我是曾叔譚芳，資深房地產(chǎn)投資專家。

與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房 ，帶你成為最會(huì)買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾?號(hào),粉絲提問

提問：你好！曾叔！預(yù)算1300-1500萬(wàn)，今年買房投資，想知道上海北外灘和東外灘哪個(gè)板塊買房更好，未來升值潛力大？

回答：你好，北外灘在交通位置相當(dāng)優(yōu)越上，西鄰地鐵10號(hào)線，東鄰地鐵4號(hào)線，中間還有地鐵12號(hào)線橫穿而過，新建路縱穿而過。北外灘開發(fā)體量巨大，未來的定位就是中央活動(dòng)區(qū)，有商務(wù)辦公、公共文化和商業(yè)服務(wù)三大核心功能。北外灘作為老牌居住區(qū)，板塊內(nèi)的教育、醫(yī)療配套都非常完善，生態(tài)資源上的短板也有黃浦江，濱江綠地來彌補(bǔ)。但是商務(wù)區(qū)之外，北外灘的居住環(huán)境很是一般，老舊住宅的占比較大、高品質(zhì)的住宅又很少，大量住宅房齡超過20年，且底商混亂，使得板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)受到影響，房?jī)r(jià)分化較為嚴(yán)重，但是二手房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

而東外灘的定位是商務(wù)金融、休閑娛樂功能、綜合配套功能。從土地規(guī)劃圖中可以看出東外灘的住宅用地占比較大。與北外灘一路之隔的東外灘還能受到高速發(fā)展的北外灘的輻射。板塊內(nèi)的亮點(diǎn)就是有很好的工業(yè)遺址，但是現(xiàn)代建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)比較慢。住宅的特點(diǎn)是一、二、三類住宅混合，新建的房子與老房子對(duì)比強(qiáng)烈，房子高矮不一，比較混亂。和北外灘不同的是，東外灘不缺品質(zhì)二手房。板塊內(nèi)二手房掛牌數(shù)持續(xù)上漲，掛牌均價(jià)也非常平穩(wěn)。整體上看，兩個(gè)板塊都主打改善產(chǎn)品，不管是新房還是品質(zhì)二手房，入場(chǎng)價(jià)格打底1000萬(wàn)。從板塊的能級(jí)、地理位置、交通以及商業(yè)配套來看，上海投資回報(bào)率最大的板塊和樓盤，詳見內(nèi)部分享。

提問：您好曾叔，崧澤華城秀景苑屬于趙巷板塊嗎？可以買來自住嗎？升值潛力怎么樣啊？

回答：你好，不屬于趙巷了，是匯金路那里。如果對(duì)你來說通勤比較方便的話，可以考慮自住。但從投資角度上來說，我不建議買超過趙巷的房子，因?yàn)閺男鞗軚|到趙巷已經(jīng)建成了有大量的小區(qū)，匯金路的房子將來要賣出的時(shí)候有大量競(jìng)品，不容易賣出高價(jià)。這個(gè)小區(qū)單價(jià)不高，戶型也比較偏小，比較適合上車，以后應(yīng)該是大盤平均漲幅，不太會(huì)有暴擊。

提問：曾叔好，我現(xiàn)在遇到置換的問題，不考慮學(xué)區(qū)。計(jì)劃700萬(wàn)左右。想問問七寶這一帶適合宜居且增值的有哪些小區(qū)。之前看了七寶萬(wàn)科的，但2020年已經(jīng)漲了些，不知道是否值得上車。另外考慮徐涇這帶，那邊房源很多，不曉得是否值得買或者哪些小區(qū)值得購(gòu)買，謝謝啦。

回答：你好，七寶選擇很少哦，旁邊的九亭選擇倒是多點(diǎn)，七寶萬(wàn)科還有潛力的，七寶承接大虹橋、漕河涇外溢，會(huì)成為很多高端人才的選擇。徐涇可以考慮的，具體樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：你好曾叔，朋友推薦上海嘉定區(qū)的loft，內(nèi)部?jī)r(jià)格我已發(fā)您，您看看值得投資嗎?

回答：你好，價(jià)格倒是不錯(cuò)，要看市場(chǎng)價(jià)打多少折扣。如果租金回報(bào)率在4%以上的，是一個(gè)可以考慮的投資方向。只不過loft也是商住，未來出售的土地增值稅非常高。你買這樣的產(chǎn)品投資是不錯(cuò)的，但主要是吃租金，類似于“債券投資”，拿不到增值部分，可能會(huì)占用你比較多的資金，會(huì)有比較大的機(jī)會(huì)成本。關(guān)鍵是看你要什么了。我自己的買房風(fēng)格，是不太看重租金的，更看重增值回報(bào)。所以如果是我，不會(huì)買的。

提問：你好，曾叔，提問佛山區(qū)域。請(qǐng)問：1.總價(jià)預(yù)算250w，廣州人，廣州沒有房票，選擇佛山是否合適？2.佛山的盤是否開盤前認(rèn)籌最便宜？還是等年底開發(fā)商急的時(shí)候再出手？

