本人坐標(biāo)重慶，目前正在投資單身公寓(soho建筑物)，但根據(jù)市長(zhǎng)/市場(chǎng)情況，二三線城市不建議投資單身公寓。

單身公寓目前的定位比較尷尬，一般是屬于商業(yè)用地但是設(shè)計(jì)卻保留了居住功能，屬于寫(xiě)字樓和住宅之間的產(chǎn)品，顯得有些不倫不類。因此，單身公寓的主要升值空間來(lái)自于寫(xiě)字樓和住宅的溢價(jià)，而且僅當(dāng)寫(xiě)字樓和住宅的溢價(jià)高得很高的時(shí)候，才有人會(huì)考慮買次一點(diǎn)的單身公寓作為過(guò)度產(chǎn)品。因此，單身公寓的定價(jià)本身就比寫(xiě)字樓和住宅低，且依靠住宅和寫(xiě)字樓溢價(jià)帶來(lái)的升值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有住宅和寫(xiě)字樓本身升值來(lái)得快。

像重慶這樣的二三線城市，住宅和寫(xiě)字樓的溢價(jià)還很低，單身公寓的市場(chǎng)空間局限性很大，目前你還可以用同樣的價(jià)格買到住宅，而到后期，住宅和寫(xiě)字樓溢價(jià)很高的時(shí)候，單身公寓帶來(lái)的升值空間其實(shí)很小，到時(shí)候你根本買不起住宅了。所以奉勸大家，買得起住宅的時(shí)候不要發(fā)傻去買單身公寓。

另外僅說(shuō)重慶市場(chǎng)，單身公寓產(chǎn)品嚴(yán)重過(guò)剩。目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的有帶租約的公寓和不帶租約的公寓。各大商圈甚至非商圈地帶都有大量公寓產(chǎn)品。這已經(jīng)透支了未來(lái)的市場(chǎng)潛力了。像重慶這樣的二三線城市，市場(chǎng)對(duì)單身公寓的接納度很低，住宅都沒(méi)炒起來(lái)更別提單身公寓了，單身公寓屬于住宅后產(chǎn)品。但是，某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總又說(shuō)，soho已經(jīng)屬于上一代產(chǎn)品了。因此，重慶這樣的城市很有可能在住宅炒起來(lái)后就直接跳過(guò)炒單身公寓的階段步入下一代產(chǎn)品了。

辣么，單身公寓可不可以買呢？當(dāng)然可以。

一是剛需，住宅買不起，寫(xiě)字樓買不起，又確實(shí)需要，那么就買單身公寓。

二是投資，因?yàn)閱紊砉⒖們r(jià)很低，利用銀行杠桿，綜合收益率起碼比理財(cái)高。這適合有閑錢但又錢不多的朋友。

然后，單身公寓一定要買地段，一定要依附周邊住宅和商業(yè)的高溢價(jià)！所以要買一定要買核心地段，千萬(wàn)不要買地段荒涼或者以改善型為主的社區(qū)地段。另外，買帶租約的產(chǎn)品也不錯(cuò)，起碼不愁租。

p.s.新一代產(chǎn)品是什么呢？根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，很有可能是開(kāi)發(fā)商自持的長(zhǎng)租公寓。龍湖冠寓，萬(wàn)科萬(wàn)科驛，還有旭輝等大牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始在做了，面對(duì)的都是過(guò)度型的中高端客戶，這進(jìn)一步搶走了單身公寓面對(duì)的居住需要市場(chǎng)。而且現(xiàn)在賣房子已經(jīng)不是單單賣房子這么簡(jiǎn)單了，社區(qū)O2O、智慧物業(yè)等概念的興起，賣房就等于賣一種綜合服務(wù)，房子只是一種載體。所以言外說(shuō)一下，買房自住或者投資都一定要買大開(kāi)發(fā)商的房子，貴得有道理。在住宅普漲階段過(guò)去后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化會(huì)越來(lái)越明顯，基本上是越貴的漲得越厲害，越便宜的漲得越少。低品質(zhì)的房會(huì)逐漸在市場(chǎng)的浪潮中被殘忍淘汰掉。如果現(xiàn)在買房都還只圖便宜，那么你投資的起步就已經(jīng)自動(dòng)掉了一個(gè)檔次了。

p.p.s有看到過(guò)比較例外的單身公寓產(chǎn)品，價(jià)格高過(guò)住宅或者寫(xiě)字樓的。這樣的產(chǎn)品我推測(cè)要么是商務(wù)屬性極強(qiáng)，要么是品質(zhì)非常高的住宅產(chǎn)品，要么是地段很好周邊公寓類產(chǎn)品稀缺的。但是這樣的情況遇到的幾率很低。

p.p.p.s商住公寓也有一個(gè)好處，因?yàn)閷儆谏虡I(yè)所以不占用住房貸款、首套房名額、不算住房，一般不在限購(gòu)之列。所以限購(gòu)城市妥協(xié)一下可能會(huì)考慮商住公寓。但是二三線城市大規(guī)模限購(gòu)的可能性很小(本人覺(jué)得)，二三線城市限購(gòu)等于關(guān)上大門，在限制投機(jī)者的同時(shí)也限制了人才的流入和城市的發(fā)展，削減城市競(jìng)爭(zhēng)力。還有一個(gè)糟心的事是，商住公寓需要首付5成貸款5成最長(zhǎng)貸款期限為10年，還有轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。還有還有，商住公寓不能落戶。這是商住公寓致命的缺點(diǎn)。

來(lái)源：億房網(wǎng)