我是武漢房姐，資深房地產(chǎn)投資專家。

你相見(jiàn)恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球

提問(wèn)：房姐您好，新人首次提問(wèn)。我的情況：28歲深戶，有昆山浦西玫瑰園住宅，龍崗佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)開(kāi)間公寓，南山京基御景峯3房公寓三個(gè)物業(yè)皆為投資，現(xiàn)有閑錢(qián)100且到年底都不會(huì)有更多閑錢(qián)，暫不打算用掉深戶住宅名額。我的問(wèn)題：1、這三個(gè)物業(yè)長(zhǎng)期持有出租還是有機(jī)會(huì)就賣掉？2、子彈100繼續(xù)買深圳還是武漢還是都不買等年錢(qián)多些再下手？（深圳中洲灣公寓或龍崗世茂深港國(guó)際公寓可以嗎若不好求推薦適合我投資的；武漢并不了解請(qǐng)推薦）謝謝！

回答：你好，其實(shí)不太明白深圳為啥都買公寓呢？遠(yuǎn)郊小面積不適合投資，公寓更不適合。深圳的公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因?yàn)橛邢∪背鞘芯坝^和海景，有投資價(jià)值，但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對(duì)稅費(fèi)承受力也不同。

雖然深圳有關(guān)于公寓的“利好”不斷出現(xiàn): 可以續(xù)產(chǎn)權(quán)年限啊、改名叫“小面積住宅" 諸如此類， 可是，不管怎么變?cè)谏钲冢烁叨斯⑸钲跒骋惶?hào)、恒裕前海項(xiàng)目、招商太子灣這些有一定的收藏價(jià)值，數(shù)量龐大的老舊公寓、一般公寓跑輸大勢(shì)的預(yù)期沒(méi)有改變。

昆山吹到今天，還是沒(méi)有流動(dòng)性，哪怕緊靠地鐵的那幾個(gè)小區(qū)。再怎么忽悠，環(huán)一線始終就不是好資產(chǎn)，不好租不好賣的房子，再炒作價(jià)格純投資也沒(méi)興趣。去看看就知道了，環(huán)京環(huán)滬環(huán)深都是房比人多。

2個(gè)投資建議：

1.買一二線省會(huì)，人口凈流入的城市。

2.有房票就買住宅，實(shí)在沒(méi)有房票才考慮市場(chǎng)價(jià)5折的公寓產(chǎn)品。其實(shí)更傾向這3套都出手，買入純住宅產(chǎn)品。深圳1N+武漢1N是更好的配置。

提問(wèn)：關(guān)于買房。我和gf剛過(guò)30，想買房，加公積金90子彈，加起來(lái)共月入4.5左右，首付能借30,想信用貸30。個(gè)人心儀福田，寶安。昨天第一次出去看福田兩房房了，桐林公寓（不是公寓，是70年住宅）在赤尾挨著羅湖，但是單間租客較多，陽(yáng)臺(tái)看出去全是農(nóng)民房，環(huán)境一般，離地鐵較遠(yuǎn)，采光很好，樓層合適，均價(jià)7萬(wàn)5總價(jià)425左右。還有一個(gè)是新洲蜜園兩房，430萬(wàn)，樓層低采光很差，臥室和主臥才能有光，但上班距離合適，很方便，地鐵3分鐘內(nèi)。唉，好糾結(jié)～如果福田沒(méi)有合適的，就要去寶安逛逛，但是現(xiàn)在寶安也不低了，太遠(yuǎn)地鐵太累⊙﹏⊙漂亮姐姐有啥好的在420左右的嘛？可能過(guò)幾年要換房

