能把房貸利率降低到4.55%令人激動(dòng)嗎？

相比之下，目前鄭州一般為5.63%、5.88%的主流房貸利率，低1%以上的利率，沒有太大吸引力。

可是具體怎么操作？又有哪些限制呢？下面我們?cè)敿?xì)來(lái)聊一聊最近火遍朋友圈的“轉(zhuǎn)換貸”到底為何物。

01.

其實(shí)，所謂4.55%利率是銀行抵押貸款的利率，說(shuō)白了就是把銀行的按揭貸款轉(zhuǎn)換成抵押貸。

抵押貸的貸款年限和利率分三種情況：一年期，年利率3.6%；一至三年，年利率3.85%；三至二十年，年利率最低可至4.55%。

是的，抵押貸根據(jù)貸款年限不同，貸款利率也不一樣，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利率越高，并且最高只能貸20年。

除了貸款時(shí)間的限制，還有以下這些條件：

1、房產(chǎn)范圍是市內(nèi)八區(qū)+白沙和港區(qū)，這是初步條件。

2、要求土地性質(zhì)是出讓，如果土地是劃撥，必須是補(bǔ)過(guò)差價(jià)的經(jīng)適房，其他情況暫時(shí)不能受理（房屋、土地信息通過(guò)支付寶可以查詢）。

3、3年到期還本金月息是3.2厘，適合前幾年現(xiàn)房抵押利率高的朋友，之前一般都是5-6.5厘，同樣100萬(wàn)，3年下來(lái)能省十幾萬(wàn)的利息。

4、新房要有房本

5、需要營(yíng)業(yè)執(zhí)照，普通上班族無(wú)法申請(qǐng)。當(dāng)然，銀行也留了個(gè)出口：不限制執(zhí)照注冊(cè)時(shí)間，新注冊(cè)的就行。

6、征信良好

7、負(fù)債不超過(guò)500萬(wàn)

8、配偶做擔(dān)保

具體每個(gè)銀行的要求可能會(huì)有所細(xì)微差別，但相信只要想做，基本上花一點(diǎn)錢就能搞定。

02.

為什么抵押貸利率會(huì)這么低呢？

要知道3.6%的利率對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)可能是賠本的，銀行存款利率都能達(dá)到3%左右，期限再長(zhǎng)些都能達(dá)到4%，可是貸款利率才3.6%。

如果算上資金成本，算上風(fēng)險(xiǎn)撥備，再算上運(yùn)營(yíng)成本，一筆貸款的資金成本怎么著也得達(dá)到5%左右。

其實(shí)這是國(guó)家為支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，解決小微企業(yè)融資難，融資貴問題時(shí)所作出的政策。

銀行之所以敢發(fā)放如此低利率的貸款，主要是因?yàn)槿嗣胥y行給不少商業(yè)銀行提供了再貸款，利率非常低。

這種貸款的發(fā)放是有特定群體的，對(duì)于那些拿著貸款想要買房的人來(lái)說(shuō)，自然是不被允許的。

各家銀行幾乎都限定了只有經(jīng)營(yíng)類貸款才能享受如此低的利率，也就是說(shuō)借款人要么是企業(yè)主，最起碼也得是個(gè)體工商戶。

所以，這也就是為什么前面會(huì)要求必須有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的原因了。

03.

雖然說(shuō)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的“抵押貸”利率很低，但是在我們轉(zhuǎn)換的時(shí)候也需要注意幾點(diǎn)：

1、因?yàn)榈盅嘿J貸款年限最高20年，雖然說(shuō)整體的還款總額減少了，但是每個(gè)月還的金額會(huì)稍微高一些。

以100萬(wàn)貸款為例，按揭貸款上浮20%為5.88%，貸款30年，每月還5918元。

如果轉(zhuǎn)換為抵押貸，利率4.55%，貸款20年，每月需還6353元，多還了400多元。

2、抵押貸在實(shí)際操作中較復(fù)雜，需要包裝，并且辦理過(guò)程中受到政策的影響也會(huì)比較大。

比如A銀行的抵押產(chǎn)品要求突然變了，用戶的房產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行立即抵押，例如可能需要等房本滿3個(gè)月（新房本不能做）。

3、萬(wàn)一政策變動(dòng)需要提前還款，需要有充足的資金應(yīng)對(duì)。

4、這是一個(gè)不可逆的過(guò)程，想要轉(zhuǎn)抵押貸的操作流程是提前結(jié)清房貸，再拿房產(chǎn)做抵押。

如果找過(guò)橋資金把房貸結(jié)清了，后面申請(qǐng)抵押貸被拒，那么想要再繼續(xù)按原有的方式進(jìn)行還款是不行的。

綜合來(lái)看，想轉(zhuǎn)抵押貸不僅要有充足的資金用以應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況，還要承擔(dān)政策監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，如果不是真正用于實(shí)體經(jīng)營(yíng)，恐怕會(huì)面臨銀行回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

所以，在使用前充分評(píng)估金融政策很重要。

04.

