家庭房地產(chǎn)超過2套，如何操作重新買房？

我是外地人。沒有成都戶口，沒有社會保障，能在成都買房嗎？

二手房賣不出去，新房不配買，怎么辦？

除了正常賣一套，還有什么別的方法可以重新買房地產(chǎn)嗎？

2018年，這是我們的公共舞臺和房地產(chǎn)發(fā)布微信組問得最多的四個問題。對于普通大眾來說，一般的回答都是no！而且，我們在過去一年里陸續(xù)報道了一些沒有買房資格的情況。新年到了，哥哥打包了一鍋鍋，打包了目前沒有資格買房的四種代購房子的方式，給大家一一解釋。

看完這四種方法后，如果你有其他方法，歡迎掃描文末，和大家一起分享討論。

一、買賣

圖據(jù)視覺中國

買賣是最為普遍的方式，通過賣房騰出資格，再買一套更適合自己的，已經(jīng)成為許多成都購房者的一種基本操作。但是從掛出房源到最終成交，耗費的時間、成交的價格等都是一個未知數(shù)。而發(fā)哥今天要給大家介紹的是親屬之間的買賣，由于直系親屬之間的買賣耗時短、價格糾紛少、對于房屋的留存性大等，直系親屬間的買賣越來越受到買房人的推崇。

買賣房屋的稅費問題：

1、增值稅：

（1）購房時間滿兩年：免征

（2）購房時間未滿兩年：成交價×5.6%

2、土地增值稅：

暫時免征

3、個人所得稅：

（1）提供原購房發(fā)票原件的：（成交價—相關(guān)成本）×20%

（2）不提供原購房發(fā)票原件的：成交價×1%

（3）如果是通過集成、贈與取得的住房，個人所得稅一律按繼承、贈與取得比例×（成交價—相關(guān)成本）×20%

（4）出售購房時間滿5年的家庭在四川省內(nèi)的唯一住房，免征個人所得稅

買賣的利弊：

• 利

（1）如果周期較長，可以將房屋掛牌賣出，若時間緊迫可以通過賣給自己有購房資格的直系親屬，快速獲得購房資格。

（2）如果以較低總價成交，將按照市場評估價計算，這樣的稅費是最低的。例如：以80萬的價格將市場評估價為100萬的房屋賣給親戚（房屋未滿兩年），稅費是按照100萬來算的；如果將房屋賣給陌生人，那么一般是高于100萬的市場評估價的，若以120萬為例，那么最后的稅費是按照120萬來計算。此時，單就增值稅來說，賣給親戚要交5.6萬，賣給陌生人交6.7萬，并且房屋價格越高，繳稅越多。

• 弊

（1）在賣掉住房獲得購房資格的同時，存在著一定的稅費問題，尤其是通過集成、贈與取得的住房，個人所得稅一律按繼承、贈與取得比例×（成交價—相關(guān)成本）×20%，稅費較高。換言之，不是通過買賣的方式取得的房屋稅費更高。

（2）親戚買賣房最大弊端是賣給親戚后，三年內(nèi)限售，對于買房親戚來說，一段時間內(nèi)是不能將房子賣出去的，這將影響到買房親戚在這段時間內(nèi)的換房問題。

二、贈予

圖據(jù)視覺中國

試想一下這樣的情況：自己手下已經(jīng)有兩套房了，沒有購房資格的你想要換一個更好的房子，同時也想讓父母來成都和自己住的更近一點，那么這時贈予便是一個很好的辦法，因為在此過程中，該住房不屬于限購范圍內(nèi)，3.1%的稅率加上可連續(xù)轉(zhuǎn)贈的特質(zhì)，使得家庭擁有更適合居住的房屋。

贈予的條件：

贈予需要帶產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口本、贈與合同，以及贈予雙方同時到場。同時，如果是直系親屬之間贈予，還需要證明親屬關(guān)系，以下三種證明材料需要三選一：

