注：這里提到的公寓都是40 ~ 50年產(chǎn)權(quán)的“商業(yè)公寓”，不包括70年住宅公寓。

公寓的產(chǎn)權(quán)年限短、變現(xiàn)難、既不能落戶(hù)、也不帶學(xué)區(qū)，流通價(jià)值遠(yuǎn)不如住宅...可即便如此，依然有人前仆后繼購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)產(chǎn)品。

難道他們都不知道公寓的缺點(diǎn)嗎？

這顯然不可能。

現(xiàn)在的人連買(mǎi)顆白菜都知道貨比三家，買(mǎi)套房子怎么可能不去查資料？但凡稍微搜一下也就知道公寓的不足了。

而能夠支持他們買(mǎi)公寓的，一定是有別的原因。

01被迫買(mǎi)公寓的年輕人

關(guān)于這個(gè)，知乎上一條“買(mǎi)了Loft公寓有后悔的嗎”的話(huà)題就能給出答案。

這個(gè)話(huà)題一共被瀏覽了五千多萬(wàn)次，在知乎房地產(chǎn)類(lèi)目里是相對(duì)少見(jiàn)的，本質(zhì)上說(shuō)明了關(guān)注公寓的人并不在少數(shù)。

這個(gè)話(huà)題目前有1807個(gè)回答，我沒(méi)能在短時(shí)間內(nèi)看完，但也看了半數(shù)以上。

說(shuō)幾個(gè)我的讀后感吧。

一、大多數(shù)買(mǎi)了Loft公寓的答主，要么是買(mǎi)不起住宅，要么是買(mǎi)不了住宅。

以坐標(biāo)上海的某非滬籍答主為例，她打算落戶(hù)上海了再買(mǎi)房，順便攢些錢(qián)，但她離落戶(hù)還需要7年，每年要給房東貢獻(xiàn)4萬(wàn)8的房租，即使不漲價(jià)，等到落戶(hù)時(shí)總共付出去的房租就要33.6萬(wàn)元，而且居住體驗(yàn)不好，所以就咬咬牙買(mǎi)了一套屬于自己的公寓。

她也知道公寓漲不動(dòng)，甚至最終賣(mài)掉時(shí)會(huì)跌價(jià)，但相比租房，這已經(jīng)是她能承受得起、且成本最低的生活方式了。

用她的話(huà)來(lái)說(shuō)：可以的話(huà)誰(shuí)不想買(mǎi)正常房子呢？

事實(shí)上很多答主的情況都跟她極為相似。

二、買(mǎi)了Loft公寓的答主，半數(shù)以上都不后悔。

半數(shù)以上買(mǎi)了公寓的答主，對(duì)于買(mǎi)公寓這事都并沒(méi)有感到后悔，這其實(shí)是讓我挺詫異的。盡管他們也知道周邊住宅的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)超自家公寓。當(dāng)然也不排除有人嘴犟，但我能明顯感覺(jué)到的是：

這些不后悔的答主，大多是一群當(dāng)下正在認(rèn)真活著的年輕人。

他們把公寓裝扮成了自己喜歡的樣子，從床到廚房到陽(yáng)臺(tái)到浴室，全是自己的，可以衣衫不整，可以什么都不穿，可以休息的時(shí)候在床上窩一天或者在沙發(fā)上躺一個(gè)通宵看完一部劇，甚至約個(gè)小姐姐或者小哥哥來(lái)做些羞羞的事情...

他們把自己最真誠(chéng)熱愛(ài)的東西融入到了公寓生活中，這本身就是一種認(rèn)真的生活態(tài)度。

其實(shí)后不后悔有很大一部分來(lái)源于欲望的變化、身處環(huán)境的變化，也許未來(lái)他們結(jié)婚了、寶寶出生了、工作調(diào)整了、或是條件變優(yōu)越后，他們就會(huì)搬離公寓、也不再養(yǎng)貓貓狗狗，但至少此刻他們活得快樂(lè)，這本身就很讓人羨慕。

