金浦玉龍灣三期規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，最早推高老區(qū)伊利亞特灣三季度？！

自今年城北金林榮宇屋突破區(qū)域限價(jià)，開(kāi)始麥高橋新房市場(chǎng)“第一槍”以來(lái)，該區(qū)域一直沒(méi)有大的動(dòng)作。直到最近，城北金浦玉龍灣三期規(guī)劃才出爐。與此同時(shí)，該地區(qū)的另一片老土地伊利亞特灣也聽(tīng)到了9月和10月將推高封閉房屋的消息。

事實(shí)上，除了這些待推的老板塊之外，還有兩個(gè)純新板塊等著入市，分別是上平原和玉京宓尚。其中，御景房宓尚因出售舊房而未上市，且自案件名稱(chēng)曝光以來(lái)，已有很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有新的發(fā)展。

那么這兩個(gè)純新站的現(xiàn)狀如何呢？預(yù)計(jì)今年上市嗎？為此，邊肖去了兩個(gè)地方探索，帶給你最新的第一手資料！

1.征地依然雜草叢生，新的高科技平臺(tái)有望盡快在第四季度上市！

上代品園項(xiàng)目原名為城北麥高橋G41地塊。去年8月7日，高科以5.2億元拿下城北G41地塊，底價(jià)16268元/㎡。

該項(xiàng)目距離麥高橋地鐵站僅1公里左右，東臨北苑西路，南臨華電東路，西臨住宅區(qū)，北靠方圓路引社區(qū)。換乘面積20622.15m2，容積率1.01≤Far≤1.55，限高35m。根據(jù)轉(zhuǎn)讓條件，初步預(yù)測(cè)該地塊將成為低密度住宅改造項(xiàng)目。

▲轉(zhuǎn)到醫(yī)院區(qū)域位圖

值得一提的是，未來(lái)該項(xiàng)目需要配備居家養(yǎng)老中心、社區(qū)養(yǎng)老院、社區(qū)服務(wù)中心、托兒所花園、郵局、公廁等?？偯娣e5850㎡，竣工后移交棲霞區(qū)政府。

從實(shí)地調(diào)查可以看出，地塊形狀不規(guī)則，西側(cè)狹長(zhǎng)地塊被長(zhǎng)影村-145小區(qū)“攔截”，一定程度上增加了開(kāi)發(fā)難度，不知道后期開(kāi)發(fā)商會(huì)如何規(guī)劃？

▲長(zhǎng)影村-145號(hào)小區(qū)實(shí)景圖

目前，小區(qū)周邊已經(jīng)建起了圍墻，邊肖在小區(qū)周邊走來(lái)走去，只看到小區(qū)內(nèi)密密麻麻的樹(shù)木和雜草。進(jìn)入小區(qū)，可以看到土地還處于平坦?fàn)顟B(tài)，目前沒(méi)有大規(guī)模的設(shè)備建設(shè)，建設(shè)痕跡不明顯。

▲去品園地塊的實(shí)景圖

從項(xiàng)目的地理位置來(lái)看，在交通方面，項(xiàng)目距離麥高橋地鐵站只有1 km左右；另外，地鐵6號(hào)線(xiàn)規(guī)劃在地塊南側(cè)。此外，項(xiàng)目周?chē)袔讉€(gè)汽車(chē)站，出行非常方便。

▲麥橋橋地鐵站實(shí)景圖

從生活設(shè)施來(lái)看，麥高橋中心小學(xué)位于項(xiàng)目南側(cè)，東側(cè)有大型蘇果社區(qū)中心，西側(cè)約500米處還有大型商業(yè)萬(wàn)家匯生活廣場(chǎng)。對(duì)面社區(qū)底層商人多，周邊基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)成熟。

▲麥橋橋中心小學(xué)實(shí)景圖

▲蘇果社區(qū)中心實(shí)景圖

▲萬(wàn)家匯生活廣場(chǎng)實(shí)景圖

▲項(xiàng)目對(duì)面社區(qū)的實(shí)景圖

此外，項(xiàng)目周?chē)€有許多舊社區(qū)。除了長(zhǎng)影村145號(hào)小區(qū)，項(xiàng)目周?chē)€有很多小區(qū)，如蘭亭雅苑、方圓綠地小區(qū)、金芳花園等，居住氛圍濃厚。但如果項(xiàng)目以后建低密度的房子，居住環(huán)境會(huì)略顯嘈雜。

▲蘭亭雅苑實(shí)景圖

距離上泰品園約1公里的金林榮宇大廈，早在今年3月就正式揭幕了。然而，已經(jīng)征地一年的上泰品園還沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)。從項(xiàng)目目前的進(jìn)度來(lái)看，估計(jì)最早要到第四季度才能入市。

