近自住可入，投資可以回避。從投資回報率角度看，金色港灣可以出手裂變2套低價潛力盤。十堰可以換一套小戶型自住，或者抵押融資。子彈都投資到一二線城市，利益最大化。

武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：可愛的房姐你好：新人首問，坐標沈陽。單身，每年大概有50萬的收入可以用來投資。本人現(xiàn)在有三套房子：房一是蘇家屯奧園國際城93平，全款，自住。房二是一個門市，2010年53萬買入，現(xiàn)在每年收租八萬。房三是今年四月份SFSD買的會展中心板塊的奧海南樾府洋房期房，首付40，貸款88萬。明年10月底交房。我的問題是：一，現(xiàn)在打算買第四套房做投資，預算為首付80萬，貸款120萬左右，請問新市府即將開盤的恒大珺睿府值得入手嗎？想買它128平的洋房?。二，請您幫我看看現(xiàn)有的房產(chǎn)，該不該換成現(xiàn)金去北京置業(yè)？新人不懂行情，問得不對的地方請您包涵。謝謝

回答：你好，恒大的產(chǎn)品能回避盡量回避，恒大珺睿府是恒大回避盤里最應該回避的。單價太貴了，明顯比恒大雅苑真實價值低的樓盤，因為拿地價更高，所以房管局給批的價格也高。

子彈湊到150以上，去北京入手一套上車盤，大倉位留在一線城市。奧海南樾府交房之后出手奧園做裂變。

門市保留，租售比很高，可作為現(xiàn)金牛奶，必要時可以做抵押融資。

提問：坐標河北廊坊，號稱京津走廊上的一顆明珠，自主一套140平，門口就是小學初中，17年13000購入一套86的兩居，手里還有300平米的拆遷房，問您說過河北沒有存在感，那么廊坊離天津北京這么近，未來房子有潛力嗎？要怎么優(yōu)化資產(chǎn)？300平的回遷房給了之后要不要出手，周邊建議哪里？北京？天津？濟南？另外本人農(nóng)村戶口，家里有800平的宅基地和院子，以目前的形式看，可不可改成別墅，主要擔心未來農(nóng)村改造，我們村離天津武清佛羅倫薩小鎮(zhèn)才15公里，還有我的農(nóng)村戶口要不要保留，或者買入天津房產(chǎn)辦成天津戶口？望給點建議，關注你很久了，祝你越辦越好

回答：你好，為什么河北沒有存在感？

當一個城市經(jīng)濟發(fā)展到一定規(guī)模之后，輻射和擴散效應顯現(xiàn)，帶動周邊區(qū)域發(fā)展，形成1小時經(jīng)濟圈，也就是城市群：珠三角，長三角，京津冀。

但是城市群的發(fā)展會導致2種完全相反的結(jié)果：

一是“馬太效應”，城市之間的經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇，導致地域差異越來越大。

二是“擴散效應”，經(jīng)濟強省帶動周邊不發(fā)達城市，實現(xiàn)城市間經(jīng)濟均衡發(fā)展。

而河北屬于結(jié)果一，被動向北京和天津輸血，存在感越來越弱。

河北省環(huán)繞北京周邊的4區(qū)13縣，未來發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮蟆Ｄ芗壍偷某鞘?，與相鄰經(jīng)濟強城市 市中心的距離越近越好。原因在于，二三四線城市隨著城市能級的降低，向外輻射能力下降，城市的發(fā)展及對人口、產(chǎn)業(yè)的聚集更偏向于城市內(nèi)部。

廊坊看似離天津和北京都很近，但你實測地圖上距離，離哪個城市都不近，中間地段最尷尬。

北京的北邊和西邊全是山脈，人口有山脈阻隔，導入會削弱。東邊和南邊有平整的土地。

東邊：通州地緣凹陷，燕郊，抵達最近的中心區(qū)國貿(mào)，直線距離只需要半小時。

南邊：大興范圍太大，北京南邊豐臺和大興都沒有能拿的出手的產(chǎn)業(yè)聚集地，所以人口集群效應減弱。沒有人口聚集，就沒有投資價值。所以環(huán)京能買的只有燕郊。