1、贈予公證書（公證處辦理）；

2、贈予合同（自擬）+戶口本（贈與雙方在同一戶口本上）；

3、贈予合同（自擬）+親屬關(guān)系證明（可由公安機關(guān)、街道辦、鄉(xiāng)政府或公證處出具，必須注明身份證號碼）。

如果是非直系親屬贈予，又涉及限購問題的，可以到交易中心65號窗口咨詢，如果是直系親屬贈予的，可直接進行贈予。

贈予的流程：

1、贈予雙方到C區(qū)稅務大廳寫一份贈與合同，然后核稅；

2、到A區(qū)總咨詢臺排號受理；

3、七個工作日之后繳費領證。

贈予的稅費問題：

1、直系親屬間的贈予稅率3.1%；非直系親屬間的贈予稅費達23.1%

2、通過直系親屬贈予得到的住宅，在將來轉(zhuǎn)賣的時候會有20%的個人所得稅，只有是家庭唯一住房，且滿了五年，才能免除個稅。例如：親戚贈予一套住宅給自己，當時房屋值100萬，之后自己轉(zhuǎn)手以200萬賣出去，其中增值的100萬會交20%的個稅，也就是20萬。

贈予的利弊：

• 利

（1）通過繼承、遺贈和直系親屬之間贈與等非買賣的途徑獲得的房屋，不屬于住房限購范圍。

（2）如果是直系親屬間贈與，稅率是3.1%。如果是遺產(chǎn)贈與，需要公證處出具的遺贈公證書，稅率與直系親屬間贈與一致。還可以連續(xù)贈與，如：將一套房子贈與給父母之后，父母還可以轉(zhuǎn)增給自己的孫子，也就是自己的孩子，只需要交納兩次3.1%的稅，稅費不算太高，又能很好的保留房屋。

• 弊

（1）親屬間贈與的房產(chǎn)，在將來轉(zhuǎn)賣時，會面臨20%的個人所得稅。只有是家庭唯一住房，且滿了五年，才能免除個稅，而這樣的條件是不太容易實現(xiàn)的，同時消耗的時間較長。

（2）按照最新的限購政策，通過繼承、遺贈和直系親屬之間贈與等非買賣的途徑取得的套數(shù)，要計入家庭自有產(chǎn)權(quán)住房套數(shù)，比如：現(xiàn)在家庭擁有一套住宅，現(xiàn)接受一套房屋的贈予，那么現(xiàn)在的家庭房屋是2套，接聽沒有購房資格。

三、公司買房

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公司買房更適合手頭資金充足的客群，注冊一個公司容易，以公司的名義購買一套可就讀心儀學校的房屋，或者是離工作地更近，可以合理地解決限購的問題。但同時，需要考慮到后期如果不滿意房屋想要賣掉的情況，彼時涉及的流程和稅費都是較為復雜的，這需要在購買之前就考慮好是長期居住還是暫時使用。

公司買房的條件：

1、公司買房有且只有一套購房資格；

2、如果是購買新房，那么和個人購房的流程一樣，需要參與搖號，只是在登記的時候必須在房管局現(xiàn)場進行登記；

3、如果是購買二手房，需要買賣雙方在房管局辦理交易。需要準備的東西是：購房合同；蓋公章的營業(yè)執(zhí)照；找一個委托人并且開具蓋好公章的介紹信；受托人蓋公章的身份證復印件；公司公章；

4、公司注冊地在對應的限購區(qū)域。

公司買賣房的稅費問題：

1、作為買方，企業(yè)購房需繳納3%的契稅和0.05%的印花稅，而個人購房契稅最低則為1%，免征印花稅。

2、作為賣方，以一般納稅人為例：增值稅是10%；附加（城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅）是繳納增值稅稅額的12%；土地增值稅需要根據(jù)公司增值額來算，6%-25%有不同的檔；企業(yè)所得稅是25%；印花稅是0.5%。

