房貸利率，真的降了，屬今年來首次。

根據(jù)貝殼研究院公布的最新數(shù)據(jù)，2021年10月，其監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)城市包括深圳、廣州、佛山、中山、無錫等熱門城市。

另據(jù)中國新聞網(wǎng)采訪調(diào)查，部分銀行房貸有“提速”跡象，已有不少購房者表示“感覺到了房貸放款速度的加快?！?/p>

圖為某小區(qū)簽約售樓現(xiàn)場

從上面?zhèn)鬟f出的信息來看，有三點(diǎn)須要注意：（1）房貸利率和放款速度有所松動(dòng)，利好購房者；（2）信貸對剛需購房者提供支持；（3）樓市最困難的時(shí)期正在過去，但還不確定是否反轉(zhuǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：未來銀行房貸大概率會(huì)有所松動(dòng)，但不會(huì)完全松綁，且寬松跡象要到明年才會(huì)有所體現(xiàn)。他認(rèn)為，當(dāng)前防止樓市過快下調(diào)或成為未來政策趨勢，而今年各地區(qū)銀行仍然需要消化此前積壓的貸款需求，預(yù)計(jì)明年放款速度或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。

為什么要關(guān)注房貸利率風(fēng)向標(biāo)？

我們在投資中，最常聽到的一個(gè)概念就是利率。股神巴菲特曾說過一句話：“利率就像是投資上的地心引力一樣?！?/p>

而在房產(chǎn)投資中，房貸利率一直被視為樓市的溫度計(jì)。當(dāng)房貸最緊的時(shí)候，往往是樓市最難熬的時(shí)候，比如2017年，又比如最近的幾個(gè)月。

就樓市而言，房貸利率往往是金融監(jiān)管部門手中的調(diào)控利器?？v使LPR長期沒變，商業(yè)銀行尤其是五大行的利率基點(diǎn)浮動(dòng)情況，也反映著監(jiān)管層對樓市的調(diào)控態(tài)度。

對購房者而言，房貸利率直接關(guān)系到還貸壓力。對于動(dòng)輒百萬千萬的房子，利率只要稍微降低1個(gè)基點(diǎn)，也可以為購房者節(jié)省一大筆房貸了。

“不能誤傷剛需”，樓市信貸迎寬松

從今年9月開始，全國信貸放松信號已經(jīng)源源不斷。

9月24日，央行在“貨幣政策委員會(huì)”的新聞通稿中，明確提出“兩維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。這是12年來，該會(huì)議通稿首次提到“房地產(chǎn)”。

10月15日，央行又提到“房貸供需關(guān)系將回歸正常、部分金融機(jī)構(gòu)對央行政策存在誤解”等關(guān)鍵詞。央行金融市場司司長鄒瀾表示：“房價(jià)回穩(wěn)后，房貸供需關(guān)系將回歸正常?！?/p>

10月20日，金融街論壇年會(huì)上，劉鶴副總理提出“合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變”。

10月21日，在國新辦發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示：“保障好剛需群體信貸需求。要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。”

政策相繼祭出，央行支持剛需、放松信貸已擺在了明面上，嗅覺靈敏的資本市場立馬高潮了。A股數(shù)據(jù)顯示，10月21日，地產(chǎn)股基本都翻紅，并連續(xù)2天有沖高趨勢。

圖片來源：同花順

由此，從政策層面可以看出，房貸利率最緊的時(shí)候應(yīng)該已經(jīng)過去，樓市階段性的“政策底”浮現(xiàn)。未來，房貸利率會(huì)趨于平穩(wěn)，即放款的速度會(huì)加快、利率上升的勢頭暫告一段落，這對計(jì)劃買房的人群來說，確實(shí)是一個(gè)親切的信號。

未來的房產(chǎn)投資，該怎么選？

做過投資炒過股的朋友都知道，在政策利空的情況下，一般抗跌的股在市場恢復(fù)正常后，上漲的概率更大。這在樓市更為靈驗(yàn)，且被奉為投資買房的鐵律。

曾經(jīng)，一份網(wǎng)傳的“房價(jià)抗跌城市”名單引起關(guān)注。這份名單顯示，目前全國房價(jià)抗跌的城市中，北上廣深排前，杭州、蘇州、佛山等人口凈流入多的城市，房價(jià)抗跌能力也強(qiáng)。