即便使用抵押貸困難重重，充滿危機(jī)，相信依然會(huì)有人能轉(zhuǎn)換成功，畢竟利率這么低的優(yōu)質(zhì)貸款真的太誘人。

那么鄭州樓市會(huì)因此而受到影響嗎？會(huì)讓房?jī)r(jià)來(lái)一波小高潮嗎？

個(gè)人認(rèn)為并不會(huì)，自從2017年樓市調(diào)控以來(lái)，鄭州房?jī)r(jià)始終處于穩(wěn)定的狀態(tài)，主要有以下幾個(gè)方面的體現(xiàn)：

第一：鄭州的政策面沒有變化，和買房息息相關(guān)的，像限購(gòu)、首套二套比例沒有改變，甚至近3年沒有出現(xiàn)任何寬松跡象。

前段時(shí)間有傳言說(shuō)鄭州要放松調(diào)控，結(jié)果馬上就被官方辟謠了，可見鄭州對(duì)樓市管控是多么的嚴(yán)厲。

第二：利率平穩(wěn)，LPR已經(jīng)半年沒有變化了，也沒有大幅度下調(diào)，這不會(huì)像15-16年6次降息下跌1.5%的利率那樣對(duì)購(gòu)房人的月供和購(gòu)房預(yù)期產(chǎn)生較大影響。

第三：鄭州房貸利率始終處于一個(gè)較高的水平，一定程度上抑制了市場(chǎng)熱度。

第四：用“面粉”來(lái)穩(wěn)定“面包”，一方面控制熱門地區(qū)地塊的供應(yīng)，增加非熱門區(qū)域地塊供應(yīng)量；另一方面不好開發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎，低價(jià)拿地成常事。

05.

最后，除了轉(zhuǎn)抵押貸，還有不少粉絲咨詢商業(yè)帶轉(zhuǎn)公積金貸的方式，下面給大家匯總一下商轉(zhuǎn)公的問題解答。

Q1、哪些人可以辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款？

答：職工滿足住房公積金貸款政策，商業(yè)貸款房屋已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)商業(yè)貸款銀行允許提前結(jié)清商業(yè)貸款的，可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)成公積金貸款。

Q2、辦理商轉(zhuǎn)公貸款有哪幾種方式？

答：目前只有一種方式，職工攜帶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、原借款合同等相關(guān)資料，向省直資金中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)審批通過(guò)后，職工可以到房管局辦理解除抵押，攜帶解押后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證到省直資金中心簽訂借款合同重新辦理抵押，落實(shí)抵押手續(xù)后發(fā)放貸款。

Q3、商貸提前還款需要交納罰金嗎？

答：商業(yè)貸款提前還款是否收取滯納金是商業(yè)貸款銀行決定。

Q4、夫妻雙方名下各有一套房貸，都可以轉(zhuǎn)成公積金貸款嗎？

答：夫妻雙方名下的兩筆貸款不能同時(shí)轉(zhuǎn)成公積金貸款，因?yàn)榘凑照咭?guī)定夫妻雙方只能同時(shí)申請(qǐng)一筆公積金貸款。

Q5、什么條件下，夫妻雙方才能申請(qǐng)最高貸款額度為80萬(wàn)元？

答：夫妻雙方均在省直資金中心正常足額連續(xù)繳存6個(gè)月以上，購(gòu)買家庭首套住房，所購(gòu)房在鄭州市區(qū)內(nèi)，最高貸款金額為80萬(wàn)。

Q6、商轉(zhuǎn)公貸款的額度是否與住房公積金貸款額度一致？

答：商轉(zhuǎn)公貸款的額度與其他住房公積金貸款額度政策一致，同時(shí)不能超過(guò)商業(yè)貸款剩余本金。

Q7、聽別人說(shuō)，商轉(zhuǎn)公的時(shí)候還要看你公積金賬戶的余額？這是怎么回事？

答：購(gòu)買家庭首套房的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，貸款額度與職工公積金帳戶余額沒有關(guān)系。

購(gòu)買家庭二套房的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，最高貸款額度與職工公積金賬戶余額、繳存年限有關(guān)，最高貸款額度是公積金繳存年限加上基數(shù)15乘繳存賬戶余額計(jì)算得出。