回答：你好，佛山是廣州的兄弟城市，樓市屬珠三角第二梯隊(duì)，屬于臨深臨廣的環(huán)一線城市中比較爭(zhēng)氣的，自己產(chǎn)業(yè)。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)還是要看產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。千燈湖片區(qū)是佛山最好的片區(qū)，中長(zhǎng)期沒問題。推薦板塊和樓盤詳見內(nèi)部分享！

新房開盤當(dāng)天購(gòu)買優(yōu)惠最多，而從全年來看，年底前開發(fā)商的優(yōu)惠和促銷最多。新房的銷售一般都有相對(duì)固定的程序，在項(xiàng)目即將具備預(yù)售條件時(shí)，開發(fā)商都會(huì)提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣，開放營(yíng)銷中心，向意向購(gòu)房者展示區(qū)位、規(guī)劃或沙盤、配套等信息，然后適時(shí)開放樣板房，以裝修精美的樣板房讓潛在客戶對(duì)房子的空間、房型、品質(zhì)等有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。再之后就是誠(chéng)意登記或認(rèn)籌的環(huán)節(jié)，開發(fā)商通過讓客戶繳納一部分誠(chéng)意金，或資產(chǎn)審核等程序甄別出那些真正確實(shí)有意向購(gòu)買的客戶。這些開盤前的一項(xiàng)項(xiàng)程序都可以被稱之為“蓄客”的環(huán)節(jié)，即開發(fā)商為自己的某個(gè)項(xiàng)目積攢足夠多意向購(gòu)買的客戶。此后，就是開盤了。在蓄客達(dá)到一定程度，開發(fā)商就會(huì)擇機(jī)取得預(yù)售許可證，并選擇一 天集中開盤。一般而言，開發(fā)商為了促成開盤當(dāng)天有較高的銷售率以及讓意向客戶當(dāng)天下定決心購(gòu)買，都會(huì)在開盤這天提供最多的購(gòu)房折扣，這一天也意味著是一段時(shí)間內(nèi)該樓盤購(gòu)房折扣最多的時(shí)機(jī)。

提問：曾叔你好，坐標(biāo)杭州，上班族，有一點(diǎn)子彈，但是距離首付款還有很大距離，除了XYK外還有什么方法湊首付？

回答：你好，融資方法很多，詳見圈子內(nèi)部分享《融資渠道成本的等級(jí)匯總》《無息貸款方案》。

提問：你好，曾叔，準(zhǔn)備置換房子，但是自己位于主城區(qū)的老房子地段配套都不錯(cuò)，卻怎么也賣不掉，最后賣了3個(gè)月，降價(jià)20萬(wàn)才出掉?，F(xiàn)在是不是樓市下行，行情不好？

回答：你好，其實(shí)，房子賣不賣得掉，以怎樣的價(jià)格賣掉。并不取決于賣的這一刻，而是在很多年前，自己決策買這套房的剎那，就被決定了。所以有很多人置換時(shí)就會(huì)遇到這類問題：搖到一套限價(jià)新房，但持有的一套房很難出掉，現(xiàn)在靠超高利率的負(fù)債撐著；市場(chǎng)上出現(xiàn)1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一時(shí)之間出不掉，眼睜睜看著被別人買了。牛市沉淀脂肪；淡市需要釋放部分脂肪，才能啟動(dòng)下一輪周期的引擎。淡市期，房產(chǎn)的流動(dòng)性決定了安全感與穩(wěn)定性。如果一個(gè)房子無法輕易賣掉，那么，它的資產(chǎn)價(jià)值就打折。主城區(qū)老破大，不要以為流動(dòng)性有多好，即便在上海，流動(dòng)性也極一般。直接點(diǎn)說，需要一輪超級(jí)大牛市才能賺到錢。遠(yuǎn)郊荒野+高溢價(jià)高逼格房，毒藥！看起來美麗，吃起來醉倒，最后就不省人事了。房子是流動(dòng)的貨幣！真正好的房產(chǎn)價(jià)值滿足三個(gè)方面：1、增值收益（資源價(jià)值慢慢通過房?jī)r(jià)兌現(xiàn)）；2、房產(chǎn)抵押出來的資金；3、流動(dòng)性很難出手的房，你要檢討當(dāng)時(shí)買它時(shí)的思路了！

提問：曾叔你好，現(xiàn)在網(wǎng)上一直在傳“LPR房貸轉(zhuǎn)換”。我目前房貸是固定利率6點(diǎn)多，有沒有必要轉(zhuǎn)換?轉(zhuǎn)換過后，以后會(huì)不會(huì)漲上來？有什么方式可以湊首付？

回答：你好，長(zhǎng)期還房貸，選固定利率。短期還房貸，選LPR浮動(dòng)利率。有很多種方式，但這里不方便說，具體到我的圈子里查看分享文章。

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