最近有不少朋友問我能不能買公寓，其實(shí)聽說了這個(gè)問題，我的第一反應(yīng)是買不起。

——壹——

那么為什么會有群友咨詢這個(gè)問題呢？細(xì)細(xì)問來，主要是三個(gè)原因：

01

多個(gè)沒搖中，煩不了了，要不試試公寓

非南京工作或居住，拿著錢在南京搖號搖了好幾個(gè)都沒有搖中，太煩了，正好旁邊有推銷公寓，一看便宜還不要搖號，感覺性價(jià)比蠻高；

02

曾經(jīng)吃過糖，有點(diǎn)甜

以前或在外地有投資公寓成功的經(jīng)歷，比如說曾經(jīng)買過一個(gè)挑高公寓，投入很少，但目前租金可達(dá)到5000-6000元/月，投資回報(bào)率算的過來；

03

我不懂，看起來很美好很便宜的樣子

不了解公寓產(chǎn)品，看價(jià)格是區(qū)域內(nèi)住宅的一半，覺得可以買套住住。

——貳——

如果處于上面三種原因，我是堅(jiān)決勸阻投資或者自住買公寓的，因?yàn)?，基本上買了一動不動，主要原因4點(diǎn)：

01

繞不開的商業(yè)性質(zhì)，后續(xù)乏力

40年產(chǎn)權(quán)，無法享受住宅背后賦予的學(xué)區(qū)、民用水電等一系列的基礎(chǔ)配套，幾乎買了后一動不動。

02

首付及貸款政策限制

公寓首付需50%，且只能貸款十年，貸款利率比住宅還要上浮10%左右，無論是投資杠桿還是還款壓力均較高，不符合低杠桿撬動的投資邏輯。

03

二手交易契稅過高

主要是以下三個(gè)稅，也是公寓價(jià)格遲遲無法上漲的重要原因之一：

增值稅：可提供發(fā)票，按房屋增值部分的5.3%繳納，即（計(jì)稅價(jià)-上手發(fā)票價(jià)）*5.3%；不提供發(fā)票的話，按計(jì)稅價(jià)的5.3%繳納。

個(gè)人所得稅：可提供發(fā)票，按照兩次交易差價(jià)的20%繳納，即（計(jì)稅價(jià)-上手發(fā)票價(jià)）*20%；不提供發(fā)票的話，按計(jì)稅價(jià)的1.5%繳納。

土地增值稅：可提供發(fā)票，按土地增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的增值稅；不可提供發(fā)票（只限個(gè)人出售），按計(jì)稅價(jià)的5%繳納。

04

商業(yè)結(jié)構(gòu)，居住體驗(yàn)差

公寓的結(jié)構(gòu)往往是兩種形式，一種是中間連廊，南北對開，一層20余戶，一種是電梯在中間，圍繞著電梯建一圈。無論是那種形式，南北通透是不要想的，暗衛(wèi)暗房等是不可避免的。做工作室尚可，自住較難忍受。

——叁——

那什么人能買公寓呢？

01

土豪隨意

很多老板直接拿1~2層做精品酒店或者長租公寓，圖長期收益以及固定資產(chǎn)；

02

我用我開心

比如自己開了一個(gè)工作室，每年租辦公室給房東打工，算算公寓價(jià)格也不貴，干脆自己盤一套，房貸抵房租，辦公居住都解決了；

03

我實(shí)在沒錢

竭盡全力，真心只能湊個(gè)10幾萬，貸款承受能力又弱，又想在南京有個(gè)不用搬家的地方，無可奈何，買一套暫時(shí)自住也無可厚非。這種就是要挑那種總價(jià)低的，就當(dāng)每月月供當(dāng)房租了。

即使在這種能買的情況下，我們還是要識別它到底是商業(yè)性質(zhì)還是商辦的性質(zhì)。

2017年南京市規(guī)劃局出臺的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》新規(guī)，明確表示：

1、商業(yè)辦公類非住宅類建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)，一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，除食堂外不得設(shè)置廚房，開水間或者飲水供應(yīng)點(diǎn)、衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置。

2、辦公、工業(yè)、科技研發(fā)等建筑如確需設(shè)置帶獨(dú)立衛(wèi)生間的套間，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米，此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%，且不得分割銷售;不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計(jì)。

3、住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過3.6米，辦公建筑和研發(fā)建筑層高超過4.2米，普通商業(yè)（門面房）建筑層高超過4.8米的，計(jì)算地上建筑面積時(shí)，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加1倍計(jì)算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加0.5倍計(jì)算。也就是說，17年以后，遇到4.8m挑高的做成類住宅的，大概率是偷換概念的商辦性質(zhì)產(chǎn)品，前期火熱銷售的項(xiàng)目也紛紛出現(xiàn)了維權(quán)退房的，這種更需謹(jǐn)慎，結(jié)合自己的需求考慮要不要入手。

最后，再次強(qiáng)調(diào)，作為普通的購房者或者投資客，如果不是高的離譜的回報(bào)率和打算長期持有，遠(yuǎn)離公寓。