回答：你好，福田工作：自住兩房就買 福田中心區(qū) 僑鄉(xiāng) 其次考慮 福田皇崗 梅林 華強(qiáng)南 這些板塊屬于福田工作自住過(guò)度首選，優(yōu)點(diǎn)是租售比高，缺點(diǎn)是漲幅不太好。舊改動(dòng)作太慢，沒(méi)有學(xué)區(qū)。這2個(gè)盤(pán)對(duì)比，更傾向蜜園，流動(dòng)性更好 深圳投資回報(bào)率最大的樓盤(pán)，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問(wèn)：新人二問(wèn)，感謝美麗睿智的房姐?。?！一．19年底西平領(lǐng)漲至30000，既然熱點(diǎn)板塊已上去，現(xiàn)在買入屬于追高？這個(gè)價(jià)格適合出手嗎， 按領(lǐng)漲 普漲 補(bǔ)漲的邏輯來(lái)看，是應(yīng)該買可能會(huì)補(bǔ)漲的區(qū)域（如東城）還是堅(jiān)定買入南城西平？二．認(rèn)同您的建議，欲出售麻涌房子（橫盤(pán)三年，12500元購(gòu)入），今天剛問(wèn)過(guò)中介14000元價(jià)格不好，請(qǐng)問(wèn)是果斷賣出還是再靜觀二年等價(jià)格好點(diǎn)再賣。三．按一線+二線配置，現(xiàn)在去遷戶再出手深圳，時(shí)間可能趕不及深圳已普漲了，是否應(yīng)該考慮還未跟漲的廣州？

回答：不建議繼續(xù)加倉(cāng)東莞，現(xiàn)在買入廣州是比較好的時(shí)機(jī)。我還是比較看好2020年的廣州，從以下幾個(gè)方面分析一下：

1.宏觀：全球經(jīng)濟(jì)不景氣+新冠疫情影響，各國(guó)央媽競(jìng)賽似的降息降準(zhǔn)，股市、黃金、石油期貨紛紛下跌。大家日子都不好過(guò)，這是一個(gè)比爛的時(shí)代，大通脹的時(shí)代。房產(chǎn)，未必是最好的投資產(chǎn)品，但一定是普通人抵御通脹、保衛(wèi)家庭資產(chǎn)最好的武器。

2. 中觀層面：2019年，在粵港澳大灣區(qū)、社會(huì)主義先行示范區(qū)規(guī)劃、前海擴(kuò)容等一系列利好下，雙11豪宅稅調(diào)整徹底引爆了已經(jīng)蓄力近4年的深圳樓市，西區(qū)片區(qū)的南山、寶安部分片區(qū)漲幅短短2個(gè)月達(dá)到10—20%，放盤(pán)價(jià)跳漲、業(yè)主惜售。上海2019年全年二手房成交量也是近三年來(lái)最亮眼的一年。

3.微觀層面：廣州樓市已經(jīng)盤(pán)整了近3年。不同于深圳約等于實(shí)質(zhì)性的無(wú)限購(gòu)，廣州一直限購(gòu)嚴(yán)格，投機(jī)氣氛不濃，市場(chǎng)以剛需為主，價(jià)格經(jīng)過(guò)幾年的橫盤(pán)也已經(jīng)充分夯實(shí)。

2019年11月到2020年1月，我觀察到的一線情況是：天河?xùn)|、黃埔、番禺的剛需上車盤(pán)購(gòu)買力旺盛，低價(jià)盤(pán)迅速掃光，業(yè)主議價(jià)空間收窄，甚至出現(xiàn)反價(jià)的情況。年后各小區(qū)基本還沒(méi)能恢復(fù)看盤(pán)，但是一些剛需客戶、敏銳的深圳投資客已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)作。

廣州這個(gè)城市大的基本面沒(méi)變、廣大的需求也沒(méi)變，越是群體恐慌和懷疑的時(shí)候，市場(chǎng)越是蘊(yùn)藏著重大的交易機(jī)會(huì)。

