眾籌，這種起源于海外的商業(yè)模式，自2014年應用于房地產(chǎn)領(lǐng)域以來，“房地產(chǎn)眾籌”一詞越來越受歡迎，引起了爭議。

早期的眾籌主要集中在創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，當房地產(chǎn)行業(yè)也興起眾籌的時候，開始牽動包括購房者在內(nèi)無數(shù)人的神經(jīng)。而日前地產(chǎn)大佬馮侖語出驚人地拋出一句“房地產(chǎn)眾籌開發(fā)將會使房價至少下降1/3”，再次將公眾的視野聚焦于房產(chǎn)眾籌。

知識鏈接：眾籌（CrowdFunding），指的是通過互聯(lián)網(wǎng)面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。自2012年美國網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中、誕生房地產(chǎn)眾籌模式以來，房產(chǎn)眾籌方興未艾，一時成為互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)商尋求突圍的一把“利器”。

西安部分房企試水房產(chǎn)“眾籌”

案例一：一套總價60萬元的房子，購房者因為支付不起20萬的首付款，通過參與眾籌只需支付總房價的1/10，剩余不足的部分該購房者可以在網(wǎng)站上發(fā)出標的征集眾籌者。網(wǎng)站給參與眾籌的網(wǎng)友解釋具體標的情況，之后網(wǎng)友把最少1000元，最多10000元的眾籌資金通過線上支付的方式把錢打到網(wǎng)站運營的公司賬戶上，達成眾籌的協(xié)議。一方面是購房者通過眾籌籌集到了首付房款，而眾籌參與者同時可以在隨后一年的時間內(nèi)獲得年收益率在8%——12%的收益。

記者從西安365地產(chǎn)家居網(wǎng)內(nèi)部人士處了解到，該網(wǎng)站目前已經(jīng)與西安5家開發(fā)商合作推出了名為“安家貸”的眾籌產(chǎn)品。鑒于房產(chǎn)這種大型標的產(chǎn)品的特殊屬性，其目前推出的產(chǎn)品均是帶有金融理財性質(zhì)的眾籌產(chǎn)品，也就是說，現(xiàn)階段都是以理財?shù)男问絹硗茝V眾籌。從去年開始做第一單眾籌產(chǎn)品到今年第4單的時候，該網(wǎng)站在不足一分鐘的時間內(nèi)已經(jīng)全部完成眾籌項目的集資。

觀點：365地產(chǎn)網(wǎng)”表示，無論是參與到針對購房者的眾籌項目，還是參與到針對開發(fā)商的眾籌項目，保障8%-12%的收益率是其短時間內(nèi)獲得眾多眾籌參與者支持的重要原因?！霸诒娀I參與者中，還是以發(fā)達城市的網(wǎng)友為主，他們的參與熱情度比較高，西安本地的眾籌者目前還相對較少。”

這樣的房產(chǎn)眾籌模式是否具有不可預估的風險？操盤者又將如何規(guī)避這種風險的呢？365地產(chǎn)網(wǎng)”負責人認為：目前來講，風險在可控范圍之內(nèi)。參與眾籌的開發(fā)商的資質(zhì)和實力是兩個重要的考量因素：五證齊全、在售項目、品牌優(yōu)勢三項標準作為保障，再以物業(yè)來作擔保，以此來防止資金鏈斷裂帶來的不可控風險。這位負責人表示，通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌的方式籌資已經(jīng)獲得了開發(fā)商及參與者的認可，3天時間籌集到6000萬資金足以說明房產(chǎn)眾籌未來的前景。

房產(chǎn)眾籌目前只是在“玩噱頭”

按照最初的設想，參與房產(chǎn)眾籌的購房者可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺認購投資份額成為眾籌人。不買房的話可以獲得房屋溢價部分的收益；買房則可以以較低的價格折扣來購房。

案例二：某知名開發(fā)商推出的眾籌模式具體操作流程為：開發(fā)商拿出一套70萬元的房源，認籌人籌資36萬元即可進行拍賣。36萬被分為450股，每股800元，待集資完成眾籌目標后將房源38萬起拍，最終拍出房價為60萬，眾籌成員可以分享24萬元的紅利，即投800元分紅533元。而其中的房源競得者則以60萬的優(yōu)惠價購到房子，節(jié)省了10萬元。

那么，房產(chǎn)眾籌真的能夠為購房者帶來巨大實惠嗎？房產(chǎn)眾籌到底是房地產(chǎn)行業(yè)一次試水之舉還是“舊瓶裝新酒”的營銷噱頭？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商參與房產(chǎn)眾籌“醉翁之意不在酒”，目前還遠遠未發(fā)展到眾籌開發(fā)建房的程度。以小范圍、小規(guī)模為特征的所謂房產(chǎn)眾籌基本上還是以營銷和集資的面孔出現(xiàn)。

觀點：西安某開發(fā)商的內(nèi)部工作人員也向記者坦言，其項目目前實施的“眾籌”其實也只是營銷的噱頭，并非真正意義上的眾籌。

克而瑞西安公司總經(jīng)理朱郁：在房產(chǎn)眾籌投資理財型、營銷推廣型、合作建房型的三種具體操作模式中，目前房地產(chǎn)市場上眾籌模式依然停留在營銷層面，對實際產(chǎn)品定位和建設指導意義比較小。

