房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛房屋差價(jià)損失 認(rèn)定案例分析 一、黃健、周智慧房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)，（2019）粵01民終17899號(hào)，廣東省廣州市中級(jí)人民法院 上訴人主張： 黃健上訴請(qǐng)求：1、改判一審判決第五項(xiàng)為：周智慧向黃健賠償房屋增值損失（房屋差價(jià)損失）239200元；2、撤銷(xiāo)一審判決第六項(xiàng)，改判為：周智慧向黃健賠償居間服務(wù)費(fèi)損失3000元、按揭服務(wù)費(fèi)損失5500元、財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)4920元及律師代理費(fèi)35000元；3、本案的全部訴訟費(fèi)由周智慧負(fù)擔(dān)。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過(guò)次數(shù)限制

事實(shí)和理由：一、房屋增值損失已確定，且周智慧作為造成黃健經(jīng)濟(jì)損失的過(guò)錯(cuò)方、違約方對(duì)此應(yīng)承擔(dān)賠償全部責(zé)任，一審判決不應(yīng)對(duì)損害賠償責(zé)任再予以酌情調(diào)整。二、一審判決已查明黃健存在居間服務(wù)費(fèi)損失，且認(rèn)定了周智慧作為違約方應(yīng)代作為守約方的黃健向經(jīng)紀(jì)方支付該費(fèi)用，但一審判決遺漏了該費(fèi)用的判項(xiàng)。三、因周智慧的違約過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除，黃健在交易過(guò)程中支付的按揭服務(wù)費(fèi)已構(gòu)成了實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失；黃健為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而訴諸法律支出了律師費(fèi)及訴訟保全費(fèi)也是黃健的實(shí)際損失。上述費(fèi)用應(yīng)由周智慧承擔(dān)。

周智慧、匯鋒房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。

2018年10月30日，黃健向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、解除黃健、周智慧于2017年11月16日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；二、周智慧向黃健賠償樓價(jià)差額損失239200元（評(píng)估的房屋總價(jià)1159200元減去合同交易價(jià)格920000元的差價(jià)）；三、周智慧向黃健返還購(gòu)房定金50000元及支付利息損失（以50000元為本金，按銀行同期同類(lèi)貸款利率自2017年11月16日起計(jì)至實(shí)際返還之日止）；四、周智慧向黃健返還部分首期房款30000元及支付利息損失（以30000元為本金，按銀行同期同類(lèi)貸款利率自2018年3月27日起計(jì)至實(shí)際返還之日止）；五、周智慧賠償黃健為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋所支付的居間服務(wù)費(fèi)損失3000元；六、周智慧賠償黃健為辦理涉案房屋按揭所支付的按揭服務(wù)費(fèi)損失5500元；七、周智慧賠償黃健為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋所支付的提前還款加急費(fèi)損失5000元；八、周智慧向黃健賠償律師費(fèi)損失35000元；九、周智慧向黃健賠償財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)4920元；十、由周智慧承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)為：

關(guān)于黃健請(qǐng)求周智慧賠償承擔(dān)房屋增值損失（房屋差價(jià)損失）的問(wèn)題。因2017年、2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增幅較大，而周智慧的違約行為導(dǎo)致黃健無(wú)法按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值購(gòu)買(mǎi)房屋，故周智慧理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》的評(píng)估結(jié)果顯示按照2018年10月30日（原告起訴之日）的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1159200元，對(duì)比合同價(jià)款920000元增值了239200元，故合同約定周智慧應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任也不足以彌補(bǔ)該增值損失。因此，綜合考慮周智慧的合同履行情況、房?jī)r(jià)的波動(dòng)、合同關(guān)于違約金的約定以及黃健的實(shí)際損失等情況，酌定周智慧向黃健賠償涉案房屋增值損失（房屋差價(jià)損失）150000元，至于黃健主張的超出上述金額范圍以外的增值損失（房屋差價(jià)損失），不予支持。

關(guān)于黃健請(qǐng)求周智慧賠償其居間服務(wù)費(fèi)損失3000元的問(wèn)題。根據(jù)合同約定，違約方應(yīng)代守約方向經(jīng)紀(jì)方支付居間服務(wù)費(fèi)，故現(xiàn)黃健請(qǐng)求周智慧賠償其居間服務(wù)費(fèi)損失3000元，合理合法，予以支持。

關(guān)于黃健請(qǐng)求周智慧賠償其按揭服務(wù)費(fèi)損失、律師費(fèi)損失、訴訟保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)損失的問(wèn)題。由于黃健并未提交合法有效證據(jù)證明其與周智慧有約定守約方可向違約方請(qǐng)求賠償上述損失，且周智慧應(yīng)賠償?shù)姆课莶顑r(jià)損失亦足以彌補(bǔ)黃健的損失，故黃健上述請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。