坐標河北，子彈充足首選北京，次選天津，最后才是環(huán)京。

具體說說你的子彈和房票情況，再做具體的資產(chǎn)配置建議。自住養(yǎng)老可以考慮自建別墅，當做純消費。如果未來農(nóng)村沒有拆遷土地，戶口留著沒有價值，可以考慮遷入天津，為孩子未來高考做準備。

提問：房姐好。坐標北京 純投資 林肯公園值得嗎。同價位還有什么推薦

回答：亦莊＋通州次渠這片是噴泉上的水面，美好的同時帶著溢價。

北京的洼地都有哪些？

朝陽最便宜的10%樓盤是洼地；

豐臺最便宜的5%是洼地；

石景山最便宜的1%是洼地；

海淀最便宜的0.1%是洼地。

北京投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：房姐，二線城市的遠郊特色小鎮(zhèn)的房子能買嗎？規(guī)劃的好像還不錯。

回答：不值得

在距離主城三五十公里開外的湖邊或者山腳下，圈起一塊地建造一條和古文化概念沾邊的街區(qū)，再做一個溫泉或者游樂場，一個特色的小鎮(zhèn)就誕生了。

很多人會被眼前的美景陶醉，夢想就要在這里過上周末度假或者退休養(yǎng)老的生活，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的走進了售樓部，一問價格首付才十幾二十萬，于是腦子一熱就交了定金，買這種房子不僅僅是偽需求，更是一種偽投資。

從需求上講，相比泡溫泉，老人更需要的是健全的醫(yī)療設施，相比游樂場兒童更需要的是優(yōu)質(zhì)的教育場館，孟母三遷為的就是有一個好的教育環(huán)境。

從投資上講這種資產(chǎn)一是沒有升值潛力，二是沒有變現(xiàn)能力。

能推動房子升值的是學校地鐵，商業(yè)醫(yī)療，絕對不是什么溫泉SPA，更不是什么過山車和海盜船。

提問：新人首問：房姐您好，我估計是提問人當中最窮的了，介紹下情況。我在江西南昌，目前手上只有10萬存款，小孩2年后才上幼兒園，目前主要擔心利率下降引起房價變漲，畢竟南昌房價一直是居高不下。我的問題是：1、需不需要盡快湊齊首付買房？首付缺口大，除了老人資助，還有其它辦法湊首付或者是否可以降低首付？2、個人意向是買二手房，可以省房租。是否有好樓盤推薦？或者如何跟二手房砍價？3、補充下：我與老公名下都無房社保已交滿2年，個人擁有總額10萬的2張信用卡。感謝指教。

回答：1.湊首付的方法很多，詳見知識星球內(nèi)部資料《所有渠道融資成本的等級》《無息貸款實操方案》

2.二手房重點淘你們生活半徑附近的，沿著地鐵線淘次新筍盤，年底是個比較好的入手時機。砍價技巧詳見知識星球內(nèi)部資料《二手房砍價50萬實操技巧》

3.窮人翻身靠拼命，改變命運的唯一路徑就是冒險。

人生要有坐標。有坐標是對自己的進步心中有數(shù)。

第一個坐標是自己的父母。如果你能超過你的父母，那你就已經(jīng)很強了。有些人父母非常弱，那你超過他們也很不簡單。

你為什么窮?因為你父母窮。你父母為什么窮?因為你爺爺奶奶窮。從一個幾代窮人思維里爬出來，很了不起了。

第二個坐標就是同齡人。你每天一起床，就打敗了80%的同齡人，這也很厲害了。如果你能打敗朋友圈90%的人，那你應該升級朋友圈了。

第三個坐標就是你自己。如果過了幾年，你還是這個水平，絲毫沒有進步的話，你自己都應該鄙視你自己。

不過你超過父母之后，要表示謙卑，否則父母的自尊會碎一地，他們相信了一輩子的東西被你輕易擊敗了。你要告訴他們，你們還是贏了，至少你們的兒子比我的兒子強。

加油！先從融資開始。

提問：房姐，說說我的情況，今年剛畢業(yè)，家里幫忙找了穩(wěn)定的公務員工資，比較糾結(jié)留在家鄉(xiāng)還是去大城市發(fā)展？

回答：我國百萬以上城市人口占全國人口比重的24%，日本、澳大利亞在70%左右，美國、韓國、加拿大在45%左右，相比之下我們差距太大了，人口還有很大的聚集空間，目前我國有14億人口，未來10年會有3億左右的人口，從農(nóng)村小城市遷移到大中城市，這就是我們一貫勸大家趁早去一二線大城市工作生活生活。