其中城鎮(zhèn)土地使用稅按每年6-30元/㎡繳納，房產(chǎn)稅則分為自住和出租兩種情況：

（1） 自住每年應繳稅費=房產(chǎn)原值×70%×1.2%

（2）出租每月應繳稅費=月租金×12%

公司買賣房的利弊：

• 利

（1）個人買房繳稅是按房屋面積來處理，公司買房不論何種情況都是交3%的契稅，能夠合理地在沒有購房資格的情況下買到合適自己的房屋或者是學區(qū)房等。

（2）根據(jù)12345市場熱線的回答，在符合公司買房的限購政策下（即公司注冊地在對應的限購區(qū)域，并且沒有以公司名義購買的住宅的情況下），不用全款購買，可根據(jù)情況自行選擇。而貸款的問題需要咨詢相關(guān)的銀行。

• 弊

（1）以公司的名義買賣住房的話，所涉及到的程序會比個人購房更為復雜，其限制條件和前期需要準備的東西較為繁瑣，在后期賣房的時候會產(chǎn)生大量的費用。

（2）教育問題，以青羊區(qū)為例，在咨詢青羊區(qū)教育局后獲悉，若以企業(yè)的名義在青羊區(qū)購房，且企業(yè)注冊地同樣在青羊區(qū)，則孩子可以在青羊區(qū)上學。與個人購房的區(qū)別在于，以公司名義買房不能參與就近劃片，鑒于成都市每個區(qū)域的教育規(guī)定有所區(qū)別，購房者還需詳細詢問所屬區(qū)域的教育局。

四、法拍房

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法拍房在限購和如今的住宅價格偏高的情況下，越來越吸引成都人民的眼球。雖然法拍房不限購是一個重要的標簽，但是不是所有法拍房都不限購。在成都法院拍賣房一般不限購，但類似銀行、國資委等來源的拍賣房依舊限購，所以在拍賣之前還是要提前了解清楚。

雖然通過買法拍房的方式可以合理避開限購，但是在競買前需要繳納相應的保證金才能獲得競價資格，并且需要在規(guī)定的時間內(nèi)交付相應的資金，而目前已有不少的銀行與拍賣平臺合作進行相關(guān)的貸款業(yè)務。

法拍房的利弊：

• 利

法拍房由于其不限購的特殊性，沒有購房資格的人群便可借此換房，同時有些房屋還會低于周邊的新房和二手房的價格。

• 弊

（1）在拍下房子后，需要在幾天之內(nèi)付清余款，對于大多數(shù)人來說資金壓力較大。不過，現(xiàn)在很多拍賣平臺都提供有貸款業(yè)務。不過，一般貸款額度一般都在成交價的60%~70%，同時還要收取2%~3%不等的擔保費。

（2）凡是涉及到買賣雙方的各項稅費，均由竟得者支付！因此，房屋是否滿2年免征增值稅、出讓方的房屋是否是滿5年唯一住房可以免征個稅，房屋是否二次抵押需要兩次過戶……這些都可能涉及一大筆稅費，需要在競拍者在競拍之前核實。

（3）如果原業(yè)主的戶口掛靠在房產(chǎn)名下，司法拍賣得來的新業(yè)主如果想把戶口遷入也受到影響。更重要的是，如果是學位房，此前學位已被原業(yè)主占用，需要等上好幾年。所以，在成功拍到房子，拿到房產(chǎn)證之后，需要到公安部門申請將原業(yè)主的戶口“空掛”（原業(yè)主戶口仍在，但不影響新業(yè)主正常遷入）。

（4）法拍房眾所周知最為嚴重的就是債務問題，如果原房東將該房產(chǎn)進行了民間借貸和抵押，并且未在房管局登記，就會存在民間糾紛的情況。但根據(jù)法律規(guī)定，這類債主不能干預不動產(chǎn)的買賣。如果在拍賣后，原債主對新業(yè)主進行騷擾，可以報警解決。

以上是發(fā)哥為大家整理的“無資格買房攻略”，每種方法都有利有弊，那么這就需要購房者本人根據(jù)自己的實際情況，權(quán)衡利弊，選擇最適合自己的方式來買房。