于2019年5月17日作出如下判決：一、解除原告黃健與被告周智慧、第三人廣州市匯鋒房地產(chǎn)代理有限公司于2017年11月16日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；二、被告周智慧在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告黃健返還定金50000元及支付利息（利息從2017年11月16日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算至實(shí)際返還之日止，利息以50000元為上限）；三、被告周智慧在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告黃健返還房款30000元及支付利息（利息從2018年3月27日起按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算至實(shí)際返還之日止，利息以30000元為上限）；四、被告周智慧在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告黃健返還提前還款加急費(fèi)5000元；五、被告周智慧在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告黃健賠償房屋增值損失（房屋差價(jià)損失）150000元；六、駁回原告黃健的其他訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為：

一審判決已就被上訴人周智慧構(gòu)成違約、對(duì)上訴人黃健請(qǐng)求解除上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》予以支持的理?yè)?jù)作了充分的論述，合法有據(jù)，本院不再贅述，予以確認(rèn)。被上訴人周智慧的違約行為導(dǎo)致上訴人黃健無(wú)法按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值購(gòu)買(mǎi)房屋，一審判決綜合考慮被上訴人周智慧的合同履行情況、房?jī)r(jià)的波動(dòng)、合同關(guān)于違約金的約定以及上訴人黃健的實(shí)際損失等情況而酌定被上訴人周智慧向上訴人黃健賠償涉案房屋增值損失（房屋差價(jià)損失）150000元，并不違反公平合理原則，本院予以維持。

根據(jù)合同的約定，違約方應(yīng)代守約方向經(jīng)紀(jì)方支付居間服務(wù)費(fèi)。上訴人黃健已實(shí)際支付了居間服務(wù)費(fèi)3000元，故一審判決認(rèn)定上訴人黃健請(qǐng)求被上訴人周智慧賠償其居間服務(wù)費(fèi)損失3000元合理合法而予以支持正確，但一審判決遺漏該判項(xiàng)，本院予以糾正。

合同第十一條約定，合同三方任何一方追究違約方責(zé)任的，違約方除承擔(dān)違約責(zé)任外，守約方為追究違約責(zé)任而發(fā)生的所有費(fèi)用，包括但不限于評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟或仲裁費(fèi)用、查詢(xún)費(fèi)等均由違約方承擔(dān)?，F(xiàn)上訴人黃健已實(shí)際支付了按揭服務(wù)費(fèi)5500元、律師費(fèi)35000元，故上訴人黃健訴請(qǐng)被上訴人周智慧賠償上述費(fèi)用符合合同約定，本院予以支持。至于上訴人黃健訴請(qǐng)的財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)4920元，并非必然、必須支出的費(fèi)用，本院不予支持。

二審裁判結(jié)果：

一、維持廣東省廣州市增城區(qū)人民法院(2018)粵0118民初7146號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；

二、撤銷(xiāo)廣東省廣州市增城區(qū)人民法院(2018)粵0118民初7146號(hào)民事判決第六項(xiàng)；

三、被上訴人周智慧在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向上訴人黃健賠償居間服務(wù)費(fèi)3000元、按揭服務(wù)費(fèi)5500元、律師費(fèi)35000元；

四、駁回上訴人黃健的其他訴訟請(qǐng)求。

二、余延舉、江敏房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)，（2019）粵01民終22321號(hào)，廣東省廣州市中級(jí)人民法院

上訴人主張：

上訴人余延舉上訴請(qǐng)求:1.撤銷(xiāo)一審判決第四判項(xiàng)；2.依法改判余延舉向江敏、賴(lài)富才支付損失賠償款569582.122元；3.江敏、賴(lài)富才承擔(dān)本案一、二審的全部訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由如下：一、一審法院對(duì)江敏、賴(lài)富才購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的差價(jià)確定有誤，該差價(jià)應(yīng)為江敏、賴(lài)富才成功拍得涉案房屋的最終成交價(jià)與原涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定總價(jià)二者之差。二、一審法院對(duì)余延舉應(yīng)向江敏、賴(lài)富才支付的損失賠償額計(jì)算有誤，應(yīng)當(dāng)以江敏、賴(lài)富才購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的差價(jià)1729842元作為差價(jià)損失按比例計(jì)算損失賠償額。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，懇請(qǐng)二審法院依法改判，支持余延舉的全部上訴請(qǐng)求。

被上訴人江敏、賴(lài)富才二審答辯稱(chēng)：一、江敏、賴(lài)富才認(rèn)可一審判決結(jié)果，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。二、關(guān)于余延舉提及的差額問(wèn)題。江敏、賴(lài)富才通過(guò)司法活動(dòng)進(jìn)行非市場(chǎng)拍賣(mài)購(gòu)得涉案房屋，該拍賣(mài)成交價(jià)并不是真正的市場(chǎng)價(jià)格。余延舉在上訴事實(shí)理由部分中將市場(chǎng)差額偷換概念，該拍賣(mài)成交價(jià)與原合同約定的房屋總價(jià)之差應(yīng)認(rèn)定為江敏、賴(lài)富才因余延舉違約遭受的直接損失的一部分，余延舉所主張的價(jià)差是錯(cuò)誤的。