提問(wèn)：新人首問(wèn)。房姐，您好，計(jì)劃首房首付最好控制在30萬(wàn)左右，想買杭州郊區(qū)的二手小套精裝，等幾年后去杭州了再置換。但在杭州沒(méi)交社保，不能買。所以想在挨著杭州的地方先買一套，中介推薦海寧靠近杭州的地鐵沿線的新房，中介介紹海寧的杭海新城會(huì)并入杭州，如長(zhǎng)安鎮(zhèn)，目前不限購(gòu)，據(jù)說(shuō)地鐵開(kāi)通后，離杭州地鐵大概15分鐘。問(wèn)題1:長(zhǎng)安鎮(zhèn)那里一萬(wàn)八九的價(jià)格值得入嗎？因?yàn)檫@4-10年正常是不住的。2：除了長(zhǎng)安鎮(zhèn)，海寧的有其它板塊可以值得入嗎？3:如果海寧整體板塊都不值得入，那靠近杭州的有哪幾個(gè)區(qū)域可以入？4:上面3的問(wèn)題如果也沒(méi)有更好更肯定的答案，那杭州里有哪個(gè)地方這個(gè)首付值得入？同時(shí)我研究下您說(shuō)的破限購(gòu)大法！

回答：你好，現(xiàn)在整個(gè)海寧的中介都靠著“劃入杭州”這條傳聞賣房呢，不要當(dāng)送上門(mén)的韭菜，賭贏了單價(jià)1.9漲幅也沒(méi)什么空間了，賭輸了可就真成不動(dòng)產(chǎn)了。如果月供能力不錯(cuò)，建議加大杠桿，子彈擴(kuò)充到50-80左右，入手一套剛需戶型。投資回報(bào)率最大的板塊，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問(wèn)：房姐你好，坐標(biāo)深圳，科技園上班考慮通勤，純剛需，手上有坂田綠怡居的一房，現(xiàn)在有了小孩，想置換兩房居家，預(yù)算下來(lái)能能承受價(jià)位350，目前能選擇的區(qū)域好像也就布吉，龍崗中心城，或者松崗了。那么能從升值空間，學(xué)位，宜居程度給這幾個(gè)片區(qū)排個(gè)名嗎？或者我這種情況還能去哪里看下呢？有沒(méi)有推薦的小區(qū)？盼復(fù)

回答：你好，這幾個(gè)板塊自住+學(xué)位，優(yōu)先龍崗中心城. 如果想買龍崗不跑輸，推薦購(gòu)買龍崗兩個(gè)學(xué)區(qū)房，可以參考星球內(nèi)部推薦的樓盤(pán)。松崗工業(yè)廠房和農(nóng)民房比較多，地理位置也比較偏，規(guī)劃上一直沒(méi)有大的項(xiàng)目和規(guī)劃落地，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有變化。居住感受比較差，通勤也遠(yuǎn) 布吉沒(méi)有學(xué)位房，百合外國(guó)語(yǔ)是私立。布吉房?jī)r(jià)一直跑輸，不推薦。

提問(wèn)：請(qǐng)教房姐，子彈30+，武漢有房無(wú)貸，上海工作。大環(huán)境不好想投資保值。西安成都限購(gòu)，海外房?jī)r(jià)炒得過(guò)高，在觀望大阪北海道武漢大理。想聽(tīng)聽(tīng)您的建議，哪些區(qū)域和樓盤(pán)？謝謝。

回答：你好，這幾個(gè)城市首選武漢 其次西安，破限購(gòu)很好解決，目前不限購(gòu)的城市有重慶和沈陽(yáng)，潛力也不錯(cuò)。未來(lái)20-30年，中國(guó)一二線城市優(yōu)質(zhì)地段房產(chǎn)仍然是最好的大類資產(chǎn)。資產(chǎn)規(guī)模大了以后，海外資產(chǎn)可以適當(dāng)配置，作為分散和對(duì)沖。

日本東京的房?jī)r(jià)是大阪的2倍，其他地方的房?jī)r(jià)更低，談?wù)撊毡痉績(jī)r(jià)分為東京區(qū)，非東京區(qū)。日本房子多年不漲，東京的房?jī)r(jià)持續(xù)走低，大阪北海道更是。不太建議，日本人口老齡化，通脹少，新生人口減少，未來(lái)接盤(pán)都是問(wèn)題