三、買(mǎi)公寓自住的，大多是年輕群體。

由于許多公寓存在面積小、總價(jià)低、買(mǎi)一層送一層的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)于支付能力有限、短期內(nèi)暫時(shí)買(mǎi)不起住宅的年輕人來(lái)說(shuō)，誘惑力真的很大。

而且，同等價(jià)位買(mǎi)的住宅和公寓壓根不是一種居住體驗(yàn)。

比如香洲區(qū)某個(gè)公寓項(xiàng)目總價(jià)才100萬(wàn)左右，面積是小，但臥室、廚房、衛(wèi)生間全都有。從上到下兩層隔斷，上面是臥室，下面是客廳，三四十平米能做到兩室一廳的效果。

但同樣100萬(wàn)，可能連個(gè)老破小的兩房住宅都買(mǎi)不起。

而公寓一般所在的都是比較繁華的地段，周?chē)涮R全，既能方便上班居住，也利于未來(lái)出租。

有不少答主都想著結(jié)婚換房后，公寓賣(mài)不掉就轉(zhuǎn)手放租，當(dāng)起包租公包租婆。

看吧，盡管這類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)常被人詬病，但當(dāng)遇上匹配的需求后，它又顯得如此合理。

02那，公寓能買(mǎi)嗎？

盡管公寓可以滿(mǎn)足部分人需求，但我們依然是不鼓勵(lì)各位買(mǎi)公寓，能買(mǎi)住宅，還是要先買(mǎi)住宅。

因?yàn)楣⒌娜秉c(diǎn)太費(fèi)錢(qián)了，除了前面提到的缺點(diǎn)外，最重要的是，大多數(shù)公寓產(chǎn)品不僅不好賣(mài)，而且也幾乎不存在漲價(jià)的空間。

以?shī)W園廣場(chǎng)為例。

奧園廣場(chǎng)已經(jīng)算是主城區(qū)比較知名的商區(qū)了，而且位于金琴快線(xiàn)落腳點(diǎn)，離北理工和北師珠比較近，有著非常穩(wěn)定的開(kāi)房群體。

但就這樣一個(gè)公寓盤(pán)，5年過(guò)去了價(jià)格卻不漲反跌，而周邊的二手住宅基本都已經(jīng)漲了至少50%以上。

其實(shí)我還想找更多過(guò)往公寓的成交案例來(lái)印證我的觀點(diǎn)，但找了一圈都沒(méi)找著。

因?yàn)槎殖山涣空娴奶倭耍?/p>

就連某房網(wǎng)這種房源較多的中介平臺(tái)，在選擇“商住”一欄時(shí)，連一個(gè)上架的二手公寓小區(qū)都沒(méi)有。

連中介都不愿意賣(mài)二手公寓，談何轉(zhuǎn)手？談何增值潛力？

哪怕是買(mǎi)來(lái)出租，想要收回成本至少也要十多年以后。公寓確實(shí)是可以創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，畢竟戶(hù)型小功能全，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)，比普通的住宅更易于出租。但想著短短幾年回本翻倍，幾乎不可能。

而且居然還有人相信“公寓拆遷一賠三”這種鬼話(huà)。

我暫且不說(shuō)這十五條理由里有一半都在扯淡。

僅憑第一條，公寓拆遷賠償金為住宅的3倍，你就能告他造謠?！段餀?quán)法》對(duì)于這個(gè)壓根就沒(méi)有明確規(guī)定，具體補(bǔ)償款項(xiàng)都是根據(jù)當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定的。敢這么說(shuō)的中介不是愚蠢就是壞，堅(jiān)信能一賠三的人也可以自行找中介領(lǐng)取獎(jiǎng)勵(lì)。

即便是買(mǎi)來(lái)自住，公寓的缺陷也足以讓不少人抓狂。

比如安全性。相比住宅穩(wěn)定的鄰里關(guān)系，你根本無(wú)法判斷隔壁公寓住著誰(shuí)。現(xiàn)在很多理發(fā)美容、紋身、采耳、按摩等行業(yè)都會(huì)因?yàn)楣⒆饨鸬投罅块_(kāi)在公寓樓里，陌生人多相應(yīng)的安全性也會(huì)差一些。