原審第三人鏈家公司經(jīng)本院二審合法傳喚未到庭參加訴訟，也未提交書(shū)面意見(jiàn)。

江敏、賴(lài)富才于2018年8月14日訴至一審法院，請(qǐng)求判令：1.解除江敏、賴(lài)富才與余延舉就買(mǎi)賣(mài)廣州市越秀區(qū)水蔭路xx號(hào)xxxx房而簽訂的《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議；2.余延舉返還江敏、賴(lài)富才全部款項(xiàng)2700000元及利息（以2700000元為基數(shù)，按照每日0.2%的利率，自每筆款項(xiàng)付款之日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止）；3.余延舉賠償涉案房屋在2019年4月19日的市場(chǎng)價(jià)格1372.36萬(wàn)元與買(mǎi)賣(mài)合同約定的8200000元差價(jià)損失552.36萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)為：

根據(jù)合同約定，“甲方不按本合同約定將房地產(chǎn)出售給乙方的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金為該房地產(chǎn)成交價(jià)的10%，并退回乙方已付的全部費(fèi)用?！苯?、賴(lài)富才要求余延舉返還已付房款270萬(wàn)元并支付利息，合法有理，因江敏、賴(lài)富才主張的利息標(biāo)準(zhǔn)按每日0.2%明顯過(guò)高，一審法院調(diào)整至每日按中國(guó)人民銀行制定的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”因余延舉的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致江敏、賴(lài)富才未能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，江敏、賴(lài)富才已無(wú)法用同樣價(jià)格另購(gòu)?fù)囟瓮?lèi)房屋，江敏、賴(lài)富才的損失是客觀存在的，江敏、賴(lài)富才要求余延舉賠償房屋差價(jià)損失于理有據(jù)，一審法院予以支持。但由于江敏、賴(lài)富才并未實(shí)際支付全部房款，若按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格與合同約定的總價(jià)之差作為損失賠償額，顯然有失公平，經(jīng)綜合考量及結(jié)合本案實(shí)際情況，一審法院參照江敏、賴(lài)富才付款比例確定余延舉應(yīng)付的損失賠償額。因廣東金蘭德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃有限公司已根據(jù)江敏、賴(lài)富才的申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的價(jià)值作出了評(píng)估報(bào)告，該公司具備評(píng)估資質(zhì)，且各方對(duì)其出具的評(píng)估報(bào)告沒(méi)有異議，一審法院認(rèn)可其效力。至于采用哪個(gè)評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一審法院認(rèn)為，因江敏、賴(lài)富才提起本案訴訟之時(shí)是就其受侵害事實(shí)主張權(quán)利之時(shí)，采用起訴之日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)更為合理，該時(shí)點(diǎn)的評(píng)估單價(jià)為78690元/平方米，總值為13381800元，因此，該評(píng)估總值與合同約定的總價(jià)差價(jià)為5181800元，根據(jù)上述分析及比例計(jì)算，余延舉應(yīng)向江敏、賴(lài)富才支付1706202元賠償款。因本案訴訟系因余延舉過(guò)錯(cuò)引致，故本案訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及保全費(fèi)均由余延舉負(fù)擔(dān)。

一審法院裁判：

綜上所述，判決如下：一、江敏、賴(lài)富才與余延舉之間關(guān)于廣州市越秀區(qū)水蔭路xx號(hào)xxxx房的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系于本判決發(fā)生法律效力之日解除；二、余延舉應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，一次性向江敏、賴(lài)富才返還2700000元房款；三、余延舉應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將上述房款的利息（其中1500000元的利息從2016年11月16日起計(jì)至返還之日止；600000元的利息從2017年1月16日起計(jì)至返還之日止；100000元的利息從2017年10月30日起計(jì)至返還之日止；500000元的利息從2017年3月6日起計(jì)至返還之日止，每日按中國(guó)人民銀行制定的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率上浮50%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)）支付給江敏、賴(lài)富才；四、余延舉應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向江敏、賴(lài)富才支付損失賠償款1706202元；五、駁回江敏、賴(lài)富才的其他訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為：

本院認(rèn)為，一審法院認(rèn)定因余延舉違約，導(dǎo)致涉案《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議（二）》解除，由余延舉向江敏、賴(lài)富才返還2700000元房款及利息，雙方均無(wú)異議，本院不作贅述。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條的規(guī)定，二審案件的審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求以及有關(guān)的事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。據(jù)此，針對(duì)余延舉的上訴主張，認(rèn)定如下：