雖然租售比還可以，但是房產(chǎn)投資向來(lái)是首選漲幅。武漢房產(chǎn)可以做抵押融資。

武漢投資回報(bào)率最大的樓盤(pán)，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問(wèn)：新人首問(wèn)，坐標(biāo)CD 想在武漢投資一個(gè)老破小，博拆遷。幾番篩選中意硚口區(qū)的崇仁路的站鄰社區(qū)。29平方的老破小，價(jià)格60w，這個(gè)老破小價(jià)格會(huì)不會(huì)虛高。首房且唯一住房不足40平拆遷是按照40平來(lái)拆，就想下手。下定金之前想聽(tīng)聽(tīng)您的建議。是否有必要做這個(gè)投資。疫情后的武漢是否會(huì)有大動(dòng)作，這個(gè)小區(qū)會(huì)不會(huì)納入被棚改的范圍？期待美麗與智慧并存的房姐回復(fù)。謝謝房姐。

回答：你好，投資一般是不建議博拆遷的，除非你的規(guī)劃局的內(nèi)部消息。

1.博拆遷流，如果附近都拆了，僅剩1.2棟，可以賭一下，房齡近30年大概率會(huì)拆。

2. 如果等拆遷，拆遷的具體補(bǔ)償還不清楚，拆遷何時(shí)可以動(dòng)工還是未知數(shù)，我們只能初步判斷拆遷補(bǔ)償比現(xiàn)在出售高。然而在房屋不能貸款沒(méi)有負(fù)債的情況下，如果我們長(zhǎng)持個(gè)3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預(yù)期，以及選擇直接出售獲得現(xiàn)金不斷裂變滾動(dòng)的機(jī)會(huì)，按照5年一倍的話，這里有可能又是60%的機(jī)會(huì)成本損失。

3.關(guān)鍵點(diǎn)在于，如果5年不拆，拿得住嗎？考慮好了還是想買，那就入吧。

武漢和成都的次新盤(pán)才是投資首選。主場(chǎng)成都，建議淘一淘星球內(nèi)推薦的幾個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部板塊。

提問(wèn)：親愛(ài)的房姐，請(qǐng)問(wèn)：我戶藉武漢，名下無(wú)房，準(zhǔn)備入手一套房投資，資金有限。鄂州恒大童世界別墅可有投資價(jià)值？還可推薦武漢哪個(gè)區(qū)域樓盤(pán)有價(jià)值洼地適合投資？謝謝！

回答：太遠(yuǎn)了，投資回避 童世界以前分析過(guò)很多次: 在距離主城三五十公里開(kāi)外的湖邊或者山腳下，圈起一塊地建造一條和古文化概念沾邊的街區(qū)，再做一個(gè)溫泉或者游樂(lè)場(chǎng)，一個(gè)特色的小鎮(zhèn)就誕生了。很多人會(huì)被眼前的美景陶醉，夢(mèng)想就要在這里過(guò)上周末度假或者退休養(yǎng)老的生活，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的走進(jìn)了售樓部，一問(wèn)價(jià)格首付才十幾二十萬(wàn)，于是腦子一熱就交了定金，買這種房子不僅僅是偽需求，更是一種偽投資。

從需求上講，相比泡溫泉，老人更需要的是健全的醫(yī)療設(shè)施，相比游樂(lè)場(chǎng)兒童更需要的是優(yōu)質(zhì)的教育場(chǎng)館，孟母三遷為的就是有一個(gè)好的教育環(huán)境。從投資上講這種資產(chǎn)一是沒(méi)有升值潛力，二是沒(méi)有變現(xiàn)能力。能推動(dòng)房子升值的是學(xué)校地鐵，商業(yè)醫(yī)療，絕對(duì)不是什么溫泉SPA，更不是什么過(guò)山車和海盜船。