該地區(qū)的另一個(gè)純新板塊——宓尚玉京，現(xiàn)在大部分樓盤(pán)幾乎完工，最早有望在今年年底上市！

2.靠近公立中學(xué)！余尚敬福的最新發(fā)展暴露無(wú)遺，不然今年就要上市了！

當(dāng)天，邊肖沿著上品園旁邊的北苑西路，向北走了不到5分鐘，就看到了正在建設(shè)中的玉京宓尚項(xiàng)目。

地塊西北側(cè)為喬峰雅筑，東側(cè)為正在建設(shè)中的金林榮裕富項(xiàng)目，西南側(cè)為中建一局建設(shè)的公派中學(xué)項(xiàng)目——鶴壁村257(三毛廠(chǎng))中學(xué)。離項(xiàng)目一路是興業(yè)御景灣小區(qū)。

▲金林榮裕福大廈實(shí)景圖

▲興業(yè)魚(yú)峪灣實(shí)景圖

據(jù)悉，豫京宓尚項(xiàng)目，原名城北麥高橋G53地塊，于2017年10月25日被棲霞建設(shè)以19955元/㎡的底價(jià)收購(gòu)，該項(xiàng)目需要現(xiàn)房出售，以及11000㎡的經(jīng)濟(jì)適用房。

▲示意圖

根據(jù)規(guī)劃，棲霞建設(shè)G53地塊共有8棟8-27層住宅，其中2號(hào)樓為26層經(jīng)濟(jì)適用房。

▲效果圖

目前有8棟在建，部分建筑已封頂。根據(jù)目前的建設(shè)進(jìn)度，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年啟動(dòng)。

▲魚(yú)雨宓尚實(shí)景地圖

邊肖在工地上還看到，項(xiàng)目西南側(cè)的公立中學(xué)用地已經(jīng)開(kāi)工，很多工人進(jìn)進(jìn)出出工地裝卸貨物，但地基尚未完成。

▲公立中學(xué)地塊施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖

據(jù)了解，今年6月，中學(xué)項(xiàng)目的建設(shè)部分被中建一局拿下，計(jì)劃2022年完工！根據(jù)規(guī)劃，河坂村257中學(xué)(三毛廠(chǎng))規(guī)劃為36班中學(xué)。

▲中學(xué)項(xiàng)目效果圖

項(xiàng)目右側(cè)的小學(xué)(河坂村(容廣大)288號(hào))規(guī)劃為小學(xué)30個(gè)班，尚未開(kāi)學(xué)。

▲小學(xué)項(xiàng)目效果圖

▲公立小學(xué)地塊實(shí)景圖

雖然這兩所學(xué)校尚未確定它們是否是著名的學(xué)校資源，但它們相信它們也將在一定程度上促進(jìn)該部門(mén)支持教育的升級(jí)。

3.推舊盤(pán)，讓風(fēng)加價(jià)！銥灣最早有望在9月和10月上市！

兩張純新盤(pán)上市時(shí)間飄忽不定，但該地區(qū)的老盤(pán)銥星灣，居然聽(tīng)到了需要推盤(pán)的消息！

據(jù)悉，9月和10月，27#為11層小高層建筑，共58套房，預(yù)計(jì)關(guān)閉，建筑面積110-120㎡，三居室設(shè)計(jì)，兩戶(hù)一梯。

▲效果圖

項(xiàng)目上一次開(kāi)盤(pán)是2018年，均價(jià)27000元/㎡。目前小區(qū)二手房平均掛牌價(jià)格在29000/㎡左右，小區(qū)最新出售的一套房子達(dá)到了35000/㎡。該項(xiàng)目已推高，價(jià)格將增至3萬(wàn)/㎡。但邊肖推測(cè)，作為一個(gè)產(chǎn)權(quán)縮水13年的老市場(chǎng)，再加上限價(jià)政策，很難達(dá)到3萬(wàn)/㎡。

但是金浦玉龍灣沒(méi)有上市計(jì)劃，是在規(guī)劃的最后三個(gè)階段發(fā)布的。二期房源已于今年1月關(guān)閉，平均售價(jià)26780元/㎡，公寓樓面積約8789111㎡，總價(jià)約233萬(wàn)。

▲金浦玉龍灣三期效果圖

項(xiàng)目前期，房市二手房數(shù)量達(dá)到35000/㎡，倒掛比例6000+，倒掛優(yōu)勢(shì)明顯。

此外，該地區(qū)唯一一套出售的純新盤(pán)錦林榮宇住宅仍有部分房屋出售，建筑面積96-143㎡，均價(jià)34549-35422元/㎡，精裝交付，每間一價(jià)。

根據(jù)南京的網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)，自今年3月推出以來(lái)，已進(jìn)入市場(chǎng)的1000多套房中，仍有277套房未售出，整體成本為70%至80%。

目前，麥高橋新房最高價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)/㎡。相比之下，迪達(dá)金浦玉龍灣和伊利亞特灣的價(jià)格是非常罕見(jiàn)的。然而，隨著尚品學(xué)院和玉京宓尚的進(jìn)入，很難預(yù)測(cè)麥高橋的新房門(mén)檻是否會(huì)達(dá)到更高的水平。

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