業(yè)主很久沒有離開家了，到底要不要交相關(guān)費(fèi)用？

典型案例

黃老師一家離開以前住的小區(qū)，空了很久。

黃先生搬離后，認(rèn)為自己沒有享受到物業(yè)管理服務(wù)，便不再繳納物業(yè)費(fèi)。為此物業(yè)公司將業(yè)主周先生起訴至法院，稱黃先生自2016年1月開始沒有繳納過物業(yè)費(fèi)，在此期間，他們多次打電話讓黃先生繳納物業(yè)費(fèi)，但黃先生一直未予理睬他們公司請求法院判令周先生支付逾期的物業(yè)費(fèi)。

庭審中，業(yè)主黃先生辯稱，他已在2015年9月搬離該小區(qū)，房屋長期空、他和家人并沒有接受物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司不應(yīng)向其收取物業(yè)費(fèi)。即使要收收物業(yè)費(fèi)，也應(yīng)該合理收取，由于房屋長期空置，只愿意繳納一業(yè)的物業(yè)費(fèi)，但是被物業(yè)公司拒絕。

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)具有公共性，它的價值在于滿足公共性管理服務(wù)的同時，達(dá)到對整個小區(qū)環(huán)境品質(zhì)的提升。從這個意義上說，即使業(yè)主沒有使用房屋，但不影響物業(yè)公司對整個小區(qū)提供公共用地的清潔、安全保衛(wèi)、綠化的養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)備的維修等管理服務(wù)工作，物業(yè)費(fèi)中大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)備設(shè)施維修而支出的費(fèi)用，并非針對個別業(yè)主。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”黃先生作為該房屋的所有人，繳納物業(yè)費(fèi)是應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，黃先生在該小區(qū)居住期間接受了物業(yè)公司的管理服務(wù)，并繳納了物業(yè)費(fèi)，表明黃先生對物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)不持異議。所以，即使房屋長期空置，但依舊接受物業(yè)公司的管理服務(wù)，黃先生應(yīng)當(dāng)履行按時繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

綜上，法院判令黃先生向物業(yè)公司支付逾期的所有物業(yè)費(fèi)。法官庭后表示、法律已經(jīng)明文規(guī)定了業(yè)主房屋空置也不能拒不繳納物業(yè)費(fèi)，所以業(yè)主如不居住房屋應(yīng)提前與物業(yè)公司妥善協(xié)商物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)問題，如協(xié)商不成仍應(yīng)按《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定繳納。

案例分析

在現(xiàn)實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系中，存在大量購買后未入住的情況，即辦理了房屋交接手續(xù)，但未實(shí)際入住的情況。在我國的現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定中，尚未明確對“空置房”進(jìn)行定義。一般認(rèn)為，房屋空置是指業(yè)主已經(jīng)購買了房屋但實(shí)際長期未居住使用的狀態(tài)。（這個還有地方性法律法規(guī)，還可以參考當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)方面的法律法規(guī)）

對于空置房屋的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)質(zhì)上是對“空置房”收取物業(yè)費(fèi)是否可以打折、如何打折問題的探討。一方面物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成主要包括垃圾清運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)、安保費(fèi)、化糞池清運(yùn)費(fèi)、公共照明電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)等。也就是說，物業(yè)費(fèi)大部分屬于為全體業(yè)主共有部分的管理與維護(hù)所支出的費(fèi)用，這些成本不會因?yàn)槟骋粯I(yè)主是否住人住發(fā)生變化和改變。另一方面。空置房的確在一定程度上降低了垃圾消運(yùn)負(fù)擔(dān)、減少了電梯能耗，減少公共設(shè)備的使用等，原則上應(yīng)當(dāng)酌情對物業(yè)投給予一定減免。但是，根據(jù)物業(yè)的上述用途，物業(yè)管理服務(wù)的目的在于維護(hù)和保障物業(yè)管理的正常運(yùn)行，它不是基于某一業(yè)主對物業(yè)的實(shí)際使用而產(chǎn)生的。在業(yè)主沒有入住房屋的前提下，物業(yè)及其周邊環(huán)境仍然需要被維護(hù)與管理，以保證業(yè)主能夠正常享受物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主作為受益人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對于空置房屋的收費(fèi)問題沒有明確規(guī)定。目前，各省份的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的地方性法規(guī)或規(guī)章中對空置房屋的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也不盡相同。有的規(guī)定房屋經(jīng)物業(yè)公司和業(yè)主或物業(yè)使用人雙方確認(rèn)水、電、燃?xì)獗砥鹬箶?shù)均未走動，由業(yè)主或物業(yè)使用人按照50%的標(biāo)準(zhǔn)繳納；有的規(guī)定業(yè)主購買房屋后從未入住或入住后不使用期限連續(xù)超過6個月的，由業(yè)主提出書面申請，經(jīng)物業(yè)公司登記確認(rèn)后，由業(yè)主按照70%的標(biāo)準(zhǔn)繳納；有規(guī)定連續(xù)3個月以上無人居住、使用或進(jìn)行裝修的房屋，空置期間按20%的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主空置房屋的起止時間，應(yīng)事先或事后告知物業(yè)公司，并辦理相關(guān)的手續(xù)。因此，如果《物業(yè)管理服務(wù)合同》中對于空置房物業(yè)費(fèi)作出明確約定的，從其約定；未明確約定的按照實(shí)際情況執(zhí)行。

因此，本案例中，業(yè)主黃先生以房屋長期空置而不繳納物業(yè)費(fèi)的說法是不成立的，物業(yè)公司應(yīng)該向其收取物業(yè)費(fèi)。

處理技巧

物業(yè)公司要加強(qiáng)對業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的管理，如果業(yè)主長期沒有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司要詢問業(yè)主不繳費(fèi)的具體原因。如果業(yè)主表示房屋長期空置，物業(yè)公司需要查看確認(rèn)屬實(shí)，然后與業(yè)主協(xié)商，可以通過減少物業(yè)費(fèi)等方法來讓業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，或者告知業(yè)主相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定以及《物業(yè)管理服務(wù)合同》中的約定，讓業(yè)主自覺繳納物業(yè)費(fèi)，避免物業(yè)公司的損失以及其他業(yè)主的利益受到損害。

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