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提問(wèn)：房姐，為什么你不推薦深圳老城區(qū)羅湖呢？租金很高啊。

回答：每一次交易都要承擔(dān)稅費(fèi)，融資成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情況下打不平月供。

羅湖價(jià)格一直很好啊，房?jī)r(jià)大漲也沒(méi)見(jiàn)怎么動(dòng)彈，不是很明顯么？再做交易的時(shí)候，能否覆蓋掉這些年的投入（資金成本、服務(wù)費(fèi)用、月供），如果標(biāo)的沒(méi)有成長(zhǎng)性，養(yǎng)著一個(gè)不為正的流水有什么用，多數(shù)人沒(méi)有感覺(jué)，是因?yàn)闃?biāo)的太小，傷不到核心，而且每月的租金流入產(chǎn)生了錯(cuò)覺(jué)，本質(zhì)上是在過(guò)家家。

所以房產(chǎn)投資需要成長(zhǎng)性。但不巧的是，羅湖的房子多數(shù)沒(méi)有這個(gè)特性。很多人寄希望于舊改，高大上的周邊有用么，請(qǐng)參考目前東門(mén)、萬(wàn)象城的周邊，周邊舊改是比較難帶動(dòng)周邊的。有的人又說(shuō)那我可以博舊改啊。

現(xiàn)實(shí)是，如果沒(méi)有一手消息，博舊改是個(gè)苦差事：

1. 正在征集意見(jiàn)，遙遙無(wú)期，薛定諤的舊改 2. 板上釘釘，價(jià)格已經(jīng)漲起來(lái) 3. 舊改之后的新樓盤(pán)，一般情況下，貴 這就是羅湖的不歸路。除了這個(gè)原因，經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移到南山福田已經(jīng)顯而易見(jiàn)，羅湖除了本身規(guī)劃差、城市環(huán)境差以外，東部北部南部都很難擴(kuò)展，反而是寶安、光明還大有作為的余地。當(dāng)然羅湖目前有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，不錯(cuò)中小學(xué)學(xué)位的上車好地方。

提問(wèn)：房姐，你說(shuō)20%的人掌握了80%的財(cái)富，那房產(chǎn)投資如何用好逆向思維呢？

回答：買房就是一種投資，投資要怎么賺大錢(qián)呢？最理想的當(dāng)然是做高概率+高賠率的事情。通常來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)條件很少同時(shí)共存，因?yàn)榇蠹叶伎春玫母吒怕适录?，一定是預(yù)期被市場(chǎng)消化，價(jià)格較高，賠率較低，而高賠率往往都是爆冷門(mén)或者黑天鵝出現(xiàn)，大部分人都沒(méi)預(yù)料到，所以這兩點(diǎn)很難做到兼顧，靠這個(gè)方式賺大錢(qián)的人也不多。

退而求其次，大部分人其實(shí)可以做到的呢，是正確的非共識(shí)，什么意思？非共識(shí)，就是敢于跟大家判斷不一樣，這樣才有超額回報(bào)，而正確，則是正向賺錢(qián)的基礎(chǔ)，你要敢于跟別人想的不一樣，且要保證你對(duì)未來(lái)的判斷是正確，這樣也能賺不少錢(qián)。

如果你跟大家判斷都一樣，都看好這里，那么結(jié)果很可能是，這個(gè)地方已經(jīng)上漲，即使你沖進(jìn)去可能漲幅也有限，甚至很可能被套在高位。

提問(wèn)：房姐你好！潛水很久，今年40了最近一直想回武漢，雖然跟買房關(guān)系不大，但覺(jué)得房姐閱歷豐富，不知道怎么看我這種情況：2個(gè)小孩，目前生活在上海，看中回武漢比上海好的方面，1是回武漢買個(gè)學(xué)區(qū)房，給孩子讀好點(diǎn)學(xué)校，上海這邊讀不了什么好點(diǎn)的學(xué)校，都是普通學(xué)校，房子也大一些，還可以買2套2是我父母親年紀(jì)大了，看他們跟我在上海生活，心理內(nèi)疚，回武漢他們可以經(jīng)?；乩霞?，心理不至于空虛。3是回我老婆家也快，假如不回，目前擔(dān)心這個(gè)年紀(jì)哪天被公司裁了，找工作沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，生存成問(wèn)題，目前有個(gè)老破小房子在供，想早點(diǎn)回打好基礎(chǔ)，但畢竟在上海待了十多年，想到時(shí)候和公司領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)說(shuō)調(diào)回武漢分公司，上海待了十四年了。