來源：中國質(zhì)量萬里行雜志

總結(jié)來看，房價(jià)抗跌的城市都有一些共同點(diǎn)：

1、超大經(jīng)濟(jì)圈輻射受益區(qū)，抗跌。這是天生躺贏的地理優(yōu)越性，就像位于長三角經(jīng)濟(jì)帶，深度受益于魔都上海的經(jīng)濟(jì)輻射及產(chǎn)業(yè)外溢，又被稱為“小上?！钡奶K州；再如坐落于粵港澳大灣區(qū)，受益于深圳、廣州經(jīng)濟(jì)輻射及產(chǎn)業(yè)外溢的東莞、中山、佛山等地。

2、產(chǎn)業(yè)配套完善的城市核心區(qū)域，抗跌。這主要是指城市的核心商圈、核心區(qū)域，這些地方幾乎沒有新的土地供應(yīng)，房子可以說是賣一套少一套，而周邊的產(chǎn)業(yè)交通、生活工作、醫(yī)療教育等配套都相對完善，基本都是供不應(yīng)求，房價(jià)下跌的可能性極小。

3、交通位置方便，產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)多的區(qū)域，抗跌。古人云：“要想富先修路”，其實(shí)說的就是交通軌道的便利性。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)，只有通達(dá)便利的交通，才能促進(jìn)商業(yè)交易的持續(xù)活躍，經(jīng)濟(jì)也會(huì)更快的發(fā)展起來。

從全球來看，自古經(jīng)濟(jì)出灣區(qū)，灣區(qū)因其便利的海陸交通優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)總量已成為全球經(jīng)濟(jì)的大頭。世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，世界60%的大城市坐落在灣區(qū)，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)已占世界經(jīng)濟(jì)總量的75%。

未來粵港澳大灣區(qū)最值得關(guān)注的區(qū)域

而在全球?yàn)硡^(qū)中，越靠近出?？诘膮^(qū)域越繁華，相應(yīng)的物業(yè)價(jià)值越高，是歷年來人們爭相追逐的投資熱土。近年來的中山翠亨新區(qū)，就是這樣的典型，甚至有人稱之為下一個(gè)“深圳前海”。

4、富人聚集地周邊，抗跌。譬如粵港澳大灣區(qū)，在《2021胡潤全球富豪榜》上，共有306名富豪上榜，約占全球富豪的9.5%，占中國富豪的28.9%，相對而言，這里的房價(jià)在前期調(diào)控中都比較抗跌。據(jù)南方日報(bào)消息，中山翠亨新區(qū)的地產(chǎn)投資大軍中，不乏港澳大亨，深圳、廣州、佛山等周邊的富人。

5、人口凈流入多，特別是年輕人流入多的地區(qū)，抗跌。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第七次全國人口普查公報(bào)，在內(nèi)地31個(gè)省份中，與2010年第六次全國人口普查相比，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9市總?cè)丝谠黾恿?189.59萬人，增速超過39%，冠絕全國。其中，15-60歲年輕人口占比達(dá)68.8%，位居全國之最。

粵港澳大灣區(qū)，超級“人口收割機(jī)”

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說：“未來3-5年，投資要選擇抗通脹的硬通貨，人口流入型城市群的房子和土地是首選目標(biāo)?！碑?dāng)一個(gè)地區(qū)或城市，對人口、人才的吸引力形成規(guī)模效應(yīng)的時(shí)候，若再疊加產(chǎn)業(yè)、交通、資金、技術(shù)、資源等稟賦要素，其置業(yè)價(jià)值更大。

總而言之，房產(chǎn)作為傳統(tǒng)抗通脹保值的大件商品和投資品，在中國“房住不炒”和穩(wěn)定樓市的政策基調(diào)下，大幅下跌也不太現(xiàn)實(shí)，但像過去一樣瘋漲也不太可能。不過，只要你別具慧眼，能抓住投資房產(chǎn)的價(jià)值洼地，伺機(jī)入手核心發(fā)展區(qū)域的潛力房產(chǎn)，同樣能享受保值增值的投資快樂。