西安易道顧問副總經(jīng)理張計衛(wèi)：從去年開始，眾籌概念炒得火熱，一些互聯(lián)網(wǎng)平臺如平安好房、房寶寶、搜房天下貸等以及萬科、遠洋、龍湖、保利、方興等眾多房企都涉足眾籌。而之前房產(chǎn)眾籌不僅僅是在西安遇冷的問題，從整體而言，房地產(chǎn)眾籌目前在中國仍處于起步階段，相反，企業(yè)對于眾籌的運作模式也在不斷的調(diào)整?！澳壳昂芏喾科蠹词故褂帽娀I也還僅限于營銷環(huán)節(jié)，很少把眾籌運用到開發(fā)建設環(huán)節(jié)中?！?/p>

對于房產(chǎn)眾籌西安泰贏·奧林匹克花園銷售主任張琳方的觀點更加犀利：雖然現(xiàn)在都在強調(diào)互聯(lián)網(wǎng)時代，但是西安市場上房產(chǎn)眾籌的項目并不多。房產(chǎn)眾籌基本上還是淪為一種營銷手段，因為開發(fā)商肯定不會無緣無故地讓利。

朱郁認為，眾籌之所以被購房者關(guān)注，首先是房企推出了折扣力度大的房源，吸引市場關(guān)注；其次是購房者心態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)變，樂于接受新事物，愿意嘗試新的營銷模式；再次就是眾籌參與者可以通過房產(chǎn)眾籌實現(xiàn)投資收益，部分收益甚至超過理財產(chǎn)品。這幾點因素綜合起來，是促使更多的人關(guān)注并參與到房產(chǎn)眾籌中去的主要原因。

發(fā)生糾紛將涉及諸多法律風險

目前房產(chǎn)眾籌在西安還只是處于起步階段，這一新興模式現(xiàn)階段基本能夠保證眾籌參與者的收益。而當這一市場逐漸成熟起來的時候，良莠不齊的眾籌機構(gòu)又將如何保證參與者的利益呢？事實上，即使在對于眾籌這一模式的認識態(tài)度上，業(yè)內(nèi)眾多人士也是意見相左，莫衷一是。

業(yè)內(nèi)觀點：“眾籌，從本質(zhì)上來講是有利于資金的流通的。在我國投資通道比較窄的現(xiàn)實情況下，為投資者拓寬了投資渠道。同時也在一定程度上為開發(fā)商降低了融資成本?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對于房產(chǎn)眾籌模式抱有支持的態(tài)度，而這樣的觀點似乎也很大程度上迎合了目前部分眾籌參與者的心理。

與此針鋒相對的是，不少業(yè)內(nèi)人士對于房產(chǎn)眾籌卻不無憂慮。一位業(yè)內(nèi)人士表示，眾籌建設本身就缺乏法律依據(jù)，而且和非法融資的界限十分模糊。就算找到眾籌者之后，諸多需求也難以統(tǒng)一，具體的操作過程相對來說也比較困難。

而張計衛(wèi)的觀點似乎可以代表眾多憂慮者的聲音：其一，眾籌開發(fā)其實就是把風險轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者，如果有房企介入眾籌開發(fā)，則很容易形成一種變相融資，有涉嫌非法集資的嫌疑；其二，眾籌開發(fā)可能會觸碰政策紅線，眾籌開發(fā)違反了商品房預售制度，有違規(guī)提前賣房的嫌疑。

記者了解到，對于眾籌我國目前還沒有出臺相應的政策法規(guī)進行合理規(guī)范。那么，房產(chǎn)眾籌到底存在哪些法律方面的風險呢？

律師觀點：陜西潤豐律師事務所律師楊鵬偉認為，眾籌一旦出現(xiàn)問題的話，會牽扯到三方面的法律風險：首先，如果發(fā)生糾紛，如果將眾籌行為認定為非法集資的話，便存在刑事方面的風險；其次，如果簽訂了合同，出現(xiàn)虧損或者不分紅的情況，這些是屬于民事方面的風險；而眾籌作為一個臨時組織形成的利益共同體，在行使自身的權(quán)利和義務的時候，如果違反房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的話，則要承擔行政方面的風險。

陜西許小平律師事務所律師楊俊芳對于房產(chǎn)眾籌持謹慎態(tài)度，她認為：借眾籌之名的籌資實質(zhì)上就是一種變相的集資行為，即使是實現(xiàn)真正意義上的房產(chǎn)眾籌開發(fā)，在她看來在各個環(huán)節(jié)依然存在法律風險。對于眾籌參與者來說，如果眾籌的房屋沒有預售許可證的話，一切之前簽署的協(xié)議都可以視為無效協(xié)議，不具備任何法律約束效力；進一步來講，眾籌行為最終還是要歸結(jié)到商品房的買賣行為中去，在商品房建設過程中，在眾多眾籌參與者很難達成一致意見的情況下，一旦發(fā)生糾紛將會涉及到諸多法律風險。本報記者魏韜