研究機構(gòu)宣布昆明最新門檻房價7148元/與昆明房價的認識有很大差異嗎？

(一)昆明門檻房價只有7148元/？

最近，魏芳研究院發(fā)布了《2020年11月重點城市房價排行榜》，根據(jù)監(jiān)測的83個重點城市，樣本平均門檻房價為7263元/。

其中，門檻房價高于樣本平均房價的城市有26個，這里面包含諸如北京、上海、南京、廣州、福州、武漢、合肥、濟南、天津、蘭州、西安、石家莊、成都等直轄市/省會城市。

這也意味著，門檻房價高于樣本平均水平的城市，“上車”的難度相對要高一些。

而從昆明來看，11月份昆明以7148元/㎡的門檻房價，在統(tǒng)計范圍內(nèi)的城市中排名第29名，門檻房價略低于樣本平均水平。

而從數(shù)據(jù)的環(huán)比來看，昆明門檻房價在11月份出現(xiàn)了降低的趨勢。

相比于10月份7268元/㎡的門檻房價（高于當月樣本平均7197元/㎡），昆明購房的難度有了一定的降低。

可能看到昆明11月的門檻房價，很多人會質(zhì)疑，自己面前的昆明是一個“假昆明”。

事實上，從統(tǒng)計維度來看，門檻房價囊括了昆明行政轄區(qū)的統(tǒng)計范圍（包括主城區(qū)和各郊縣），因此，相對于主城區(qū)動輒1.5w的單價，門檻房價折半也就不足為奇了。

比如，當前石林縣在售的凱旋怡景項目，建面約38-147㎡的毛坯房源，銷售均價僅約3890元/㎡。

而宜良的千畝大盤——鄉(xiāng)鴨湖，目前在售約110-174㎡的高層住宅，均價也只在5400元/㎡左右。不過其同時在售的別墅產(chǎn)品，卻將銷售價格拉至了1.5w/㎡左右。

另外，在統(tǒng)計分類上，其實并沒有對具體的產(chǎn)品類別進行區(qū)分。因此，公寓等庫存量大、售價明顯低于住宅的產(chǎn)品，客觀上會拉低整體的市場置業(yè)門檻。

這種拉低整體均價的情況，我們從昆明銳理發(fā)布的每月房價數(shù)據(jù)中，就可以看出明顯的差別。

數(shù)據(jù)源自昆明銳理月報/昆明樓市制圖

在今年以來每月的房價中，商品房的成交價格要比商品住宅的成交價格低許多。其實，就是公寓等相對價低的產(chǎn)品，平均了整體的成交價格，從而呈現(xiàn)出商品房成交均價低于單純的商品住宅的情況。

（二）昆明門檻房價內(nèi)哪些項目可選？

實際上，就昆明7148元/㎡的門檻房價而言，在主城5區(qū)內(nèi)（除公寓外）已經(jīng)很難找到這個價格的房源了。

即便是大眾認知中，主城區(qū)價格相對較低的空港（官渡區(qū)范圍）及經(jīng)開區(qū)等區(qū)域，整體價格也已在8000-11000元/㎡之間。

而諸如安寧、晉寧、甚至是嵩明等郊縣，雖然整體房價不高，但部分配套強、品質(zhì)相對較高的項目，其價格也遠在前面提到的門檻房價的水平之上。

我們通過對昆明市場在售的項目統(tǒng)計可以看出，在7148元/㎡的門檻房價內(nèi)的項目不足20個，且均分布于郊縣。

昆明樓市整理/制表

其中，安寧和嵩明分布較多。在產(chǎn)品上，低價項目多以高層為主，且毛坯交付項目居多。

從戶型來看，學府康城在售房源的戶型最小，甚至有約52㎡的戶型，折算總價34w左右即可入口，購買門檻相對較低。

而諸如魚先生的社區(qū)，同樣的戶型做了毛坯和帶裝修的選擇，相比之下，帶裝修的房源均價已至8400元/㎡，相比7148元/㎡的門檻房價，整整高出了1K+。

當然，按照數(shù)據(jù)發(fā)布方對于統(tǒng)計門檻房價的意義來看——反映了城市中低收入群體要獲得自有商品住房的最低代價，但顯然，這個“代價”只是單純的以“買得起”作為衡量的，與住房的大小、位置遠近等因此沒有關(guān)系。

我們知道，郊縣項目雖然準入門檻低，但遠離市區(qū)，與主城區(qū)的聯(lián)動性較弱，客觀上使得其價值呈現(xiàn)速度要遠慢于主城區(qū)的項目。

而且，由于郊縣發(fā)展的動力相對較弱，且人口荷載小等客觀現(xiàn)實，使得其房產(chǎn)的市場容量有限，活躍度低，對于房價的支撐作用相對也較差。

因此，就投資性需求而言，房源的溢價能力較弱，投資的回報周期往往也會比較長。

當然，如果就近買房自住，郊縣的房子是完全沒有問題的。與其費盡心力去夠主城一套房，倒不如家門口輕松自在的安居樂業(yè)來得實在。

（三）昆明剛需首套房門檻20w起

前面說到7148元/㎡是昆明的門檻房價。

巧合的是，就在一周前，貝殼研究院發(fā)布的《2020新青年居住消費趨勢報告》，披露了30個城市新青年房屋套均總價情況。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，昆明新青年城市房屋套均總價為103.8萬元，居于統(tǒng)計范圍內(nèi)的30城的中下游。

圖源《2020新青年居住消費趨勢報告》

按103.8萬元/套的總價計算，意味著，昆明90后購買首套房的首付起點已在20.76萬左右。

實際上，這基本上也可以看作是昆明剛需購房者的門檻價了。

從市場層面來看，其實103.8萬元的預算，在昆明主城區(qū)能買到的項目僅有約10個左右，且大多集中在官渡區(qū)和呈貢區(qū)范圍內(nèi)，盤龍區(qū)和西山區(qū)，甚至沒有一個項目在此總價范圍內(nèi)。

昆明樓市整理/制表

當然，如果可以稍微夠一夠的話，還有俊發(fā)觀云海、恒大城等項目，當前在售的小戶型產(chǎn)品，可以提供選擇。

以上項目中，價格相對較低的興港上錦灣、美辰、以及保利春湖國際生態(tài)，甚至是空港片區(qū)的東原啟城等項目，由于單價相對較高，在103.8萬元的預算內(nèi)，可選擇性較大，且可選購的房源面積也可以更大。

而諸如碧桂園春城映象、俊發(fā)彩云城等項目，由于是帶裝修交付，且銷售單價較高，僅能買到項目當前在售的最小戶型面積房源。

因此，從實際來看，相比于門檻房價，房屋套均總價對于昆明房價的感知和認同度切合性要更高一些。

當然，這只是新房市場的情況。就門檻而言，或許，單價相對有優(yōu)勢的二手房也會是不錯的選擇。

不然，也不會有樓粉問，已取得不動產(chǎn)證的子君村經(jīng)適房，1w/㎡能不能買了。

事實證明，在買房這件事情上，一切還是需求和預算說的算。