至于余延舉上訴主張其僅應(yīng)向江敏、賴(lài)富才支付損失賠償款569582.122元的問(wèn)題。余延舉不履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約，江敏、賴(lài)富才已依約支付房款2700000元。因余延舉違約導(dǎo)致江敏、賴(lài)富才未能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且在房?jī)r(jià)上漲的情況下，江敏、賴(lài)富才現(xiàn)已無(wú)法用同樣的價(jià)格購(gòu)得同地段同類(lèi)房屋，故江敏、賴(lài)富才有權(quán)要求余延舉賠償房屋差價(jià)損失。一審法院綜合考量并結(jié)合本案實(shí)際情況，參照江敏、賴(lài)富才付款比例確定余延舉應(yīng)付的損失賠償額，公平合理。江敏、賴(lài)富才另行通過(guò)司法拍賣(mài)的途徑取得涉案房屋，與本案交易并無(wú)直接關(guān)系，拍賣(mài)成交價(jià)與雙方原合同約定交易價(jià)的直接差額已達(dá)1729842元，一審法院判決賠償金額亦未超過(guò)該價(jià)差，且江敏、賴(lài)富才因余延舉違約所造成的損失亦非限于房屋交易直接價(jià)差這一損失。余延舉上訴主張其僅應(yīng)向江敏、賴(lài)富才支付賠償款569582.122元，于法無(wú)據(jù)，不予支持。

綜上所述，一審判決查明事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，處理結(jié)果并無(wú)不妥，本院予以維持；上訴人余延舉的上訴主張，理?yè)?jù)不足，依法應(yīng)予駁回。為此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

二審裁判結(jié)果：

駁回上訴，維持原判。

三、林嫣、莫桂蓮房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)，（2020）粵01民終7026號(hào)，廣東省廣州市中級(jí)人民法院

上訴人主張：

林嫣上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決或發(fā)回重審，由莫桂蓮承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、涉案商鋪交易價(jià)值貶損并非林嫣“違約”造成，一審判決以林嫣“違約”為由將市場(chǎng)因素、莫桂蓮過(guò)錯(cuò)等風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁林嫣，沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。1、涉案商鋪價(jià)值貶損，與其所在商圈整體衰落密切相關(guān)。2、涉案商鋪未辦妥“消防驗(yàn)收手續(xù)”，莫桂蓮亦存在過(guò)錯(cuò)，不能完全歸咎于林嫣。二、一審判決將產(chǎn)生極其不良的后果，進(jìn)而損害涉案商鋪所在商場(chǎng)業(yè)主的集體利益。三、一審法院另案判決認(rèn)為林嫣“負(fù)有辦理二層商鋪裝修工程消防驗(yàn)收手續(xù)、《公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查合格證》的法定義務(wù)”沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院對(duì)此未作辨析徑直引用是錯(cuò)上加錯(cuò)。1、林嫣與莫桂蓮所簽的《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》并未約定應(yīng)由林嫣負(fù)責(zé)辦理涉案商鋪及所在商場(chǎng)的裝修工程驗(yàn)收手續(xù)。2、林嫣既非涉案商鋪及所在商場(chǎng)的建設(shè)單位亦非使用單位，不負(fù)有辦理涉案商鋪及所在商場(chǎng)裝修工程消防驗(yàn)收手續(xù)、《公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查合格證》的法定義務(wù)。且按照行業(yè)慣例，裝修工程消防驗(yàn)收手續(xù)屬于“二次消防”，原則上均由業(yè)主或使用單位自行負(fù)責(zé)辦理。四、一審法院對(duì)“訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”理解與適用錯(cuò)誤，對(duì)莫桂蓮損失范圍的界定與最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(jiàn)不符。一審判決認(rèn)定的“成本損失”不屬于違約損害賠償?shù)姆懂?。五、一審判決違背合同法保護(hù)交易秩序原則及合同解除制度的設(shè)計(jì)初衷，且極易產(chǎn)生極大的道德風(fēng)險(xiǎn)。本案中，如莫桂蓮認(rèn)為其合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，完全可以行使合同解除權(quán)，通過(guò)將涉案商鋪退還林嫣、林嫣返還價(jià)款的形式實(shí)現(xiàn)自身權(quán)利救濟(jì)，即便莫桂蓮確需通過(guò)轉(zhuǎn)售涉案商鋪挽回?fù)p失，亦應(yīng)通過(guò)評(píng)估、拍賣(mài)或事先征詢(xún)林嫣是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等形式確保轉(zhuǎn)售價(jià)格公允合理，而非自行與買(mǎi)受人協(xié)商定價(jià)后處置。六、莫桂蓮轉(zhuǎn)讓涉案商鋪的買(mǎi)受人是涉案商鋪所在商場(chǎng)糾紛案件的代理人謝海傲，不符市場(chǎng)交易的公平原則，交易價(jià)格并不公允。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，判決林嫣承擔(dān)莫桂蓮轉(zhuǎn)讓商鋪“成本損失”遠(yuǎn)超林嫣訂立合同時(shí)可以或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失范圍，且嚴(yán)重違背公平合理原則。

