二手房交易應(yīng)遵循一般程序,買賣雙方應(yīng)先達成協(xié)議,然后按程序處理轉(zhuǎn)讓。
下面就將二手房過戶流程與過戶費的計算細細道來,有需要的購房者或者是“游客”多看看。
一、二手房交易過戶流程
1.信息核對
買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2.簽合同
如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,接受審查
買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù),對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
4.立契
房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5.繳納稅費
稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7.產(chǎn)權(quán)登記變更,發(fā)放貸款
對貸款的買方來說,在與賣方簽訂完房屋買賣合同后,由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
8.物業(yè)交割
買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
二、二手房過戶費怎么算?
二手房過戶費=中介代理傭金+按揭貸款費用+交易稅費。
1.中介代理傭金
中介代理傭金是買賣雙方支付給地產(chǎn)中介公司的服務(wù)報酬,由三方在之前簽訂的合同中明確約定,在交易成功之后支付。不同中介公司可能執(zhí)行不同的標準。但物價部門規(guī)定,買賣雙方分別支會的傭金都不能超過成交價的3%。
2.按揭貸款費用
涉及按揭時,需要支付按揭公司、評估公司及銀行等相關(guān)機構(gòu)的服務(wù)費用。按揭貸款費用主要包括:
貸款服務(wù)費:每筆按揭服務(wù)費1500元
房屋評估費:
評估值200萬(含200萬)以下,評估費單筆收費500元;
評估值200萬以上,評估費單筆收費:評估價×0.04%;
評估費由評估公司收?。ㄈ缬刑厥馇闆r,以評估公司或銀行實際收費為準)
3.二手房交易稅費
交易稅費由國土局直接收取,買賣雙方按規(guī)定各自交付相應(yīng)稅費。交易稅費主要包括:
1.交易增值稅:
滿兩年:普通住宅:(免征);非普:(過戶價-原登記價)/1.05x5.0%
不滿兩年:過戶價/1.05x5.0%(賣方)
增值稅的附加費用:增值稅×12%(賣方)
2.交易契稅:
首套:≤90㎡(過戶價-增值稅)x1%;>90㎡(過戶價-增值稅)x1.5%;
二套:(過戶價-增值稅)x3%(買方)
3.交易個稅:
核定:普通住宅:(過戶價-增值稅)x1%;非普通住宅:(過戶價-增值稅)x1.5%
核實:(過戶價-登記價-增值稅)x20%(賣方)
4.登記費:每宗80元(買方)
5.貼花費:每本5元(買方)
備注:
1.非大陸人士購買房產(chǎn),過戶時需提供家庭成員聲明書即可享受契稅優(yōu)惠,如不提供則按計稅價x3%繳納契稅;
2.當買賣雙方有一方為境外人士(包括港澳臺),過戶時需提供(涉外買賣合同公證),收費標準:網(wǎng)簽價的千分之三(由公證處收?。?。
以上便是房屋買賣交易中所產(chǎn)生的費用,但在實際交易過程中由于房屋權(quán)利人的不同也會發(fā)生變化,例如:公司產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人為非大陸人士、購房者為非大陸人士。另:國家稅費政策的調(diào)整,也將會影響到整體的費用,故在簽署買賣合同時,務(wù)必核實清楚交易過程中產(chǎn)生的費用,以免造成不必要的損失。
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