雖然大城市工作壓力大，房價也高，但是歷史車輪滾滾向前，勢不可擋，想想我們當年一起求學的同學，10多年后因為選擇的城市不同，導致事業(yè)財富的差距差了幾個量級。

提問：請問房姐，怎樣可以注冊公司，然后怎樣可以做到?jīng)]有顯示來源的每月打工資呀，問了相熟的中介說沒聽過，武漢有搞這些事情的按揭公司嗎？有沒有推薦

回答：詳見知識星球內(nèi)部資料《干貨！如何養(yǎng)出銀行無法識破的流水？》

提問：新人首問。房姐您好，我是看了您的公眾號才加入星球的。不是因為我有炒房的強烈動機，而是您對社會和經(jīng)濟的理解深度令我折服。我是抱著學習的態(tài)度加入星球的。我是工薪階層子弟。在北京讀完博士后，進入了一家體制內(nèi)單位。工作不累，一年稅后收入二十萬出頭，公寓房。因此，就溫水煮青蛙，渾渾噩噩多少年過去了。除了自己在專業(yè)上有進步之外，幾次提拔都被人給頂下來了?，F(xiàn)在面臨重新選擇。一 在體制內(nèi)繼續(xù)干，結(jié)識有實力的人，力圖走仕途。二 停職留薪，得到一份雷打不動的保障（一月八千多），獲得自由之身，出體制靠自己的專業(yè)找工作，工科博士，專業(yè)自我感覺還行。您看利弊在哪里怎么選？

回答：你好，先正視一個問題：“幾次提拔都被人給頂下來了”，為什么？有人的地方就有江湖，社會中被不公平對待一般兩個原因：

一、你太弱，二、別人奉獻了更多你沒看到的東西。

沒有后臺，最好是盡早和有實力的人結(jié)成君臣關系。通透的領導，對人就是要分遠近親疏的，為了嫡系犧牲外人的利益，理所應當，甚至是刻意的殺雞儆猴。如果弱到連臉面都放不下，更無法護衛(wèi)君的領土與利益，被排擠是自然的事情。有些時候，會有老員工、副職領導和顏悅色，甚至和你稱兄道弟，這些人大多是沒有資源說便宜話罷了，別因此產(chǎn)生錯判，更別忘了職場的叢林屬性。我教你的不是辦公室斗爭，是判斷敵友的智慧。思想可以特立獨行，行動要做到順勢而為。

工科博士群體很容易形成路徑依賴，大部分人完全沒有想到可以有其他體制外選項的可能性。帶著救生圈，是永遠學不會游泳的。我倒是不建議你現(xiàn)在直接出來折騰，先摸索副業(yè)，小有成就了再考慮方案二。

提問：房姐，您好，全款淘筍是不是非得找到急用錢的房東才有吸引力？現(xiàn)在這個時機是不是不太適合全款淘筍，感覺業(yè)主心理價位還是挺高的，下半年或年底是不是淘到的機會要大些？有沒有什么技巧呀？

回答：年底是最佳淘筍時機。法拍是個獨立且賺錢的分支，詳見知識星球內(nèi)部資料《法拍房操作流程》。

提問：房姐，能不能說說南京現(xiàn)在入手哪個版塊比較好？我感覺南京樓市的很多公眾號專家漸漸的都變成開發(fā)商的說客了，也可能是我沒接觸到真正的大神。

回答：資金還可以的話，最好是大河西，這個包括江北新區(qū)核心區(qū)，注意是核心區(qū)啊。還有南站，將來會像上海虹橋似的模式，這個板塊不錯。江寧百家湖區(qū)域、竹山大道沿線、地鐵線我也比較看好。城東和老城非筍不入。另外新房目前限價，河西南最近認籌，可以考慮。