莫桂蓮辯稱(chēng)：一、涉案商鋪?zhàn)?014年10月1日交鋪至今，從未開(kāi)過(guò)一天業(yè)。二、林嫣賣(mài)涉案商鋪時(shí)從未告知莫桂蓮是消防不合格、不能開(kāi)業(yè)營(yíng)業(yè)的商鋪。三、莫桂蓮因林嫣違約導(dǎo)致不能達(dá)到涉案商鋪正常商用的合同目的，損失已實(shí)際產(chǎn)生，莫桂蓮無(wú)過(guò)錯(cuò)。辦理消防驗(yàn)收的合同義務(wù)人是林嫣，其應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到涉案商鋪消防不合格、不能正常營(yíng)業(yè)所致的大幅貶值、失卻商用價(jià)值。四、只要有人愿意購(gòu)買(mǎi)涉案商鋪，莫桂蓮就出售而不管其身份。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判，由林嫣承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。

2019年9月5日，莫桂蓮向一審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求判令：1、林嫣向莫桂蓮賠償損失131萬(wàn)元；2、林嫣承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)為：

莫桂蓮與林嫣簽訂《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容無(wú)違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行。林嫣在2015年5月12日一審法院到涉案二層商鋪現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后一直未能重新辦妥二層商鋪裝修工程消防設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收手續(xù)并重新取得《公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查合格證》，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，導(dǎo)致莫桂蓮無(wú)法正常使用涉案商鋪，進(jìn)而導(dǎo)致莫桂蓮遭受經(jīng)濟(jì)損失。

關(guān)于莫桂蓮的損失情況，核定如下：1、2012年，莫桂蓮向林嫣支付171萬(wàn)元購(gòu)房款；2、2014年，林嫣向莫桂蓮交付因消防問(wèn)題無(wú)法經(jīng)營(yíng)使用的涉案商鋪；3、2017年6月28日，莫桂蓮為減少損失，接受以低于購(gòu)買(mǎi)價(jià)131萬(wàn)元條件向他人出售涉案房屋，從中挽回40萬(wàn)元損失；4、2019年8月28日，莫桂蓮經(jīng)起訴主張2014年10月1日至2017年6月28日期間無(wú)法使用涉案商鋪的損失，獲一審法院支持79889.79元，目前暫未實(shí)際受償。

莫桂蓮的損失分為收益損失及成本損失。其收益損失已在26828號(hào)案中主張。因?yàn)槟鹕徱褜⑸姘干啼伋鍪郏瑹o(wú)權(quán)再主張收益損失。但是，無(wú)論莫桂蓮是否出售涉案商鋪，涉案商鋪因林嫣的違約行為嚴(yán)重貶值的事實(shí)是客觀存在的。雖然其他購(gòu)房人未出售商鋪，也未向林嫣主張貶值損失，但并不意味其目前未遭受貶值損失。當(dāng)然，不能排除將來(lái)涉案商鋪被整改完善的可能性。但是，就目前而言，上述可能性無(wú)法確定，且整改完善所須支付的對(duì)價(jià)更無(wú)法確定。莫桂蓮作為無(wú)過(guò)錯(cuò)的購(gòu)房人，在上述不確定的情況下選擇出售涉案商鋪減少損失，其行為并無(wú)不妥。因此，莫桂蓮向林嫣主張131萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)依據(jù)，合理合法，予以支持。

一審法院裁判：

同年8月28日，一審法院作出26828號(hào)民事判決，判決：1.在本判決生效之日起三日內(nèi)，被告林嫣向原告莫桂蓮支付違約金79889.79元；2.駁回原告莫桂蓮的其他訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為：

被上訴人莫桂蓮購(gòu)買(mǎi)涉案商鋪是一種投資行為，自有其商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，涉案商鋪?zhàn)云滟?gòu)買(mǎi)后并非必然增值或保值而不會(huì)貶值。雖已有生效判決認(rèn)定因上訴人林嫣的違約行為導(dǎo)致被上訴人莫桂蓮無(wú)法正常使用涉案商鋪而致被上訴人莫桂蓮經(jīng)營(yíng)、收益的損失，但生效判決已對(duì)被上訴人莫桂蓮關(guān)于其在出售涉案商鋪前無(wú)法正常使用、經(jīng)營(yíng)、收益的損失的訴請(qǐng)予以支持。另一方面，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。本案中，被上訴人莫桂蓮以何價(jià)格向何人出售轉(zhuǎn)讓涉案商鋪是其對(duì)自身權(quán)利的自行處分，非上訴人林嫣所能左右或預(yù)見(jiàn)，而如前所述，被上訴人莫桂蓮訴請(qǐng)上訴人林嫣支付在其出售轉(zhuǎn)讓涉案商鋪前因上訴人林嫣的違約行為所遭受的損失已有生效判決予以支持?，F(xiàn)被上訴人莫桂蓮再訴請(qǐng)上訴人林嫣賠償其基于商業(yè)投資而購(gòu)買(mǎi)的涉案商鋪的價(jià)值貶損，既無(wú)合同依據(jù)亦無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。（精辟）