回答：往后的日子，越來(lái)越難 越來(lái)越難。

其實(shí)，你父母給與你的，都要在你身上還回來(lái)。每個(gè)人一出生都背負(fù)了債務(wù)，而這點(diǎn)，大多數(shù)人在年輕的時(shí)候都不知道這個(gè)債是要還的。我們上有老下有小，養(yǎng)家的就我們一人。這個(gè)時(shí)期，我們管它叫做中年危機(jī)。

中年危機(jī)，無(wú)非是債務(wù)的集中爆發(fā)。有中年危機(jī)，說(shuō)明你的速度還不夠，不足以償還債務(wù)。大部分中產(chǎn)之所以焦慮，是因?yàn)槎歼^(guò)于依賴靠人力勞動(dòng)來(lái)獲取回報(bào)，且沒(méi)有掌握并駕馭生產(chǎn)資料的能力?？咳肆趧?dòng)換回報(bào)，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動(dòng)就沒(méi)有收入來(lái)源，而且即使有過(guò)硬的技能，也很難直接傳承給后代。

對(duì)于職場(chǎng)人來(lái)說(shuō)，勞務(wù)收入的上限，就是100萬(wàn)，因?yàn)楣┙o太大，市場(chǎng)定價(jià)自然就低，而你要達(dá)到勞務(wù)收入的上限，也要付出100%的精力。精力決定模式，模式?jīng)Q定收入上限。當(dāng)你精疲力竭才能掙到50萬(wàn)，當(dāng)你知道面臨無(wú)數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者隨時(shí)會(huì)被取代，當(dāng)你知道一些人不用那么費(fèi)勁也能掙到500萬(wàn)的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)人生如此被動(dòng)，人自然就焦慮了。

回武漢沒(méi)問(wèn)題，但是現(xiàn)在最大的問(wèn)題是該換賽道了。

提問(wèn)：房姐你好！請(qǐng)問(wèn)筍盤(pán)是什么意思，武漢有哪些是筍盤(pán)？漢陽(yáng)遠(yuǎn)洋東方境世界觀的房子值得購(gòu)買嗎？

回答：1.筍盤(pán)：以市場(chǎng)價(jià)的折扣價(jià)格買入房產(chǎn)。這里泛指：找一個(gè)低估的板塊，比如 88 折；再找到一個(gè)低折的小區(qū)，比如 88 折；再找到一個(gè)低估的房子入手，比如 9 折。任何一個(gè)條件發(fā)生變化，那都會(huì)迅速?gòu)恼蹆r(jià)中向非低估方向恢復(fù)。有一個(gè)極端，在行情很差的時(shí)候，很多房東會(huì)先買后賣，極易出筍盤(pán)。詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部資料《炒房入門(mén)篇—專業(yè)名詞解釋》 2.遠(yuǎn)洋是CEO，適合自住，不適合投資。

提問(wèn)：房姐，有個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教一下，都說(shuō)買房子主要看地段，好的地段有升值空間更抗跌，根據(jù)房姐平時(shí)的講解所謂的ceo盤(pán)大部分都占據(jù)了中心位置不是應(yīng)該更有投資空間嗎？遠(yuǎn)郊區(qū)不是應(yīng)該不抗跌，不容易升值嗎？？？往房姐科普一下！

