車輛在小區(qū)被刮走的房地產(chǎn)公司到底該不該承擔(dān)責(zé)任？

典型案例

劉某住在一個(gè)小區(qū)，這個(gè)小區(qū)是注冊(cè)的三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司管理。

劉某將私家轎車停放在物業(yè)公司指定的停車位上，并按時(shí)繳納了停車管理費(fèi)。

某天，劉某發(fā)現(xiàn)其轎車在物業(yè)司停車位前保險(xiǎn)桿到后保險(xiǎn)的左面被嚴(yán)重劃傷，后輪胎被扎，隨后劉某向物業(yè)公司反映情況，物業(yè)公司卻一直沒(méi)有答復(fù)劉某。后經(jīng)劉某申請(qǐng)區(qū)公證處對(duì)其轎車損傷情況進(jìn)行了公證。劉某支付公證費(fèi)1200元。十多天后劉某又發(fā)現(xiàn)其車輛后被人劃傷，而且其中一個(gè)后視鏡也被損壞，劉某將此情況告知物業(yè)公司。

一個(gè)月后，物業(yè)公司給原告出一份證明，證明主要內(nèi)容是：茲有梁某車輛免半年停車費(fèi)，具體時(shí)間為×年×月×日--×年×月×日。

劉某到汽車維修站對(duì)其轎車維修進(jìn)行評(píng)估。汽車維修站給梁某出具的結(jié)算單為8500元。后劉某多次找過(guò)物業(yè)公司協(xié)商賠償未果，劉某將物業(yè)公司起訴至人民法院，請(qǐng)求判令被告物業(yè)公司賠償私人轎車因兩次深度劃傷、輪胎損壞以及后視鏡損壞費(fèi)共計(jì)10300元。

物業(yè)公司辯稱：①業(yè)主劉某與物業(yè)公司之間沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，劉某的要求于法無(wú)據(jù)。②業(yè)主劉某的車輛，無(wú)權(quán)停放在小區(qū)。③業(yè)主劉某的車輛是他人損壞，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上，物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主劉某的訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。請(qǐng)求法院駁回業(yè)主梁某的訴訟請(qǐng)求。

原告劉某為證明其主張向法庭提供以下證據(jù)：證據(jù)一：小區(qū)便民聯(lián)系卡，證明他是被告物業(yè)公司的管轄業(yè)主。證據(jù)二：繳納停車費(fèi)管理費(fèi)的收據(jù)，證明物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)他的汽車履行看管義務(wù)。證據(jù)三：兩份公證書，證明事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，他的汽車兩次被劃傷、車胎被刀子刺破以及后視鏡損壞的實(shí)際情況。證據(jù)四：物業(yè)公司免費(fèi)停車證明，證明事發(fā)后，物業(yè)公司承認(rèn)對(duì)此事負(fù)有責(zé)任，以免半年停車費(fèi)作為補(bǔ)償，而他對(duì)此決定表示不同意。證據(jù)五：本案公證費(fèi)發(fā)票及汽車修理結(jié)算單，證明本案公證費(fèi)1200元，汽車修理費(fèi)8500元，加本案訴訟費(fèi)600元，共計(jì)10300元。

法院認(rèn)為：原告劉某向其所在居住的被告物業(yè)公司繳納車輛停車管理費(fèi)，原、被告雙方雖然沒(méi)有簽訂書面保管合同，但原告劉某與被告物業(yè)公司事實(shí)形成了保管合同。由于被告物業(yè)公司未盡到保管義務(wù)，造成原告劉某所停放的轎車受損，被告物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。法院判決：被告物業(yè)公司賠償原告劉某轎車損失費(fèi)8500元、轎車公證費(fèi)1200元、訴訟費(fèi)600元，共計(jì)10300元。

案例分析

本案是一起物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車管理服務(wù)糾紛，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是業(yè)主按照《物業(yè)管理服務(wù)合同)約定繳納停車費(fèi)的情況下車輛在小區(qū)內(nèi)被劃，物業(yè)公司需要承擔(dān)何種責(zé)任。由于在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中就停車管理內(nèi)容的約定或者單獨(dú)的停車管理服務(wù)協(xié)議也沒(méi)有明文規(guī)定，導(dǎo)致入們對(duì)于此類合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一。

對(duì)于物業(yè)公司在此類糾紛中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，歷來(lái)爭(zhēng)議頗多。責(zé)任類型大致包括如下幾種：一是侵權(quán)責(zé)任，即物業(yè)公司因過(guò)失應(yīng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任；二是違約責(zé)任，其中又包括停車管理合同引起的違約責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同引起的違約責(zé)任以及保管合同引起的違約責(zé)任三種。其實(shí)，不論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任，業(yè)主只能選擇其一而請(qǐng)求，本案原告劉某主張追究物業(yè)公司的保管合同違約責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為與業(yè)主劉某之間沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，法院最終判決物業(yè)公司按照保管合同向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

本案中，還涉及了保管合同。保管合同又稱寄存合同、寄托合同，是指雙方當(dāng)事人約定一方當(dāng)事人保管另一方當(dāng)事人交付的物品，并返還該物的合同，這也是《合同法》第三百六十五條的規(guī)定。保管物品的一方稱為保管人，或者稱為受寄人，其所保管的物品稱為保管物，或者稱為寄托物，交付物品保管的一方稱為寄存人，或者稱為寄托人。本案中，法院認(rèn)為物業(yè)公司與業(yè)主梁某雙方事實(shí)形成了保管合同。由于被告物業(yè)公司未盡到保管義務(wù)，造成原告梁某所停放的轎車受損，被告物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

除此之外，本案中，業(yè)主梁某的車輛停放在物業(yè)公司指定的停車位上，每月向物業(yè)公司按時(shí)繳納停車管理費(fèi)用。梁某發(fā)現(xiàn)，其轎車在停車位上被嚴(yán)重劃傷，有損害后果。物業(yè)公司作為物業(yè)管理公司，本身負(fù)有安全防范義務(wù)，此外提供停車服務(wù)時(shí)還應(yīng)當(dāng)通過(guò)加強(qiáng)巡查、看護(hù)履行應(yīng)盡的義務(wù)，但因疏于防范導(dǎo)致業(yè)主損害發(fā)生，存在一定過(guò)錯(cuò)。因此，從侵權(quán)責(zé)任法角度看，物業(yè)公司需要承擔(dān)業(yè)主的損害賠償責(zé)任。

處理技巧

(1)物業(yè)公司要與業(yè)主簽訂委托服務(wù)合同，切勿簽訂保管合同。如果簽訂保管合同，保管期間因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，物業(yè)公司要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。簽訂委托服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，物業(yè)公司只是接受業(yè)主的委托提供管理服務(wù)，如合同中未約定違約責(zé)任，則至多因過(guò)錯(cuò)承擔(dān)一定的侵權(quán)責(zé)任

(2)以特別約定的方式排除或限制民事責(zé)任。相關(guān)的法律法規(guī)并沒(méi)有禁止當(dāng)事人就民事責(zé)任以特別約定加以排除或限制。因此，在與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》或《停車管理服務(wù)合同》時(shí)可以約定“業(yè)主車輛發(fā)生被劃、被盜時(shí)，物業(yè)公司僅有義務(wù)協(xié)助業(yè)主報(bào)案、提供相關(guān)證據(jù)，在被證明損壞、盜竊車輛是物業(yè)管理人員所為之前，物業(yè)公司不構(gòu)成違約，亦不負(fù)任何賠償責(zé)任?！?/p>

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