綜上，上訴人林嫣的上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)廣東省廣州市白云區(qū)人民法院（2019）粵0111民初30751號(hào)民事判決；

二、駁回被上訴人莫桂蓮的全部訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)8295元、二審案件受理費(fèi)16590元，均由被上訴人莫桂蓮負(fù)擔(dān)。

四、陳韻、趙興閣房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)，（2019）粵01民終17736號(hào)，廣東省廣州市中級(jí)人民法院

上訴人主張：

陳韻上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決第五項(xiàng)，改判趙興閣向陳韻賠償703900元，并按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)支付逾期利息；2.趙興閣承擔(dān)本案案件受理費(fèi)及評(píng)估費(fèi)7085元。

事實(shí)與理由：2××7年1月14日，陳韻與趙興閣、樂(lè)有家公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定陳韻購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為113萬(wàn)元。簽約后，陳韻為籌足房款，將自己名下房屋出售，并以每月2000元租金租用其他房屋居住。雙方在合同過(guò)程中達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定2××7年10月15日前辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在此期間，陳韻不斷向趙興閣咨詢(xún)房屋辦證和注銷(xiāo)抵押登記情況，但趙興閣直至2××7年8月27日仍表示涉案房屋尚未辦妥注銷(xiāo)抵押手續(xù)。后陳韻發(fā)現(xiàn)趙興閣未如約履行合同，將涉案房屋出售給案外人并完成了過(guò)戶(hù)。經(jīng)起訴后查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，該房屋于2××7年3月24日辦證，2××7年6月23日注銷(xiāo)抵押登記，2××7年9月26日查檔時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)反映已變更。一審法院僅判決趙興閣承擔(dān)226000元的違約責(zé)任，顯然未從公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則出發(fā)，綜合考慮趙興閣違約行為的惡劣性、欺騙性和導(dǎo)致陳韻損失不斷擴(kuò)大等因素，無(wú)視趙興閣支付226000元根本不足以補(bǔ)償陳韻損失的事實(shí)。且趙興閣在涉案房屋大幅升值后違約另行出售所帶來(lái)的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所需承擔(dān)的226000元違約責(zé)任。綜上，請(qǐng)求二審法院予以改判。

趙興閣答辯稱(chēng)：關(guān)于差價(jià)損失的問(wèn)題，陳韻一開(kāi)始知悉涉案房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，故愿意不托管1萬(wàn)元作為誠(chéng)意金幫忙過(guò)戶(hù)，關(guān)于沒(méi)有房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)陳韻是知悉的，后來(lái)陳韻沒(méi)有按照合同要求履行。陳韻稱(chēng)要賣(mài)房后才能給趙興閣首付款，并要求包裝修才幫忙贖契。在陳韻不幫趙興閣贖契的情況下已經(jīng)視為構(gòu)成了解除合同的條件，直至陳韻要求交還鑰匙時(shí)趙興閣已經(jīng)明確表示合同不再繼續(xù)履行。陳韻對(duì)房產(chǎn)證的出證情況也是知悉的，趙興閣從未隱瞞情況。關(guān)于房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題不是合同簽訂之初能夠預(yù)見(jiàn)的，趙興閣沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。綜上，陳韻要求趙興閣賠償差價(jià)的理由不充分，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，也沒(méi)證據(jù)證明趙興閣根本違約，陳韻有利用低價(jià)定金鎖定高價(jià)房產(chǎn)的嫌疑。