你最后的問題，其實房產(chǎn)自媒體和房產(chǎn)投資是兩個不同的東西，就像雷鋒和雷峰塔的關系一樣，認準了哦。

提問：房姐，我想聽你的建議。哈爾濱市一套開發(fā)區(qū)龍塔附近房產(chǎn)08年價值270左右吧，正在賣中準備拿出來投資，一套江北學院路頂層復式（不封閉無電梯）價值50左右，一套學院路門市正在出租中，一套?？诔芜~2016年買的在老城大潤發(fā)附近買時候70多，一套唐山學區(qū)房陽光大廈現(xiàn)在同樣戶型的在網(wǎng)上掛100左右（出租中租金不高2萬多），一套哈爾濱也是龍塔附近開發(fā)區(qū)頂層電梯房03年（150左右但是剛需岳父母的準備和愛人貸款換一個房子），自住剛需一套價值270左右，一個月我是8000多愛人是6000，錢總是不夠花啊，我們的開銷就是靠工資和門市租金，有存款不到50萬吧。我應該怎么去投資，盤活現(xiàn)狀。

回答：黑龍江整體都不太好，人口流出嚴重。哈爾濱已經(jīng)漲過一輪，現(xiàn)在是出手的好時機。唐山盡早出手。房齡15年以上的房子，都可以考慮出手，哈爾濱留2套自住即可。?？诜慨a(chǎn)和門市如果租售比能到4%以上，可以保留，若不能，其實不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

要投資就要放眼全國，從地域角度看，南方省會動力比北方動力強。從城市的角度，沈陽比哈爾濱強。支持開發(fā)沈陽房票，做裂變，買租售比高的二手房。

既然想過包租婆的生活，那就想想怎么能提高租金收益。說說比較成功的案例。除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，租金可以提高500%，具體操作見知識星球內(nèi)部分享。

提問：美麗智慧的房姐，目前中國人口老齡化在加劇，城鎮(zhèn)化進程也在推進，但在未來，總會有一個時點，中國城鄉(xiāng)人口達到一個平衡值（城市不再有凈流入人口）！請問你覺得這個時間還要多少年？到那時，房價還會持續(xù)增長嗎？另外，現(xiàn)在高層住宅這么多，容積率很高，新建的高層住宅，在幾十年后，會變成舊高層，房屋老化面臨拆遷，到時候會有開發(fā)商拆的起這樣的房子嗎？如果拆不起，現(xiàn)在的高層到以后老化了，豈不是很難在市場流動？到那時，大家持有的房產(chǎn)豈不是沒有市場價值了？

回答：在整體老齡化少子化的時代，當前眾多城市的搶人大戰(zhàn)實際上是在收割最后一波人口紅利。再過5年，全國的流動人口會進一步減少，城市人口的競爭將更加殘酷。

西安為何高調(diào)搶人，利用抖音鋪天蓋地宣傳，其實是執(zhí)Z者已經(jīng)明顯的意識到：現(xiàn)在不把人口規(guī)模做上去，就再也沒有機會了。國家中心城市，西安地鐵第四期建設的批復，無不是西安搶人搶來的成果。

未來不要說縣城，更多的地級市人口規(guī)模也會出現(xiàn)萎縮。而城市人口規(guī)模關系到城市各類基礎設施的建設標準，服務規(guī)模。高鐵站、飛機場、地鐵線路里程，摩天樓的高度，圖書館的藏書量，大劇院、體育場的座位數(shù)，奢侈品牌進駐數(shù)量都與城市人口規(guī)模有關。

2016年開啟的省城崛起的時代，很可能持續(xù)不超過10年，2025年就會見分曉。目前來看，武漢、南京、杭州、成都、重慶、天津六座城市已經(jīng)穩(wěn)固了自己地位。西安、鄭州、長沙、合肥、沈陽、青島、濟南爆發(fā)力較強，正在全力沖刺。

二線城市群雄競逐的時代，也是二線與一線差距迅速縮小的時代。最先睜眼看全國的一線民眾，利用視野、資金的優(yōu)勢降維打擊了很多城市，實現(xiàn)了財富意義上的自由。

未來幾年，依舊是二線的時代，錯過這個時代，城市化的紅利將盡，財富的機遇也將煙飄云散。

提問：萬能的房姐，請問您提到的簽遠期合同，可以具體一點嗎？比如多長時間算遠？怎么和賣家談？合同中需要具體明確哪些事項？多謝多謝！

回答：如果你看上了一套房，暫時沒有子彈，可以通過遠期合同拖20個月，有充足的時間籌集首付款，即使最后房主不賣給你，也可以獲得巨額賠償。拖延流具體操作見知識星球內(nèi)部分享《拖延流實戰(zhàn)篇》。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業(yè)意見，全程指導買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案。

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