回答：今天來(lái)聊一聊買房到底如何選擇地段。你的問(wèn)題換一種說(shuō)法就是，為什么現(xiàn)階段投資不能買核心內(nèi)環(huán)，開(kāi)始轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)結(jié)合部了呢？房產(chǎn)投資是一門(mén)技術(shù)活，涉及地段、面積、品質(zhì)，有主流戰(zhàn)略，和小眾戰(zhàn)略。地段又分產(chǎn)業(yè)、軌交、規(guī)劃、人口等因素。

在樓市的早期，城市價(jià)值體系尚未沉淀，市中心的價(jià)格還沒(méi)有漲起來(lái)，比如10年前的武漢天地1萬(wàn)+，這個(gè)適合就要趕緊買買買。隨著城市不斷擴(kuò)張，需求擴(kuò)大，主城區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，近郊區(qū)二手開(kāi)始接手城市新的需求，價(jià)格還只是市中心的三分之一，這種時(shí)候就存在入手機(jī)會(huì)。大城市的供給擠壓，老破小價(jià)格開(kāi)始和商品房接近，城區(qū)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始脫離上車選手的區(qū)間，但部分人群(新房癌)不愿意買沒(méi)學(xué)區(qū)的低價(jià)老破小。

于是這些人把目光投向更遠(yuǎn)的郊區(qū)，反正郊區(qū)也有了學(xué)校商場(chǎng)等生活配套，有了地鐵接駁，一個(gè)小時(shí)也能進(jìn)城，用距離交換舒適度，再加上開(kāi)發(fā)商一手盤(pán)拉動(dòng)，政策利好宣傳，郊區(qū)一兩個(gè)月之間就進(jìn)入暴漲，這樣的階段，是城郊結(jié)合部不斷向外移動(dòng)的階段，同時(shí)也可能因?yàn)榻紖^(qū)的炒作和過(guò)度追捧，價(jià)格出現(xiàn)溢價(jià)。

內(nèi)環(huán)的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長(zhǎng)性，只代表流動(dòng)性。不稀缺地區(qū)變得稀缺才有成長(zhǎng)性。對(duì)于武漢這種大城市，政府的規(guī)劃已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自然的郊區(qū)邊界。

真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。如何判斷哪些是具備成長(zhǎng)性的城鄉(xiāng)結(jié)合部？比如，售樓部以規(guī)劃了名校分校，醫(yī)院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點(diǎn)的板塊，重點(diǎn)在規(guī)劃。

目前武漢能找出來(lái)的板塊，僅剩4個(gè)，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問(wèn)：房姐，環(huán)一線城市的房子投資還可以買嗎？未來(lái)潛力怎么樣？

回答：如何判斷城市估值潛力？人口越多越稠密的城市，經(jīng)濟(jì)潛力越大。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)底層原因決定的。經(jīng)濟(jì)學(xué)是怎么來(lái)的？資源不夠。那么，最快速的解決辦法就是，共享資源。

舉例，在一望無(wú)際的大草原上，你建個(gè)學(xué)校，經(jīng)濟(jì)學(xué)上，不現(xiàn)實(shí)的。就算勉強(qiáng)搞幾個(gè)，也難以長(zhǎng)期維系。但是，在人口稠密的大城市，建一個(gè)小學(xué)立即爆滿。同理，醫(yī)療教育，貨運(yùn)客運(yùn)，物資流通，信息傳播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在內(nèi)環(huán)線擺個(gè)早點(diǎn)攤，輻射的人群大，生意好做。你在山東壽縣的村口擺一個(gè)，基本沒(méi)生意。

當(dāng)然，人口稠密也會(huì)帶來(lái)弊端。交通擁堵，水電氣資源不夠，垃圾太多，房?jī)r(jià)太貴，公共資源短缺。怎么辦呢？不是回老家，而是往外擴(kuò)散，建立大城市為主的經(jīng)濟(jì)圈。人口密集也分為兩種。一種是綜合業(yè)態(tài)豐富，什么都有。無(wú)論哪一個(gè)行業(yè)暫時(shí)困難了，也不會(huì)影響整體。二是單打一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。雖然短期內(nèi)聚集了大量人口，但是主業(yè)不行了，立馬下滑了。想當(dāng)年，瑞典的某幾個(gè)資源型城市，何等的興旺發(fā)達(dá)？