一審法院認(rèn)為：

一、關(guān)于陳韻、趙興閣哪方違約問(wèn)題?？v觀全案事實(shí)，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為陳韻、趙興閣哪方違約的問(wèn)題。陳韻主張系趙興閣不誠(chéng)信一房二賣(mài)，趙興閣主張系開(kāi)發(fā)商陳韻延遲出證導(dǎo)致原合同自動(dòng)終止。一審法院認(rèn)為，根據(jù)邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合陳韻、趙興閣雙方所提交的證據(jù)、庭審訴辯及樂(lè)有家公司陳述的情況來(lái)看，本案顯系趙興閣違約。涉案房屋在2××7年3月24日出證及2××7年6月23日涂銷(xiāo)抵押后，陳韻、趙興閣雙方有充足的時(shí)間完成交易，但趙興閣隱瞞相關(guān)情況，并在《二手房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定的2××7年10月15日前即已將涉案房屋另行轉(zhuǎn)讓給案外人，故本案系趙興閣不誠(chéng)信的一房二賣(mài)，屬于趙興閣根本性違約，趙興閣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。陳韻主張趙興閣應(yīng)返還定金60000元，陳韻的此項(xiàng)主張合法合理，一審法院應(yīng)予以支持，但該60000元定金之中有50000元現(xiàn)由樂(lè)有家公司托管，故該50000元應(yīng)當(dāng)由樂(lè)有家公司直接返還給陳韻，趙興閣對(duì)樂(lè)有家公司返還此50000元給陳韻承擔(dān)連帶責(zé)任。樂(lè)有家公司與趙興閣之間的居間合同關(guān)系則可另循法律途徑予以解決。至于陳韻另要求趙興閣仍需向其賠償損失703900元及利息的主張，一審法院認(rèn)為法律規(guī)定的違約金及合同約定的違約金既有懲罰性，也有補(bǔ)償性，《中山市二手房買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》第十二條已明確約定趙興閣違約時(shí)需承擔(dān)房屋交易總價(jià)款20%的違約金，且一審法院考慮到本案中陳韻僅向趙興閣方支付60000元定金，而趙興閣至今只實(shí)際收取10000元定金的事實(shí)，故一審法院從公平合理原則予以考量，酌情確定在趙興閣承擔(dān)全案訴訟費(fèi)的基礎(chǔ)上，另由趙興閣向陳韻支付合同約定總價(jià)款20%即226000元作為違約金即可，對(duì)陳韻主張的超出部分，一審法院則不予支持。

二審法院認(rèn)為：

根據(jù)雙方的上訴、答辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：（一）涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的責(zé)任歸責(zé)問(wèn)題；（二）陳韻要求趙興閣賠償房屋差價(jià)損失703900元應(yīng)否支持。

關(guān)于焦點(diǎn)（一）。首先，雙方簽訂的《中山市二手房買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》及《二手房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》均為雙方的真實(shí)意思表示，一審法院認(rèn)定上述合同依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力正確，本院予以維持。趙興閣上訴主張《二手房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第二條屬于無(wú)效條款，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。根據(jù)《二手房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第二條約定，“賣(mài)方在取得該房屋房產(chǎn)證之后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在2××7年10月15日之前辦理遞件過(guò)戶(hù)手續(xù)”。根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案房屋于2××7年3月24日辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，2××7年6月23日注銷(xiāo)抵押登記。趙興閣抗辯稱(chēng)其于2××7年6月才拿到房產(chǎn)證，即便如此，雙方在2××7年10月15日之前也有充足時(shí)間辦理遞件過(guò)戶(hù)手續(xù)，合同完全可以得以履行。但是，涉案房屋卻于2××7年9月26日因趙興閣轉(zhuǎn)售第三人而變更轉(zhuǎn)移登記至第三人名下。故合同不能繼續(xù)履行的責(zé)任在趙興閣。其次，關(guān)于趙興閣認(rèn)為根據(jù)《二手房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第三條“如因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е聼o(wú)法出證或延遲出證，原合同自動(dòng)終止”的約定，其于2××7年6月才取到產(chǎn)權(quán)證，雙方合同已自動(dòng)終止的抗辯理由。本院認(rèn)為，涉案房屋已于2××7年3月24日辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，趙興閣所稱(chēng)其于2××7年6月才取得產(chǎn)權(quán)證，并不符合上述“無(wú)法出證或延遲出證”而合同自動(dòng)終止的情形。而且，趙興閣在將房屋另售第三人之前，也未向陳韻履行《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條規(guī)定的通知義務(wù)。因此，趙興閣認(rèn)為雙方合同已自動(dòng)終止的主張不能成立。綜上，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的解除應(yīng)由趙興閣承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院判處趙興閣按雙方合同約定向陳韻支付總價(jià)款20%即226000元的違約金，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于焦點(diǎn)（二）。如上所述，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議系因趙興閣單方違約導(dǎo)致解除，由此，趙興閣已承擔(dān)了合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%即226000元違約金。在此情況下，考慮到涉案合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同中單方違約應(yīng)承擔(dān)總價(jià)款10%違約金的約定，且從合同履行情況看，陳韻僅支付了60000元定金，合同并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)履行階段，雙方簽訂合同時(shí)陳韻對(duì)于趙興閣未取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證是清楚的。鑒于此，一審法院從公平合理原則予以考量，不予支持陳韻要求趙興閣賠償房屋差價(jià)損失的主張，屬于依法行使自由裁量權(quán)，并無(wú)明顯不妥。