比如隱私性。大多數(shù)公寓之間僅隔著一面白墻，隔音不理想，自住隱私性是沒(méi)法得到保障的。曾經(jīng)我住過(guò)酒店式公寓就有幸聽(tīng)到過(guò)隔壁租房的情侶的聲音，非常清晰，十分動(dòng)感。

再比如通風(fēng)性。由于小面積公寓無(wú)法做到南北通透，所以通風(fēng)性很差，更多是依賴(lài)24小時(shí)開(kāi)著的排氣扇。一開(kāi)心吃了頓火鍋，卻發(fā)現(xiàn)一周都是火鍋味的事情時(shí)有發(fā)生。而且很多公寓的廁所都是沒(méi)有窗戶(hù)的，洗澡完水汽散不去，久而久之廁所天花板容易發(fā)霉，上完廁所那味道也是久久不能散去...

03假如非買(mǎi)不可

正如文章開(kāi)頭所說(shuō)，即使把公寓貶得一文不值，依舊會(huì)有不少人去選擇這類(lèi)產(chǎn)品。

因?yàn)樽銐虻土膬r(jià)格可以讓你忽略掉它的大多不足。

如果非買(mǎi)不可，請(qǐng)記住以下幾點(diǎn)：

一、盡可能選擇負(fù)債低、口碑好的大品牌開(kāi)發(fā)商。相比小開(kāi)發(fā)商，他們有更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡囟蝺r(jià)值評(píng)估體系，后期交付品質(zhì)相比一般小開(kāi)發(fā)商要更靠譜一些，畢竟已有的口碑是會(huì)對(duì)品牌形成約束力的；

二、盡可能選擇優(yōu)質(zhì)地段的公寓。周邊人流大不大、有沒(méi)有完善的配套、產(chǎn)業(yè)多不多、有沒(méi)有學(xué)校、有沒(méi)有交通樞紐，這些都是未來(lái)生活和出租的重要保障；

三、盡可能選擇正在成長(zhǎng)的潛力區(qū)域。雖然公寓的上漲潛力要比住宅差上一大截，但當(dāng)區(qū)域的住宅價(jià)格與公寓拉開(kāi)到一定臨界點(diǎn)時(shí)，也會(huì)間接促使房?jī)r(jià)向公寓輪動(dòng)；

四、如果是自住，盡可能選擇舒適度更高的產(chǎn)品。比如更好的戶(hù)型、樓層、景觀等。目前有些公寓項(xiàng)目會(huì)區(qū)分開(kāi)返租和不反租兩類(lèi)，自住的話(huà)盡可能選擇后者，因?yàn)橄啾绕鸱底猓环醋獾墓⒖赡艹杀靖?，流?dòng)人員也不至于太雜。

五、一定要先做好不賺錢(qián)的準(zhǔn)備。大多數(shù)公寓類(lèi)產(chǎn)品都是很難漲價(jià)的，有的甚至連普通理財(cái)都跑不贏，即便上漲了稅費(fèi)也會(huì)吃掉不少利潤(rùn)。但當(dāng)作存錢(qián)是沒(méi)問(wèn)題的。它能讓你在這座城市里安家，也能成為抬頭前行的底氣。

......

價(jià)格永遠(yuǎn)是最容易區(qū)分東西好壞的尺度，縱然公寓有一身不足，但它超低的價(jià)格決定了它往后還會(huì)有接連不斷的追隨者。我們沒(méi)有理由無(wú)視它的價(jià)值，尤其對(duì)于連在郊區(qū)付個(gè)首付都不夠的人來(lái)說(shuō)，還要什么自行車(chē)。

如果僅以我的維度來(lái)看，能買(mǎi)住宅還是優(yōu)先買(mǎi)住宅吧，這基本不存在異議，實(shí)在買(mǎi)不起或買(mǎi)不了就再考慮公寓，但在實(shí)際出手之前，一定要先權(quán)衡好利弊。

畢竟它再便宜，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，也是花了好多年才存攢下來(lái)的積蓄。