但是，這種城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，一旦資源沒(méi)了，直接躺在床上干嚎了。這個(gè)理念就對(duì)樓市起到了指導(dǎo)作用。業(yè)態(tài)豐富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城區(qū)不行，就去郊區(qū)看看。郊區(qū)也沒(méi)有資格，考慮就近原則，隔壁省的交界處也看看。或者中東部省會(huì)，人口稠密，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富的發(fā)達(dá)地級(jí)市。

環(huán)滬環(huán)京，因?yàn)檎咴?，?guī)劃原因，人為的造成不方便。從全國(guó)一盤(pán)棋的角度看，遲早會(huì)改善的。但我也不推薦你去京滬的周圍。因?yàn)檫t早是多早，誰(shuí)也說(shuō)不清。歷史一瞬間，人生一輩子。

提問(wèn)：新人首問(wèn) 房姐好，子彈120-150，sfsd想上車深圳，在福田崗廈潤(rùn)恒大廈兩房，景田TT國(guó)際小一房和羅湖深業(yè)東嶺的回遷二手小兩房三處拿不定主意，計(jì)劃自住+長(zhǎng)持，目前工作居住均在福田，后續(xù)可能會(huì)換去南山工作。感覺(jué)從羅湖去南山比較遠(yuǎn)，潤(rùn)恒這邊以后會(huì)有10號(hào)線，換乘2號(hào)4號(hào)9號(hào)線也很方便，景田學(xué)位比崗廈好些，不知道漲幅是不是會(huì)優(yōu)于潤(rùn)恒，所以就在三處糾結(jié)了，希望請(qǐng)房姐幫忙分析一下？另外是不是南山小一房上車會(huì)更優(yōu)？勞駕房姐給點(diǎn)建議。

回答：你好，福田中心區(qū)除了4大神盤(pán)之外，中低端樓盤(pán)單價(jià)在5-7萬(wàn)之間。屬于福田投資的第4梯隊(duì)，自住還不錯(cuò)，投資跑輸大盤(pán)。福田真實(shí)存在大量“低價(jià)”的房源，它們交通便利，配套齊全，學(xué)位充足，很多戶型不差，居住舒適度不低。這類房源的普遍特點(diǎn)是：

20-35年樓齡 獨(dú)棟或雙棟大塔樓，無(wú)社區(qū)花園，停車位緊張 八九十年代樓梯房，房源、產(chǎn)品和社區(qū)老化 戶型差，客戶不出陽(yáng)臺(tái)，異形或有尖角 樓盤(pán)偏辦公化，辦公大于自住 學(xué)位中等或者偏下 定價(jià)準(zhǔn)則：以上特點(diǎn)這2個(gè)盤(pán)占了3-4條，如果沒(méi)有學(xué)區(qū)，價(jià)格會(huì)更低。現(xiàn)階段深圳的正常次新房回報(bào)率更高，原因還是大家都是外地移民，不迷戀地段，不愿意給老錢(qián)接盤(pán)，還在城市擴(kuò)張和外溢的階段，可能再過(guò)二三十年，深圳的城市化進(jìn)程接近尾聲，就會(huì)像上海一樣，中心區(qū)的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，舊貌換新裝了。所以現(xiàn)階段不建議入手中心區(qū)。深業(yè)東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤(pán)，帶翠園的學(xué)位，其實(shí)性價(jià)比還不錯(cuò)。但周邊的黃貝嶺村環(huán)境過(guò)差，進(jìn)入社區(qū)之前要經(jīng)過(guò)大片的村中小路，這樣就影響了它的長(zhǎng)期潛力，自住上學(xué)可以，投資適中。子彈150 深圳回報(bào)率最大的板塊和樓盤(pán)，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。

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