關(guān)于評(píng)估費(fèi)7085元承擔(dān)問(wèn)題，因本案陳韻未就該費(fèi)用提出訴請(qǐng)，且本案對(duì)于陳韻主張的房屋差價(jià)損失不予支持，故陳韻要求評(píng)估費(fèi)由趙興閣負(fù)擔(dān)，本院不予支持。

駁回上訴，維持原判。

五、文唯高、徐月麗房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)，（2020）粵01民終542號(hào)，廣東省廣州市中級(jí)人民法院

一審法院認(rèn)為：

關(guān)于付升前要求文唯高、徐月麗賠償房屋差價(jià)損失的訴請(qǐng)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十八條規(guī)定：當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。本案雙方確認(rèn)付升前起訴時(shí)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值為3675288元，雙方亦確認(rèn)文唯高、徐月麗在本案起訴前并無(wú)表示不同意出售涉案房屋，付升前在本案起訴前實(shí)際無(wú)法減少自身?yè)p失，且付升前亦提交《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》證明其確實(shí)至2019年1月才另行購(gòu)買(mǎi)其他房屋。因文唯高、徐月麗違約導(dǎo)致現(xiàn)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，且涉案房屋在本案起訴時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為3675288元，該價(jià)值與雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》時(shí)約定交易價(jià)格2350000元存在較大差額，付升前亦提交《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》證明其確實(shí)以更高的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)其他房屋，據(jù)此付升前確實(shí)存在實(shí)際損失。鑒于付升前2017年4月25日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》時(shí)已知悉涉案房屋被查封及輪候查封，其對(duì)于涉案房屋可能無(wú)法順利過(guò)戶(hù)應(yīng)有一定預(yù)見(jiàn)，結(jié)合雙方的責(zé)任大小，一審法院酌情認(rèn)定文唯高、徐月麗須向付升前賠償本案起訴時(shí)涉案房屋的70%的差價(jià)損失927701.6元【（3675288元－2350000元）×70%】，即扣除文唯高、徐月麗須支付的違約金470000元外，文唯高、徐月麗須向付升前賠償涉案房屋的差價(jià)損失457701.6元（927701.6元－470000元）。對(duì)于付升前訴請(qǐng)超出上述金額的訴請(qǐng)，一審法院不予支持。

一審法院裁判 ：

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，作出如下判決：一、確認(rèn)付升前與文唯高、徐月麗就廣州市天河區(qū)天源路xxx號(hào)903房分別于2016年9月20日、2017年4月25日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》中所涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系已解除；二、文唯高、徐月麗于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向付升前返還定金100000元；三、文唯高、徐月麗于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向付升前支付違約金470000元；四、文唯高、徐月麗于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向付升前賠償房?jī)r(jià)差額損失457701.6元；五、駁回付升前的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的履行期間給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)37200元，由付升前負(fù)擔(dān)3380元，文唯高、徐月麗負(fù)擔(dān)33820元；保全費(fèi)5000元，由付升前負(fù)擔(dān)450元，文唯高、徐月麗負(fù)擔(dān)4550元。

二審法院認(rèn)為：

一審法院根據(jù)付升前在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》時(shí)明知涉案房屋被查封情況并綜合雙方的責(zé)任，認(rèn)定文唯高、徐月麗應(yīng)賠償?shù)牟顑r(jià)損失合理，予以維持。

駁回上訴，維持原判。

小結(jié)：

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，房屋差價(jià)損失賠償大多發(fā)生在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格劇烈波動(dòng)的背景下。

守約方在解除合同時(shí)向違約方主張房屋差價(jià)損失，法院裁判思路集中在房屋差價(jià)損失是否實(shí)際發(fā)生、雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任、雙方對(duì)此的可預(yù)見(jiàn)程度等綜合認(rèn)定。

對(duì)于此類(lèi)糾紛：

（1）從原告角度，應(yīng)論證因房屋無(wú)法交易或過(guò)戶(hù)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于被告（一般為賣(mài)方）。必要時(shí)，可委托價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格差價(jià)鑒定等作為證據(jù)。

（2）從被告角度，應(yīng)論證房屋無(wú)法交易或過(guò)戶(hù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于原告（一般為買(mǎi)方）或客觀因素（包括中介或不可抗力等），從而在主觀歸責(zé)方面降低自身責(zé)任。此外，被告更應(yīng)主張論證原告主張的差價(jià)損失不僅超過(guò)原告的實(shí)際損失，亦超過(guò)原被告在簽訂合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)或應(yīng)預(yù)見(jiàn)的損失（或收益）。

總之，差價(jià)損失賠償爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有三個(gè)，一是責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題（雙方過(guò)錯(cuò)程度），二是實(shí)際損失（收益）問(wèn)題，三是雙方對(duì)損失的可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題。